모기지 이자율 낮추는 5가지 '팁'…재융자 계획 없거나 자금 여유땐 포인트 구입 유리

자동이체 설정해 페이먼트 줄여
부부중 크레딧 높은 사람만 신청

모기지 이자율이 지난 11주중 10번이나 최저치를 경신하고 있지만 강화된 대출 기준으로 융자가 여의치 않은 바이어들이 꽤 많다. 모기지 이자율은 하락하고 있지만 모기지 신청 건수가 큰 변화가 없는 점을 미루어봐도 짐작할 수 있다.

더욱이 이처럼 낮은 모기지 이자율 혜택을 못보는 융자자도 많다. 마켓워치가 제안하는 모기지 이자율 낮추는 5가지 방법에 대해 소개한다.

▶자동이체

모기지 페이먼트를 자동이체로 전환하는 주택 소유주에게 모기지 이자율을 낮춰주는 융자 은행들도 있다. 따라서 재융자를 하지 않고도 자동이체 설정을 통해 모기지 페이먼트를 줄일 수 있다.

단 모기지 페이먼트를 하고 있는 중간에 해당 은행의 계좌를 폐쇄할 경우 자동이체 선택이 사라지면서 다시 원래 모기지 이자율로 환원될 수 있다.

즉 현재 주택 대출을 받고 있는 은행을 계속 사용할 계획이라면 자동이체 옵션을 고르는 것이 현명한 선택이다.

▶크레딧점수

모기지 이자율은 크레딧 점수에 따라 큰 차이를 보인다. 크레딧 점수가 낮을 수록 모기지 이자율이 높아지는 것은 당연한 이치. 따라서 부부가 공동으로 융자를 신청할 경우 한 명의 신용점수가 매우 낮고 자영업자로 일정한 수입이 없다면 모기지에서 신용점수가 낮은 배우자를 빼는 것이 모기지 이자율을 낮추는 최선의 방법이다.

만약 주택 구입할 계획이 있다면 미리 크레딧 점수를 높이는 것도 좋은 방법이다.

렌딩트리모기지은행의 데이비드 트랜 담당자는 "집 등기상 두사람 공동명의로 돼 있다하더라도 주택 모기지 융자에는 신용점수가 높은 배우자 한명의 명의로 빌리는 것이 현명하다"고 설명했다.

참고로 경제활동을 하는 대부분의 사람들은 보통 신용점수 평가 기관 3곳의 서로 다른 크레딧 점수를 보유하고 있으며 융자은행들은 융자 심사를 할 때 대부분 중간 점수를 택한다.

▶은행과 협상

평균 융자 비용이 기존에는 645달러였으나 최근에는 1500달러로 2배 이상 인상됐다. 하지만 자신의 신용점수가 매우 우수하다면 이런 비용은 없앨 수 있다. 융자 브로커를 통해서 융자를 받았더라도 여전히 비용은 줄일 수 있다.

또 모기지 이자율도 낮출 수 있다. 같은 조건이라도 융자은행에 요청하면 모기지 이자율을 0.125~0.25%포인트까지 낮추는 것은 가능하다.

한 융자 업계 관계자는 "신용점수가 우수한 고객은 은행에 요청하여 융자 비용을 면제받거나 이자율도 낮게 받을 수 있다"며 "한번의 전화로 1500달러를 아낄 수 있으니 좋은 '딜(deal)'이다"라고 말했다.

▶15년 융자로 전환

30년 고정으로 모기지 융자를 받은 주택 소유주가 수천달러를 아끼는 가장 좋은 방법은 20년 혹은 15년으로 재융자를 받는 것이다. 자금에 여유가 있다면 디파짓을 더하고 15년으로 기간을 당기는 방법도 있다.

▶디스카운트 포인트

융자를 받을 때 포인트를 구입하면 모기지 이자율을 낮출 수 있다. 즉 미리 돈을 지불하고 이자율을 낮게 받는 것이다. 일반적으로 융자 금액의 1%를 1포인트라 하는데 1포인트를 구입하면 0.25% 정도 이자율을 낮출 수 있다.

하지만 포인트를 구입할 때는 재융자할 계획이 있는 지 당분간 이사할 계획이 없는 지를 잘 고려해 판단해야 한다. 당분간 재융자할 계획이 없고 자금의 여유가 있다면 포인트를 지불하고 금리 낮추는 것이 현명하다.

포인트 구입시 지출한 금액은 인하된 이자율로 절약한 돈으로 수년이면 회수할 수 있기 때문에 장기적으로 보면 주택 소유주에게 이득이 되기 때문이다.

모기지 융자 장애물 넘기, 신용점수 20점만 올려도 매달 페이먼트 큰 차이

특히 금융위기 이후 대폭 강화된 기준은 융자를 더욱 어렵게 하고 있다. 이와 관련, 뱅크레이트닷컴은 융자를 가로막는 장애물을 현명하게 피해갈 수 있는 팁을 소개하고 있다.

▶주택 감정

주택 가격이 상승하고 있다면 주택 감정은 큰 문제가 되지 않지만 요즘처럼 집 값이 바닥을 치고 있는 경우라면 상황은 180도로 달라진다.

예상치보다 낮은 주택 감정가를 받는 주택 소유주들은 많다. 주택 가격이 실제로 하락한 경우가 대부분이지만 때때로는 까다로와진 감정 규정으로 인해 감정가가 낮아지는 경향이 있다.

가주모기지은행연합의 크리스 조지 사무장은 "주택 감정사들이 신규 법을 제대로 알지 못해 감정가를 낮게 하는 경향이 있다"며 "이럴 때에는 주택 소유주들이 질로닷컴이나 다른 로컬 부동산 중개업체에 문의해서 소유한 주택 인근에 가장 최근 매매된 주택중 비슷한 규모의 주택 매매가를 미리 공부하는 것이 유리하다"고 설명했다.

그에 따르면 유사한 규모의 주택 가치를 미리 알고 있어야만 주택 감정사의 평가에 적절하게 대처해서 소유 주택의 실제 가치에 부합하는 감정가를 받을 수 있다는 것.

특히 이런 정보를 구비하고 있는 주택 소유주는 주택 감정사가 주택 가치에 영향을 미치는 중요한 요인을 간과하는지 아닌지 판단할 수 있으며 주택 감정을 다시 받아야 하는 가도 조기에 결정할 수 있다고 그는 조언했다.

▶콘도미니엄

주택 감정가를 올리는데 가장 힘든 주거 형태가 바로 콘도미니엄이다. 다가구가 입주해 있는 주거형태로 다수의 차압이나 숏세일이 한 콘도에서 진행될 수 있기에 주택 감정가를 올리는 것은 매우 힘들다는게 부동산업계 관계자들의 전언.

하지만 같은 콘도 단지내 있더라도 위치나 내부 상태에 따라 차이가 나는 만큼 이런 부분을 감정사에게 부각시키면 감정가를 높이는 데 도움이 된다.

▶신용점수 하락

주택 융자 신청자에게 낮은 신용점수는 늘 융자를 받는데 장애물이었다. 하지만 금융 위기 위후로는 낮은 신용 점수로는 아예 융자 받기가 '하늘의 별 따기' 수준이 돼 버렸다.

윈트러스 모기지의 에이미 렌키스 컨설턴트는 "처음 주택을 구입할 때 신용점수가 괜찮았다 하더라도 재융자를 받을려고 하면 충분치 못한 경우가 종종 있다"고 설명했다.

심지어는 20~30점 정도의 신용점수 차이에 따라 매달 내야하는 월페이먼트 액수가 크게 차이가 날 수도 있고 아예 재융자 자체가 어려울 수도 있다. 이에 따라 재융자를 고려하는 주택 소유주는 반드시 현재 신용점수로도 재융자가 가능한 지 아니면 개선해야 되는 지를 미리 알아서 대처하는 것이 유리하다.

