HOA 재정 상태, 향후 집값에도 영향… '콘도 구입시 주의해야 할 HOA 관련사항'

콘도나 타운하우스 등 공동주택을 구입할 경우에는 관리비의 재정 상태를 미리 점검하는 것이 필요하다.

리스 기간이 끝나면 미련없이 나갈 수 있는 아파트와 달리 콘도는 '내 집'이기 때문에 살펴볼 사항이 한두가지가 아니다. 특히 최근 들어 차압이 급증하면서 콘도 소유주협회(HOA)들도 관리를 잇달아 강화하고 있다.

이를테면 관리비 징수를 강화하는 것은 물론 관리비를 내지 않으면 담보권(Lien)을 설정하기도 하는 것. 차압이 늘고 관리비를 안 내는 콘도 소유주들이 증가하면서 비용 관리가 힘들어지자 어쩔 수 없이 나타나는 현상이다.

일부 콘도는 차압이 급증하면서 관리비가 급증하기도 하고 관리가 제대로 이뤄지지 않아 슬럼화되는 현상도 나타나기도 한다. 이러한 '불상사'를 피하기 위해서는 구입 전에 HOA 상태를 점검해보는 것이 필요하다.

샌디에이고대학 레오나드 배런 재무교수가 알려주는 '콘도 구입시 주의해야 할 4가지 사항'에 대해 소개한다.

▷ 꼼꼼한 서류 검토는 필수

바이어는 콘도 구입시 조사기간 동안 HOA 재정과 관련된 모든 서류를 검토하도록 되어있다. 하지만 주택 자체에만 신경을 쓰다가 에스크로 클로징 전날이 되어서야 서류를 받게 되는 경우도 흔히 발생하게 된다. 이는 길고 복잡한 서류를 검토하기에 절대적으로 부족한 시간이다.

배런 교수는 주택이 에스크로에 들어가는 순간 에이전트에게 서류를 요구하고 최소 3일 이상의 여유를 갖고 검토할 것을 조언한다.

▷ HOA 내역 검토

일반적으로 HOA 예산의 3분의2 가량은 수도 전기 엘리베이터 조경 유지 등의 비용으로 사용되고 나머지는 미래를 위한 '예비금'으로 남겨두게 된다. 건물이 낡아 수리가 필요할 때를 대비해 아껴두게 되는 것.

차압이 발생하거나 다른 가구에서 비용을 납부하지 않는 등 예상치 못한 상황이 발생해 HOA의 비용이 수입을 초과하는 경우 부족한 예산을 채우기 위해 어떤 방법을 사용하는지 미리 확실히 해두어야 한다.

납부할 비용이 추가될 가능성이 있다면 비용을 재조정할 수 있는지 여부도 중요하다. 이는 주거환경뿐만 아니라 미래 주택의 시장가치에도 큰 영향을 미치는 요소이기 때문이다.

▷미래 예비금 내역서 검토

예비금 내역서(Reserve Study)는 HOA에서 외부 업체를 고용해 30년 가량의 먼 미래를 내다봤을 때 예상되는 총 수리와 교체비용을 계산한 것이다. 이 비용을 감안해 매달 내는 페이먼트가 정해지게 되는 것. 주에 따라 요구하지 않는 곳도 있지만 최근에는 점점 이용하는 주가 늘어나는 추세다.

▷ 예비금 적립 비율 확인

원칙대로라면 주택에 일어날 수 있는 모든 돌발상황에 대비해 HOA는 항상 충분한 기금을 마련해두어야 한다.

예를 들어 100 유닛의 콘도에서 12년 후 지붕수리에 들어갈 비용이 24만달러라면 6년후에는 그 절반인 12만달러가 마련되어 있어야 한다. 하지만 실제로 이런 경우는 매우 드물다. 배런 교수는 대부분 예비금 적립 비율이 50% 미만일 것으로 예상했다.

비록 기간과 건물 크기에 따라 차이가 있지만 일반적으로 예비금 적립 비율이 40%가 채 되지 않는다면 조심하는 것이 좋다. 건물에 갑작스럽게 문제가 생기는 경우 추가 비용부담금이 어마어마하게 늘어날 수 있기 때문이다.