렌키스 컨설턴트는 "신용점수 20점만 올려도 상당한 돈을 절약할 수 있기 때문에 주택 소유주들은 크레딧 회사에 연락해서 잘못된 정보로 인한 점수하락이 없었는 지 확인해야 한다"며 조언했다.

내달 '소수계 신청자 보호법' 본격 시행…주택 융자때 한글 '클로징 서류' 제공안하면 벌금

10월1일 부터 한인 주택 모기지 융자 신청자에게 한글로 된 '클로징 비용 예상명세서(GFE)'를 제공하지 않을 경우 벌금이 부과된다. 또한 감독기관으로부터 감사도 받게 된다.

영어가 능숙하지 않은 소수계 융자 신청자들을 보호하기 위한 법(AB 1160)이 본격 시행되기 때문이다.

'AB 1160'은 한국어 베트남어 스페인어 중국어 필리핀어 등 5개 언어를 사용하는 융자 신청자에게는 해당 언어로 번역된 GFE를 제공토록 의무화 한 것이다.

벌금 규모는 첫 위반에 대해 최소 2500달러 두번째는 5000달러가 부과된다. 그리고 3번 이상 위반한 업체는 매 적발시마다 1만달러의 벌금을 부과받게 된다.

이 법을 발의한 폴 퐁 가주하원의원은 "융자서류가 영어로만 작성돼 영어에 능숙치 않은 소수계 신청자들이 사기 피해를 당하거나 불리한 계약을 체결하는 사례가 많았다"며 "이 법을 통해 소수계 모기지 융자 신청자들이 보호받을 수 있을 것"이라고 밝혔다.

AB 1160의 준수 여부는 가주 기업국과 금융감독국(DFI)이 담당하며 5개국어로 번역된 GFE 서류는 DFI 웹사이트(www.dfi.ca.gov)를 통해 다운로드 받을 수 있다.

주택 소유주들 재융자 해야하는 이유···올 초 구입자 재신청해도 평균 1.5%P↓ 이자율 혜택

변동 대출자 이자 인플레 걱정
안정적인 고정 이자 전환 늘어
빚잔치나 세컨홈 구입도 많아
모기지 이자율이 사상 최저치를 6번씩이나 경신하면서 최저 수준을 기록하고 있다.

4.49%라는 사상 최저의 모기지 이자율로 재융자에 대한 관심이 높아지고 재융자를 통해 빚을 갚거나, 새로운 부동산에 투자하는 주택 소유주들이 늘고 있다.

지난 주 국책 모기지 기관 프레디맥은 30년 고정 전국 평균 모기지 이자율이 4.49%라고 밝혔다. 또 재융자용으로 인기가 높은 15년 고정 모기지 이자율도 3%대로 떨어졌다. 이번 주 15년 고정 전국 평균 모기지 이자율은 3.95%로 전주보다 0.05%포인트 하락했다.

이처럼 모기지 이자율이 하락세를 지속하면서 재정적 부담을 줄이려는 주택 소유주가 늘고 있다. 뱅크레이트닷컴은 2010년 초에 주택을 구입한 소비자는 평균 모기지 이자율 5.98%로 주택을 구입했지만 현재 재융자를 할 경우 1.5%포인트 정도 저렴한 이자율의 혜택을 받을 수 있다며 모기지 이자율이 최저 수준을 보이고 있는 지금이 재융자 최적기라고 소개하고 있다.

뱅크레이트닷컴 소개한 주택 소유주들 재융자를 해야하는 7가지 이유에 대해 알아본다.

1. 낮은 모기지 이자율

뭐니뭐니 해도 재융자의 최고 이유는 바로 4.49%라는 최저 수준의 이자율이다.

다만 다수의 주택 소유주들이 주택 가격의 하락으로 에퀴티가 거의 없거나 매우 낮아 재융자를 받지 못하고 있는 것이 안타까운 실정이다.

하지만 일부 주택 소유주들은 재융자 자격이 충분한데도 불구하고 단순히 뉴스에 관심이 없어서 이런 최적의 기회를 놓치고 있다는게 부동산 전문가의 전언이다.

이에 전문가들은 모기지 이자율이 사상 최저 기록을 갈아치우고 있는 이때 주택 에퀴티가 남아 있다면 재융자에 도전할 것을 제안하고 있다.

2.고정 모기지로의 전환

변동 모기지 이자율로 주택을 구입한 소비자들은 재융자를 통해 고정 모기지로 전환하여 모기지 페이먼트에 안정성을 추구할 수 있다.

모기지 융자 업체 모기지 그레이더의 제프 라제슨 사장은 "변동 모기지 이자율을 가진 주택 소유주 대부분이 인플레이션 걱정을 하고 있다. 이것이 그들에겐 재융자를 하는 첫번째 이유"라며 "이는 더 낮은 모기지 이자율을 받기 위해서가 아니라 더욱 안정적인 이자율을 받기 위한 것"이라고 설명했다.

3. 모기지 완납 주택 담보로 융자

기술적으로 말하자면 이는 재융자가 아니지만 실제로 주택 대출금을 모두 갚은 주택 소유주들이 이 주택을 담보로 융자를 받아 두번째 주택(세컨홈)을 구입하거나 사업 자금으로 사용하는 경우가 종종 있다. 한 부동산 중개인은 "모기지 걱정이 없는 일부 주택 소유주들이 주택을 담보로 대출금을 받고 이 현금으로 세컨홈을 구입하는데 쓴다"며 "집을 살 때 현금으로 구입하면 더욱 싸고 좋은 조건에 구입할 수 있기 때문"이라고 풀이했다.

4.재융자를 통한 빚잔치

주택시장이 호황기였을 때 다수의 주택 소유주들은 주택 가치보다 더 많은 현금을 재융자 받아 투자하거나 소비하는데 사용했다.

부동산 경기가 하강한 현재 이런 캐시-아웃(cash-out) 재융자는 거의 불가능해졌지만 일부 지역의 주택 소유주들은 캐시-아웃 융자가 여전히 가능하다는게 융자 전문가들의 설명.

단 과거처럼 캐시아웃 재융자를 통해 수영장을 만들거나 자동차나 RV를 구입하는데 돈을 쓰는 것이 아니라 크레딧 카드 빚을 갚거나 다른 채무를 줄이는 용도로 재융자를 받는 주택 소유주들이 증가하고 있다는게 융자업체 관계자들의 전언이다.

5.재융자를 통한 부동산 구입

재융자를 통한 부동산 구입은 예전에도 물론 있었지만 주택가격이 30~50% 하락한 지금 더욱 활발하게 나타나고 있다.

기존 주택의 모기지 이자율을 낮춘다기 보다는 투자 목적으로 낮은 이자율로 주택 융자를 받아 가격이 떨어진 주택 구입을 통해 부동산에 투자하려는 주택 소유주들이 늘고 있다는게 업계 관계자의 설명이다.

그러나 부동산 관계자들은 재융자를 통해 다른 부동산을 구입시 생각지 못한 세금이나 모기지 계약 시 문제가 생길 수 있다며 주의할 것을 조언한다.

즉 주택이 두 채로 늘어날 경우 어떤 집을 주거지로 정할 것인지에 대해 세금이 달라질 수 있으므로 세무 전문가들에게 자문을 받은 후 투자결정을 내리는게 유리하다.

6.두 모기지를 하나로

일부 주택 소유주들은 재융자를 통해 모기지 융자금과 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧의 두 모기지를 하나로 합치길 원한다. 이자율이 3%대의 매우 낮은 수준이더라도 말이다.

그 이유는 향후 5년후 이자율이 갑자기 뛰어서 12% 13%대로 될 수 있기 때문에 아예 모기지 이자율이 최저 수준인 현재 이런 위험 요소를 없애려는 것이다.

이민자, 영어못해 금융사기 표적

계약서 이해 못해
요금·수수료 바가지
피해 신고도 꺼려


한인 등 영어가 불편한 이민자들이 언어 문제로 금융 사기 피해를 당하는 경우가 많고 영어로 작성된 금융 관련 계약서를 제대로 이해하지 못하는 것으로 분석됐다.

연방의회 회계감사국(Government Accountability Office)이 이민자들의 영어 능력과 금융 지식의 관계를 분석해 지난 21일 발표한 보고서에 따르면 영어 구사에 제한이 있는 이민자일수록 금융 사기를 당하기 쉽고 은행 사용이나 주택 구입 등 금융활동에도 제약을 느끼는 것으로 나타났다.

보고서는 “이민자들은 영어보다는 모국어를 사용하는 사람들이 제공하는 금융 서비스를 더 신뢰하기 때문에 영어대신 모국어를 사용하는 점을 이용해 구두로 설명하고 사기성 금융계약을 맺게 되는 경우가 많다”고 지적했다. 금융사기를 당한 후에도 영어가 부족해 피해 신고에도 어려움을 겪는 것으로 조사됐다.

이민자들을 상대로 한국어 등 외국어로 번역된 금융 안내문이나 통역이 제공되기도 하지만 미국의 금융 시스템을 감안하지 않는 단순한 번역이나 통역으로 이민자들이 복잡한 금융상품이나 계약을 이해하기에는 부족한 것으로 지적됐다.

이민자들은 영어를 이해하지 못해 불필요한 요금이나 수수료를 부과 받는 경우가 많고 크레딧 카드 내역서에 오류가 발생해도 회사를 상대로 시정을 요구하는데 어려움을 겪는 것으로 조사됐다.

보고서는 연방의회가 지난해 크레딧 카드 관련법을 개정하며 영어가 불편한 이민자들에게 금융개혁 정책이 전달되는 과정의 효율을 검토하기 위해 작성됐다.

상원통과 금융개혁법안 주요 내용…신용카드·모기지 대출 금융사 횡포 막는다

연방 상원이 격렬한 논의 끝에 지난 20일 금융감독 개혁 법안을 가결했다. 이 법안에 일부 수정안이 더해질 수 있고 작년 12월에 통과된 하원안과 합치는 과정도 있겠지만 1930년대 대공황 이후 월가에 가장 큰 변화를 예고하는 것에는 변화가 없다. 제2의 금융위기를 막고 금융 소비자들을 보호하는 내용이 포함된 이 법안의 주요 내용을 살펴본다.

▷Fed 권한 강화

연방준비제도이사회(Fed)가 금융시스템의 안정을 해칠 수 있는 대형 부실 금융사를 정리할 수 있도록 했다. '대마불사'가 더이상 불가능해지는 것이다. 또한 Fed는 모든 은행을 감독할 권리를 유지하게 됐다. 금융감독국 가운데 하나인 저축기관감독청(OTS)는 폐쇄된다.

▷Fed에 소비자 보호기구 별도 설치

Fed 내에 금융 상품과 서비스를 제공하는 금융사들이 대출에서 횡포를 부리거나 상품 운용에서 정보력이 약한 일반 소비자를 속이지 못하게 단속하는 별도 기구가 설치된다. 신용카드 모기지 자동차 대출 등이 그 대상이다.

▷파생상품 장외거래 금지

금융파생상품은 앞으로 장외거래가 금지된다. 파생상품은 대부분 장외에서 거래돼 감독의 사각지대에 있었다. 또한 상원안은 일반 상업은행들이 파생상품 업무를 분사하도록 했다.

▷그외

상업은행이나 은행지주사는 자기자본으로 주식 채권 파생상품 등을 거래하지 못한다. 연방증권거래위원회에는 채권평가위원회가 신설돼 채권이나 자산담보부증권 등의 상품에 신용등급을 매길 신용평가사를 지정하고 그 결과를 매년 평가한다. 또한 연방 의회 소속 회계감사원가 Fed를 감사할 수 있게 한다. 1억 달러 이상을 운용하는 헤지펀드는 SEC에 등록하고 거래내역과 포트폴리오를 공시해야 한다.

▷소비자에 미치는 영향

융자 브로커와 담당 은행 직원이 대출을 성사시킬 때 받는 커미션은 대출 액수와 건수에 의해 결정된다. 이자율이나 리스크가 더 높은 상품을 팔면 더 많은 커미션을 주는 것이 금지되는 것이다. 대출을 예정보다 일찍 상환할 때 붙는 프리페이먼트 페널티가 제한된다. 또한 모기지 대출기관은 대출자의 수입 혹은 상환능력을 반드시 서류로 확인해야 한다./

허위 세금 보고 나중에 융자받을 때 '낭패'

사업체를 구입했다. 첫 달 매상으로 5만달러를 벌었다. 이중 절반은 크레딧 카드이거나 체크였다. 나머지는 현금이다. 카드나 체크매상은 어차피 은행으로 들어가야 한다. 문제는 현금이다. 5만달러의 절반이라면 2만5000달러다. 과연 이 매상을 그대로 보고해야 되는지….

매상이 높으면 이에대한 세금이 많아지는 것은 당연하다. 그래서 업주들은 매상보고시 유혹에 빠지게 된다.

매상의 절반만 보고할까. 아니면 70%만 보고할까. 70%가 적다면 80%? 비즈니스 경험이 없는 사람들은 양심물량적인 행동 앞에서 어디로 가야되는지 결정하지 못하고 고민만하게 된다.

매상을 적게보고하면 어떤 일이 발생할까.

첫째는 소득세와 판매세를 포탈하는 것이고 둘째는 거짓을 위해 또다른 거짓말을 해야 한다는 점이다. 셋째는 융자받기가 힘들어진다. 위에서 언급한 매상을 예로 들어보자.

5만달러의 절반만 보고한다면 현금 매상은 2만5000달러다. 이 현금에 대한 세일즈 택스는 9.75% 적용시 월 1219달러다. 업주가 전체 매상중 절반만 보고하면 고객이 지불한 세일즈 택스의 1219달러를 그냥 슬쩍 하는셈이다. 매상이 줄면 판매세도 줄게 되는 것이다.

또 세금 감사에 대비해 현금 등록기(Cash Register)를 이중으로 찍어야 하는 일을 감행해야 한다. 매일매일 한다는 것은 귀찮고 위험한 일이다.

매상을 속여서 보고하면 사업체의 가치도 떨어진다. 은행에서 비즈니스 오너한테 돈을 빌려줄때 반드시 요구하는 것이 바로 세금보고서다.

5만달러짜리 매상을 2만5000달러만 보고한다면 그 업소의 가치는 2만5000달러짜리가 되는 것과 같은 이치다.

비즈니스 매상의 성실보고는 사업주가 꼭 지켜야할 도덕적 윤리임과 동시에 법적 의무다.

Short Sale의 3-3-3 법칙

공통적으로 모든 은행들이 기본적으로 셀러로부터 요구하는 서류는 다음과 같다. (1)경제적 어려움을 설명하는 편지(hardship letter) (2)최근 2개월이나 3개월간의 은행 잔고 증명서 (3)지난 2년간 개인 소득 보고서 (4)재정 진술서 (5)수입이 있다면 수입 증명서(W-2 복사본이나 최근 봉급 복사본) (6)매매 계약서(바이어로부터 오퍼) 위의 서류 등을 준비하여 해당 은행에 제출함으로써 숏세일 진행이 시작된다.

상당히 복잡해 보이는 거래 같지만 괜찮은 바이어만 있다면 주택을 차압당하여 상당한 오랜 기간(7~10년)을 신용이 나쁜 상태로 남는 것보다 숏세일을 통한 주택 매각을 통하여 크레딧도 지키고 다음 기회를 기약하는 것이 더욱 더 현명한 방법이 아닐까 필자는 생각해 본다.(보통 숏세일을 통한 주택 매각 후 신용 보고서에는 미 완납합의(Settle for Less or Paid in Less) 등으로 보고되며 2년 혹은 3년이면 정상적인 신용상태로 돌아올 수 있다.)

그러면 숏세일은 언제 그리고 어떻게 시작하면 좋을까? 보통 주택차압의 절차는 다음의 법을 따른다. 3-3-3법칙이라 하며, 첫 3개월치의 모기지 페이먼트를 은행이 받지 못하면 해당 카운티에 집 페이먼트 체납 경고(Notice of Default )를 하게끔 되어 있다. 그리고 이후 90일(3개월) 이내에 밀린 페이먼트를 상환하지 못할 경우 경매세일 통지서(Notice of Trustee’s Sale)를 해당 카운티에 기록으로 남기며 3주 후부터 은행이 원하는 날짜에 경매를 통하여 차압매물을 매각함으로써 차압과정은 종결되게 된다. 이러한 과정을 살펴볼 때 최소한 집 페이먼트 체납 경고 공고가 기록되었을 때 숏세일을 시작 하여야만 나중에 낭패를 보지 않을 것이다.

각 모기지 은행들마다 상황은 다르지만 마지막 숏세일 허락이 나오는 데는 적어도 3개월이나 보통은 4개월 혹은 6개월이 지날 수도 있기 때문이다.

먼저 가장 중요한 점은 인내와 기다림이다. 셀러도 마찬가지이고 바이어도 마찬가지이다. 특히 빨리빨리 습관에 젖어 있는 우리 한인들에게는 숏세일 진행속도가 너무나 느리고, 답답함을 느끼기 쉽다. 하지만, 숏세일의 성공 여부는 바이어의 입장이나 셀러의 입장이나, 첫째도 인내고 둘째도 기다림이다. 필자가 현장에서 지켜본 바로는 숏세일의 승인을 못 받아서 숏세일이 안 되는 것이 아니라 대부분 오랜 시간 기다림에 지쳐 주택 구입을 포기하거나 매각을 포기하는 경우가 대부분이다.

먼저 셀러 입장에서는 무엇을 준비하고 중요한 일들을 보면 가장 먼저 해야 할일은 유능하고 경험이 많은 리스팅 에이전트를 정하는 일이다.

둘째는 숏세일 진행을 위한 준비서류를 성실히 준비하여 에이전트에게 즉각 제공하여야 한다. 한 가지라도 서류가 미비되면 대부분의 은행에서는 숏세일 진행을 거부한다.

프리페이먼트를 낮추기 위한 6가지 방법

일방적으로 계약 전에 융자금 갚으면 안돼
변경된 내용을 문서화해야 법적 효력 인정
불경기로 가계소득이 줄면서 많은 사람들이 조금이라도 지출을 줄이려 노력하고 있다. 효과적인 방법 중 하나는 지출에서 큰 비중을 차지하는 월 페이먼트를 줄이는 것이다. 2차 융자를 미리 갚아버릴 수도 있고 더 낮은 이자율로 재융자해 페이먼트 감면을 받을 수도 있다.

하지만 이때 주의해야 할 사항은 미리 계약된 기간보다 먼저 융자금을 다 갚거나 재융자를 할 경우 프리메이먼트 페널티(Prepayment penalty)가 발생할 수도 있다는 것이다.

프리페이먼트 페널티는 융자은행에서 손해를 보지 않도록 만든 조항으로 바이어가 계약한 기간이 지나기 전에 융자금을 다 갚거나 집을 팔아버린다면 은행에서는 처음에 기대한 이자수입을 얻을 수 없게 된다.

이러한 손해를 보전하기 위해 만든 조항으로 보통 융자금의 2~4%가 되는 것이 일반적이다. 뱅크레이트닷컴(Bankrate.com)에서 알려주는 '프리페이먼트를 낮추기 위한 6가지 방법'을 소개한다.

1. 계약서를 확인하라.

대부분의 바이어는 프리페이먼트 페널티가 있는지 조차 모르고 있는 경우가 많다. 집을 구매할 때 서명해야 하는 서류가 너무 많아 꼼꼼히 다 살펴보기가 힘들기 때문.

'프리페이먼트 (페널티) 디스클로저'라고 써 있는 서류가 있는지 여부를 확인하는 것이 첫 걸음이다.

2. 종류를 확인하라.

고정된 비율의 페널티가 있는 반면 시간이 지남에 따라 페널티 비율이 줄어드는 경우도 있다. 예를 들면 1년 이내에 융자를 끝내면 페널티가 4%지만 4년이 지났다면 1%로 줄어들게 될 수도 있다. 1~2달 기다려서 프리페이먼트 페널티 비율이 줄어든다면 융자상환이나 재융자를 잠시 미루는 것이 오히려 이득이 될 수 있다.

3. 계산을 하라.

만약 재융자를 해서 4000달러의 프리페이먼트 페널티를 납부하지만 앞으로 15년간 5만달러를 아낄 수 있다면 페널티를 내는 것이 낫다. 반면 1년 내에 이사를 갈 생각이라면 재융자를 통해 아끼는 비용보다는 페널티가 더 클 수도 있으니 주의해야 한다.

4. 담당자와 통화하라.

프리페이먼트 페널티를 두고 협상을 하기 위해서는 론오피서 또는 그 상급자와 이야기를 나눠야 한다. 페널티 자체를 없애기는 힘들지 몰라도 조건을 약간 유리하게 변경하는 것은 가능할 수 있다. 2년 이후부터 페널티 비율이 줄어드는데 지금이 22개월째라면 담당자와의 협상을 통해 2년이 지난 비율로 조정받을 수도 있다.

5. 공손하게 대하라.

프리페이먼트 페널티를 납부하는 것이 분명 짜증나는 일이긴 하지만 이미 계약서에 서명을 한 만큼 협상에서 우위를 점하고 있는 것은 융자은행측이다. 담당자를 화나게 하면 전혀 득이 될 것이 없다는 사실.

6. 문서화하라.

페널티를 두고 협상한 사람의 직책과 이름 통화한 날짜와 변경된 제안 등 모든 것을 문서화해야 효력을 인정받을 수 있다.

타은행과 각종 비용 비교할 수 있도록…'모기지 융자서류' 간소화

2010년 1월1일부터 사용되고 있는 융자서류 신청서 양식.

올해부터 모기지 융자서류는 바이어의 이해를 돕기 위해 간단하고 명료하게 작성된다.

연방주택도시개발국(HUD)은 모든 모기지 렌더들은 융자 신청자에게 제공하는 '융자 예상비용'(Good Faith Estimate)서류를 다른 은행과 비교할 수 있게끔 간소화하도록 했다.

뉴저지 소재 럭셔리 모기지의 로버트 그로서는 "이번 조치의 주된 목적은 소비자들에게 융자 비용을 다른 은행과 비교시키는데 있다"고 설명했다.

그는 "모든 은행들은 HUD의 지시대로 한개의 양식만을 사용해야 한다"고 덧붙였다.

지금까지 대부분의 융자 신청인들은 이자율과 월 페이먼트에만 신경을 썼다. 하지만 은행들은 다른 곳에서 추가비용을 부담시켜왔다.

HUD의 주택프로그램 담당 비키 보트 부국장은 "많은 은행들이 이자율보다는 다른 항목에서 추가적인 비용을 포함시켜 이익을 챙겨왔다"고 밝혔다.

전문가들이 지적하는 모기지 렌더가 장난치는 수입원은 크게 두가지로 나뉘어 진다.

첫째는 신청인에게 융자금액의 일정비율로 청구하는 융자비용이다. 이 금액은 회사마다 천차만별이다. 둘째는 부수적으로 부담되는 코스트다. 예를들어 타이틀 보험이나 감정비 등이다.

HUD는 새해부터 모기지 렌더가 청구하는 융자 예상비용서가 실제로 바이어가 지불하는 금액과 큰 차이를 보이지 않도록 했다.

새로 적용되는 법은 타이틀 보험이나 감정비 항목에서 추가되는 비용이 처음 예상치보다 10% 이상 차이가 나면 안된다.

만약 신청자에게 제공한 융자 예상비용의 타이틀 보험이 2000달러였다면 최종 비용은 2200달러이내서 결정돼야 한다.

비키 보트 부국장은 "이번 조치는 융자 신청자에게 가장 합리적인 비용을 부담할 수 있도록 하는데 있다"고 전했다.

하지만 이 서류를 절대로 변경할 수 없는 것은 아니다. 불가피한 사유 등 융자 상황에 따라서 약간의 변동은 가능하다.

총 3페이지로 구성되어 있는 이 양식은 모든 청구비용을 명시하도록 되어 있다.

융자신청비 이자율 인하를 위해 신청인이 지불하는 금액 융자금액 기간 월 페이먼트 신청당시 이자율 프리페이 페널티 여부 등을 적게되어 있다.

새 양식의 세번째 페이지는 샤핑 리스트처럼 다른 4곳의 렌더들이 제공하는 비용을 적을 수 있어 소비자들이 비교하기에 편리하다.

두 곳의 렌더가 융자금 20만달러에 대해 각각 5%의 이자율을 제공한다면 월 페이먼트는 1074달러다. 그런데 한 렌더는 융자비용으로 5000달러를 청구하고 다른 렌더가 3000달러를 요구한다면 융자 신청인은 두 곳의 렌더를 비교할 수 있다는 것이다.

아메리칸 엔터프라이즈 연구소의 알렉스 폴락은 "올해부터 바뀌는 융자서류는 소비자를 위해 올바른 길로 가는 첫 단계"라고 표현했다.

이전에는 복잡한 융자서류로 인해 소비자들이 은행에서 청구하는 비용이 합당한지를 이해하기가 힘들었다.

이런 이유로 에스크로 종료전에 론닥(융자서류)을 놓고 바이어와 은행측이 비용문제로 실랑이를 벌이는 경우가 간혹 있어왔다.

센트럴 파이낸스의 줄리아 임씨는 "새로 바뀌는 양식은 고객들이 은행에서 청구하는 비용을 이해하기 쉽도록 했다"며 "이러한 조치는 소비자들을 은행의 과다청구로부터 보호하는 것"이라고 말했다.

크레딧카드 상식 - 수수료

수수료의 종류와 요율을 결정하는 요인들에 대해 알아보자.

1. 인터체인지 요금(Interchange Fees) - 모든 프로세싱 회사가 각 카드 발급 은행에 지불해야 하는 수수료를 적용받는다. 이 요금은 모든 프로세싱 회사에게 동일하게 적용되며, 이러한 요금들을 토대로 카드회사에서는 항목당 수수료와 트랜잭션 요금을 설정하고 구성한다. 아울러, 업종별, 거래방식, 카드의 종류에 따라 위험률을 판단하고 그에 따른 수수료가 부과된다.

예를 들면, (a)카드 결제를 전자상 또는 전화상으로 거래하는 행위는, 직접 카드를 매장에서 결제하는 행위보다 더 큰 위험에 노출되기에 보다 높은 수수료를 부과받게 된다. (b)회사 및 법인카드 또는 해외카드는, 일반 소비자 카드보다 더 세부적인 카드의 정보가 카드발급 회사로 보내져야 하는 이유로 더 높은 수수료를 부과받게 된다. (c)카드 결제내역을 적절한 시간 내에 마감하지 않을 경우에도 chargeback의 위험부담이 높아짐으로 해서 높은 수수료를 부과받게 된다.
2. 비자 & 매스터카드사의 부과세(Assessment Fee) - 인터체인지 요금이 각 카드 발급 은행으로 지불되는 반면, assessment fee 는 비자와 매스터카드사로 지불되는 요금이다. 이 부과세는 모든 프로세싱 회사와 카드발급 회사에 동시 적용되고 있다.

3. 카드 승인 및 입금에 대한 지출비용 - 고객의 카드 결제 처리는 네트웍을 사용하여 일괄적으로 전송되고, 특수 전화선을 사용한 통신 비용이 각 거래 건당 지출된다. 또한 고객의 월 명세서 산출, 우편, 자동입금, 거래 (transaction)에 대한 통신요금 및 연결 서비스 사용료도 지출된다.

위와 같이 모든 프로세싱 회사들의 지출 비용은, 비자와 매스터카드사로부터 동일하게 적용되고, 또한 각 거래 건에 해당하는 지출비용이 있으므로 무조건 싸게 요금을 제시받는 경우 반드시 그에 따르는 추가비용이 있음을 기억해야 한다./Koreatimes

경기침체 주택융자

불황이 지속될수록 주택융자는 더욱 어려워질 수밖에 없다. 누구나 상식적으로 이해될 수 있는 부분이지만 경기 침체로 인한 모기지 페이먼트 연체가 우려될 수밖에 없는 현실이 가장 큰 문제다. 이로 인해 주택융자의 승인 심사는 더욱 까다로워질 수밖에 없고 크레딧 점수와 다운 페이먼트의 기준 조차도 더욱 더 향상된 수준을 요구하게 되는 변화가 이루어 졌다.

그러나 소비자들의 현실은 이를 따를 수 없는 반대의 현상으로 심화되고 있는게 현실이다. 경기침체의 상황에서 시간이 갈수록 더 많은 다운페이를 축적하는 것도 어렵고 크레딧점수가 높아지는 것도 어려울 수 밖에 없는 게 당연하다.

full document의 심사로 바뀐데다 이러한 추가적인 문제까지 겹쳐지니 주택시장에서의 소비자들의 입장은 더욱 위축되고 남감해질 수밖에 없어졌다. 주택가격의 극단적인 하락과 최상의 이자율이 전제된 주택매입의 환경이 매력적이지만 융자승인의 난관에 부딪쳐서 매입을 포기하는 경우마저도 빈번히 발생하고 있다.

이 중 가장 큰 문제는 크레딧 점수인데, 변화된 기준의 다운페이를 한다 하더라도 크레딧 점수가 낮으면 여러 가지 문제에 봉착하게 된다. 740점 이상의 안정적인 크레딧 점수가 아니면 정상적인 이자율을 확보하기도 힘들고 융자승인을 거부당할 수도 있다. 한 마디로 크레딧이 가장 핵심적인 요소로 작용하는 변화가 이뤄진 것이다.

그런데 소비자들의 크레딧 환경은 이와는 반대로 크레딧 점수가 낮아지는 상황으로 치닫고 있다. 페이먼트 연체 기록등의 사유가 발생한 경우는 당연하다 치더라도, 정상적으로 페이먼트를 잘 내고 있는 소비자조차도 평균점수가 낮아지는 변화가 이뤄지고 있기 때문이다. 상식적으론 이해가 잘 안되겠지만 사실이다. 이를 가능케 하는 요소가 크레딧 시스템에 숨어 있는데, 그것은 다름아니라 ‘크레딧 한도(limit)와 잔액(balance)의 비율’이다. limit 대비 balance의 비율이 높아지면 점수가 낮아지는 크레딧 스코어 책정의 핵심 요소인데, 경기침체의 장기화와 실업률 증가를 우려한 은행들이 지속적으로 크레딧 한도액을 낮추고 있다는 것이 문제이다. 이로 인해 매달 비슷한 balance를 유지하고 있는 소비자들 조차도 크레딧 점수가 낮아질 수 밖에 없는 현상이 발생하게 되는 것이다.

결국 이러한 새로운 크레딧 환경을 이겨내고 크레딧 점수를 정상적으로 유지하게 위해서는 Balance(잔액)를 더욱 낮추는 방법밖에 없다. 글로벌 불황이 낳은 기형적 현상이지만 어쩔 도리가 없으며 시대적 난관을 극복하고 생존하려는 은행들의 의지(?)를 탓할 수도 없다. 이제는 더욱 더 준비된 소비자만이 주택융자를 받을 수 있는 시대임을 잊지 말아야 할 것이다./

페이먼트 늦지 말고 크레딧 리포트 정기 점검

◇연방준비제도이사회(FRB)의 크레딧 점수 개선법

- 크레딧 리포트의 내용을 정기적으로 확인한다.

크레딧 리포트를 발급받아 내용을 확인하고 틀린 부분이 있으면 곧바로 수정해야 한다. 연방법에 따라 연방공정거래위원회(FTC)가 승인한 웹사이트 www. annualcreditreport.com에 가면 3대 개인신용평가기관 중 한 곳이 발급하는 크레딧 리포트를 매년 일회씩 무료로 발급 받을 수 있다. 잘못된 내용이 발견되면 해당 신용평가기관에 즉시 서면으로 보고해 수정해야 하는데 FTC의 웹사이트에 가면 서면 양식과 절차 등이 자세히 설명돼 있다.

- 크레딧 스코어가 어떻게 산출되는지 이해한다.

다음 질문에 대한 해답이 크레딧 스코어를 결정짓는다. ‘대출금을 기한 내 납부 여부’ ‘미납 부채 규모’ ‘크레딧 계좌 유지기간’ ‘보유 크레딧 계좌 종류와 숫자’ ‘신규 크레딧 계좌 개설 신청 빈도’ 등이다. 단기간 내에 신규계좌 개설이 잦으면 크레딧 스코어에 악영향을 준다. 평균 크레딧 계좌 유지기간을 단축시킬 수 있기 때문이다. 반면 신용평가기관을 통해 크레딧 리포트 발급을 직접 신청하는 것은 크레딧 스코어에 영향을 미치지 않기 때문에 정기적으로 점검할 필요가 있다.

- 페이먼트를 기한 내 납부한다.

당연한 충고지만 크레딧 점수 관리에 밑바탕이 되는 방법이다. FRB는 원치 않게 페이먼트가 늦어지는 것을 방지하기 위해 자동 인출 서비스를 이용할 것을 충고한다. 이때 과다 인출 수수료를 내지 않기 위해 계좌잔고를 수시로 점검할 것도 잊지 않는다.

- 크레딧 수정 사기 주의한다.

FRB는 아울러 최근 성행하는 크레딧 수정 회사들의 사기행각을 주의할 것도 아울러 권고했다. 크레딧 점수 개선은 시일이 걸리게 마련이고 만약 단시간에 해결하게 되면 대부분 부작용이 따르게 마련이라는 것이다. FRB는 따라서 크레딧 수정회사들의 광고 문구에 현혹되지 말고 직접 점수 개선에 나서는 것이 최선의 방법이라고 권하고 있다. FRB는 FTC의 웹사이트를 통해 크레딧 수정과 관련된 사기회사 구별법을 소개하고 있다.

융자상식_추가 원금

주택을 처음 매입하는 분들이나 현재 주택을 소유하고 있는 한인들이 질문 가운데 하나가 ‘추가원금의 지불’에 대해서인데, 융자 상환기간에 정해진 월 페이먼트 외에 별도로 원금을 추가로 갚을 경우 얻는 혜택은 무엇이고, 추가 원금의 지불 방법에 대한 차이로 혜택이 달라질 수 있는지 등이다.

추가 원금지불에 대한 혜택은 지불 방법과 융자 프로그램에 따라서 조금씩 다르다.

15년, 30년 등 고정 금리 프로그램을 선택한 사람이 추가로 원금을 지불하면 그 추가 원금의 규모에 따라 원래 약속한 만기 상환기간보다 만료기간을 줄이는 효과를 얻게 된다. 하지만 고정 프로그램은 처음 문서(note)가 작성될 때 이미 약정된 기간 일정한 이자와 원금을 매달 정해진 액수로 지불하기로 약속한 만기완료 형태라서 월 페이먼트를 축소시키는 변화는 불가능하다. 그러므로 고정 프로그램에서 추가원금 지불은 결국 상환기간만 축소시키는 효과만이 있을 뿐이다. 축소할 수 있는 기간이 2, 3년에 불과할 정도의 추가 원금지불이라고 가정하고, 1년 전에 30년 고정을 취득했다면 26년, 27년이 지나야 추가원금 지불의 혜택을 피부로 느낄 수 있게 된다. 따라서 매달 추가 지불하려던 일정 금액이나 목돈을 다른 투자에 활용, 그 효용가치를 높일 수만 있다면 더 큰 이득을 창출해 낼 수도 있다.

더욱이 현재 보유하고 있는 모기지 금리가 크게 낮은 상태라면 상환기간만을 줄이려고 추가 원금을 지불하는 것은 마치 좀 더 빨리 금리 혜택을 포기하려는 것과 같고, 따라서 지나친 이자를 지불하고 있다면 몰라도 낮은 이자 빚이라면 서둘러 갚기보다는 그 추가 여력을 좀 더 생산성과 이득이 큰 곳에 투자해 효율성을 높이는 게 현명한 방법일 것이다.

그래도 굳이 기간 축소를 하고 싶으면 매달 추가로 목돈을 지불하는 것보다는 바이 위클리 방식을 권하고 싶다. 이는 거의 모든 모기지 은행이 제공하고 있는 페이먼트 옵션이다. 한 달 페이먼트를 정확히 2주 단위로 나눠 내서 선이자 지불의 효과를 보고 원금 상환기간을 축소할 수 있는 방법이다.

고정 프로그램과는 달리 변동 프로그램은 일부 은행을 제외한 대다수의 은행이 추가 원금이 지불되면 바로 원금을 줄여주면서 줄어든 원금에 대한 이자가 적용돼 그 즉시 축소된 월 페이먼트로 바뀌는 경우가 많다. 결국 잦은 추가 원금지불이 예상되는 융자 수요자라면 고정보다는 변동이 훨씬 더 즉각적인 혜택을 누릴 수 있다. 이러한 기능적 차이를 근거해서 변동과 고정의 선택을 달리하면 원금 축소의 효과를 더욱 향상시킬 수 있을 것이다./Koreatimes

모기지 Rate History

 

Historical Graphs For Mortgage Rates

Three Month Trends:

One Year Trends: One year trends of mortgage rates: 30-Year FRM, 15-Year FRM, 5/1 ARM, 1-Year ARM* Fully-Indexed Rate = index (1-year CMT) + margin (assuming a 2.75% margin)

Three Year Trends: Three year trends of mortgage rates: 30-Year FRM, 15-Year FRM, 1-Year ARM* Fully-Indexed Rate = index (1-year CMT) + margin (assuming a 2.75% margin)

Historical Graphs For Mortgage Rates: Long-Term Trends

30-Year FRM, 15-Year FRM, 1-Year ARM Rates, 1992 - 2009:

30-Year FRM, 15-Year FRM Rates 1984 - 2009:

30-Year FRM Rates 1971 - 2009:

Historical performance of the National Average Contract Mortgage Rate

National Average Contract Mortgage Rate, 1963 - 2009:

융자 상식 - 크레딧 카드

우리 일상생활에서 크레딧 카드는 더 이상 소비적 기능의 도구 형태에 불과한 단순한 의미가 아니라 모두에게 기능적 도구 역할을 넘어서 개인적 삶의 유형을 창출하는 최대의 요소이며 생활의 품격까지 좌우하는 중요한 자산이다.

그래서 크레딧 카드에 대한 신청과 승인, 그리고 크레딧과의 연관성 등에 대한 기본상식이 절실히 필요하다.

생활 속에서 가장 많이 이루어지는 크레딧 카드 신청은 우편물을 통한 유도 형태의 방식이다. 이러한 신청 메일들은 크게 세 가지 종류가 있다. 첫째는 사전승인이 있고 또 다른 두 가지는 사전선택이나 초대가 있다.

이 가운데 ‘초대’(invitation)는 말 그대로 신청 자체를 초대한다는 의미에 불과하므로 승인 확률이 가장 낮다. 이런 형태의 유도가 자주 이루어지는 사람들은 대부분 크레딧 인콰이어리가 많으면서 승인 거절이 빈번히 기록된 소비자 그룹이다. 그러므로 이러한 신청 유도를 자주 접하는 이들은 크레딧 향상과 승인 확률을 위해 신청을 자제하는 것이 바람직하다.

사전선택(pre-selected)은 대다수 소비자들이 가장 혼란스러워 하는 신청 유형이다. 사전승인(pre-approved)과 동일한 듯한 느낌 때문에 크레딧 승인이 확실히 보장된 것으로 착각하는 탓에 초대보다 훨씬 높은 신청 확률을 지니는 유도 방법이다.

그러나 이 또한 크레딧 승인율은 별다를 바 없는 크레디터들의 교묘한 유인 방식에 불과하다. 따라서 이로 인해 크레딧 인콰이어리를 남발하는 일이 없도록 해야 한다.

마지막이 사전승인(pre-ppproved)인데 이 유형의 크레딧 신청만이 완전한 크레딧 승인이 보장된 것이다. 사전승인의 유효기간 내에 특별히 크레딧에 나쁜 기록이 발생치 않는다면 크레딧 상의 작은 변화로 승인이 거부되는 경우가 거의 없다.

다만 사전승인을 통해 크레딧을 신청한 후 크레딧이 약화된 내용의 변화가 있다면 승인 자체가 거절되는 것이 아니라 승인된 크레딧 한도(credit limit)가 작아질 뿐이다. 이처럼 크레디터들에게서 제공되는 크레딧 오퍼의 승인 결과가 미리 예정되는 이유는 크레디터들이 크레딧 에이전시와의 공조 시스템을 통해 소비자들의 세분화된 크레딧 분류 파일을 정기적으로 검토하기 때문이다.

이는 역으로 생각하면 시스템의 이해를 근거로 균형 있는 크레딧 관리를 유지할 수만 있다면 언제나 최상의 조건이 제공되는 완벽한 사전승인을 가능케 할 수도 있다는 뜻이다. 따라서 크레딧의 완성은 관리에서부터 시작되는 것임을 명심해야 할 것이다.

융자이야기/ 급여와 커미션소득

1. 중요성
대부분의 모기지 신청인의 소득의 가장 큰 몫을 차지하는 것이 급여와 커미션 소득이다. 그러므로 이러한 소득을 적정하게 인정받는 것이 모기지 신청인에게 매우 중요한 일이다. 여기에서는 국책 모기지회사인 페니메(Fannie Mae)의 심사 기준을 중심으로 이를 살펴본다. 일반모기지 융자 기관은 페니메나 또 다른 국책 모기지 회사인 프레디맥(Freddie Mac)의 심사기준에 맞추
어 각 기관의 심사 기준을 마련하기 때문이다.

2. 고용기간
융자 기관은 보통 2년 이상 안정적인 소득에 대한 기록을 요구한다. 보통은 신청인이 풀타임이거나 파트 타임이거나가리지 않고 여러 고용주를 위해 2년 이상 일한기록이 있으면 융자 기관은 신청인의 현재의 소득(Current Income)을 기준으로 융자심사를 할 수 있다. 융자 기관은 신청인의소득의 성격, 그 소득의안정성과 지속 가능성을 검증하기 위하여 2년분의 고용과 소득 기록을 요구한다. 그러나 소득 기록이 24개월 미만인 경우에도 신청인의 소득이 안정적이고, 예측 가능하며, 지속될 것임을 서류로 입증할 수 있다면 융자를 받을 수도 있다.

3. 소득의 안정성과 예측 가능성
융자 기관은 안정적인 소득의 지속성을 신청인의 고용의 안정성 못지않게 중요하게 여긴다. 직장을 자주 바꾸는 사람이라도 안정적이고 예측 가능한 소득을 얻을 수 있다면 한 직장에 계속일 해온 사람과 마찬가지로 좋은 고객이 될 수 있다.안정성이 부족한 소득을 받고 있는 신청인에 대하여 융자 기관은 과거의 소득에 대하여 충분한 자료를 요구한다. 이러한 안정성이 부족한 소득원으로는 커미션, 보너스, 고액의 시간 외 수당이나 계절적인 고용 소득 등을 들 수 있다.

4. 소득의 충분성
융자 기관은 융자 심사 기준에 비추어 소득이 충분한지를 검토하며 이를 서면화 한다.

5. 소득의 지속성
융자기관은 최소한 향후 3년 동안소득이 지속될 수 있는지를 심사한다. 예를 들어 자녀 양육비 등은 자녀가18세가 되면 종료하므로 자녀가 17세인 때 융자를 신청한다면 그 소득은 향후 3년 이상 지속될 수 있는 소득으로 인정받을 수 없다 .그러나 사회 보장 장해보험급여나 재향 군인 장애 급여처럼 만기일이 확실하지 않은 소득을 받는 신청인은 그 소득의 종류를 확인할 수 있는 서류를 제출하여야 한다. 그러나 소득이 지속되기 어렵다는 증거가 없으면 융자 기관은 당해소득이 지속될 것으로 인정한다.

6. 고용과 소득의 입증
자기 소득이 융자 심사의 대상이 되는 모든 신청인은 자기의 고용과 소득원을 입증하여야 한다. 신청인이 제출한 서류만으로 충분하지 않거나, 융자 기관이 선호하는 경우에는 신청인의 고용주나 전문적으로 검증 서비스를 제공하는 제3자로부터 서류를 받을 수도 있다. 고용과 소득의 지속성이모기지 신청일을 기준으로2년 이상임을 입증하여야하며, 예외적으로 신규로 고용된 경우에는 그 고용 기간을 입증하여야한다. 또한 지난30일 동안의 소득을 입증하여야한다. 특수한 경우에는 특정한 소득을 향후 3년 이상 받을 수 있음을 입증하여야 한다.

7. 연방 세금 보고서가 필요한 경우
신청인이 다음의 경우에 해당되는 경우에는 지난 2년분의 연방세금 보고서를 융자 기관에 제출하여야 한다.

● 커미션소득이 총 소득의 25% 이상인 경우
● 가족에 의하여 고용된 경우
● 당해 부동산의 판매, 구매나 융자거래에 대한 이해 당사자의 피용자인 경우
● 투자 자산으로부터 임대 수입이 있는 경우
● 보상받지 못한 사업 경비를 주장하는 경우
● 계절적인 고용처럼 기간의 제약이 있는 고용으로부터 소득을 얻고 있는 경우
● 사업체 지분이나 주식의 25% 이상을 보유한 자영업자가 그 사업체로부터 자영업 소득을 받는 경우
● 자본, 로열티나 부동산으로부터 받는 소득이 있는 신청인이나 국세청양식 1099에 따라 보고된 비고용 소득을 얻고 있는 경우
● 그밖에 독립적이고 믿을 만한 곳으로부터 확인받을 수 없는 소득이 있는 경우

크레딧의 기본 상식

이미 10년 전부터 여러 매체를 통해 필자가 알려준 크레딧 향상 방법이 이젠 상식처럼 번져 있긴 하지만, 다시 한번 상기 시키는 의미에서 크레딧 향상을 도모하는 몇 가지의 방법을 재차 제시해 보기로 한다.
우선, 크레딧의 구조적 균형이 가져다주는 장점과 힘을 극대화하기 위해서 적당한 숫자의 크레딧 계좌만 남겨두고(고정계좌 3~4개, 유동계좌 4~5개 미만) 오래되지 않았거나 크레딧 한도액이 너무 작은 계좌들은 우선적으로 폐쇄한다.
이런 크레딧 상의 정리를 감행할 때 조심할 점은, 밸런스가 없어서 그 즉시 폐쇄하기 편리하다는 이유 하나로 기간이 오래되고 크레딧 한도가 큰 크레딧 카드나 백화점 카드 등을 없애는 실수를 범하는 것을 유념해야 한다. 숫자적 균형감을 이루기 위한 정리가 잘못 이행될 땐 크레딧의 가장 큰 힘과 신뢰의 원천이랄 수 있는 ‘크레딧의 기간과 크기’의 구조가 무너질 수 있기 때문이다.
그리고, 계좌잔액의 정리와 유동계좌(크레딧 카드 등)의 한도액을 통한 업그레이드다. 가장 상식적인 사실이지만 잔액을 감소시키는 방법은 크레딧의 점수를 즉시 높여주는 외형적 향상의 지름길이며 이를 일정 수준으로(한도의 30% 안팎) 지속적으로 유지하게 되면 크레딧 점수는 절대 낮아질 수 없다.
또한 잘못된 상식을 가진 소비자들 중에는 크레딧 한계 만큼을 거의 다 쓰고 매달 되갚기를 반복하면 크레딧에 이상이 없거나 혹은 좋아지는 것으로 오인하고 있는 경우가 많은데 이럴 경우 채권자(은행)는 갚았을 때의 잔액 기준이 아니라 썼을 때의 잔액 기준으로 지속적인 보고를 하게 되므로 이는 항상 크레딧에 절대적으로 나쁜 영향을 미치게 되다.
끝으로, 일정한 최소의 히스토리를 지니게 되고 나면 크레딧 계좌를 닫고 새로운 크레딧 카드의 계좌를 여는 것은 크레딧 상의 골격을 다치게 하는 결과를 유도한다는 사실을 상기해야만 한다.
크레디터들은 공통적으로 위험을 감수해야 하는 새로운 고객에 대한 확보보다는 오래되고 검정된 고객을 놓치지 않겠다는 기본경영의 원칙에 충실하다. 이 점을 인식하고 현재의 크레디터에 좀 더 좋은 조건을 당당히 요구하며 유지해 나간다면 더욱 강한 골격을 갖춘 크레딧을 쌓게 되어 진정한 크레딧 파워를 얻게 될 것이다.

융자 브로커와 렌더의 차이-2 (Mortgate Broker & Lender)

미국에서 주택융자가 이루어지는 과정을 (1)영업/상담 (2)신청서 접수/시스템 입력/시스템 심사 (3)프로세싱 (4)최종심사 (5)펀딩/클로징의 다섯 단계로 크게 나누어 지난주에 살펴보았다. 이 다섯 단계 융자과정 즉 융자 신청에서 펀딩까지를 모기지 1차 시장이라고 부른다. 이후 펀딩된 노트(융자 계약서)를 투자자에게 팔아 자금조달을 하는 과정을 모기지 뱅킹이라고 말하고 그 기관을 모기지 뱅커라고 일컫는다, 참고로 이렇게 펀딩된 노트가 증권화되어 유통되는 시장을 2차 시장이라고 한다.
지난주에 언급한 것처럼 위의 다섯 단계 서비스를 직접 다 제공해 주는 기관을 리테일 렌더, 첫 세 단계의 기능만 수행하는 기관을 융자회사(모기지 브로커)라고 한다. 융자회사는 가주의 경우 DRE에서 브로커 면허를 받아야 영업을 할 수 있고 브로커 사무실에 소속된 론 오피서는 일반적으로 부동산 세일즈 퍼슨 면허를 받아야 한다. 대형 금융기관이 대부분인 리테일 렌더의 경우는 전국적 은행업무 면허를 보유하고 있으며 이 금융기관 소속 론 오피서는 따로 면허가 필요치 않는다.
현실적으로 손님이 주택 융자를 받기 위해 접촉해야 하는 상대는 리테일 렌더에 근무하는 직원이나 융자회사에 근무하는 직원 두 종류인데 손님의 입장에서 이 둘의 차이는 어디에 있는가? 융자회사는 여러 렌더들로부터 홀세일로 이자율을 받아오기 때문에 손님이 직접 렌더에게 가서 융자를 받는 경우보다 더 싼 이자로 융자를 받을 수 있다고 하는데 맞는 말인가? 융자회사가 홀세일 렌더로부터 싼 이자율로 quote를 받는 것은 사실이나 손님이 융자회사부터 싼 이자율로 융자를 받는 것과는 별개의 문제이다. 왜냐하면 융자회사도 이윤이 필요하기 때문이다.
또한 여러 렌더로부터 다양한 상품을 가져와 손님의 입장에 맞는 상품을 소개할 수 있다는 말도 요즘엔 동의하기 힘들다. 예전엔 특수상품, 서브프라임 상품 등이 있어 가능한 얘기였으나 현재는 융자상품이 몇 가지 되기 않기 때문에 어느 렌더를 찾아가더라도 자기가 원하는 상품으로 융자를 받을 수가 있다. 따라서 홀세일의 싼 이자율과 다양한 상품을 융자회사의 장점이라고 내세우기엔 무리가 있다.
실제로 융자회사는 이보다도 더 중요한 다른 장점들을 많이 갖고 있다. 융자회사가 갖고 있는 가장 큰 장점은 현재 진행중인 렌더에게서 융자를 거절당했을 경우에 다른 렌더로 신속히 다시 신청하여 융자를 끝낼 수 있다는 것이다.
또한 요즘은 쉬운 일은 아니지만 융자의 여러 가지 심사기준 중 한두 가지가 부족한 손님들에게 융자를 받을 수 있도록 심사가 덜 까다로운 렌더를 찾아서 도와줄 수 있다는 것이다. 결국 융자회사의 경쟁력은 얼마나 다양한 렌더와 거래 관계를 유지하고 있느냐에 달려 있다고 볼 수 있다.
한편 대형 금융기관들인 리테일 렌더가 갖고 있는 장점은 우선 융자회사에 지불하는 비용이 줄어든다고 볼 수 있다. 그리고 여러 가지 숨은 비용이 부과될 것을 염려하지 않아도 된다. 또한 대형 금융기관인 만큼 관리감독과 교육이 철저하여 개인정보에 대한 보안의 정도가 높고 정보에 대한 신뢰도 높다고 볼 수 있다. 프로세싱, 심사, 펀딩이 한 회사에서 이루어지는 만큼 심사결과나 융자진행 속도에 대한 예측을 좀 더 정확히 할 수 있다. 또한 융자신청과 동시에 이자율 락인이 가능하고 렌더에 따라서 융자기간에 시중 모기지 금리가 내려가면 락인된 이자율을 재협상하여 이자율을 더 낮출 수 있는 장점도 있다.
주택융자는 론오피서의 영향을 많이 받는다. 리테일 렌더 소속이든 융자회사 소속이든 소신을 가지고 손님의 입장에서 열심히 일하는 론오피서들이 많으므로 옥석을 가리는 일은 결국 손님의 몫으로 남는다.

융자 브로커와 렌더의 차이-1 (Mortgage Broker & Lender)

미국식 모기지 제도에 익숙지 않는 많은 한인들은 주택융자와 관련된 용어, 절차, 관련기관들의 역할 등에 대해 잘 알지 못하는 것 같다. 특히 주택융자를 받을 때 융자회사(브로커)를 통하는 것과 본인이 직접 은행(렌더)을 찾아가서 신청하는 것이 무엇이 다른지를 물어오는 손님이 너무 많다. 또 브로커들은 여러 렌더들로부터 홀세일로 이자율을 받아오기 때문에 손님이 직접 렌더에게 가서 융자를 받는 경우보다 더 싼 이자로 융자를 받을 수 있다고 하는데 맞는 말인지를 물어오는 손님들도 많다.
오늘은 이러한 질문들의 대답에 앞서 각종 융자 서비스 제공자들의 역할을 기준으로 그 차이점에 대해 알아보기로 한다.
미국에서 주택융자가 이루어지는 과정을 간단히 요약하면 (1)영업/상담 (2)신청서 접수/시스템 입력/시스템 심사 (3)프로세싱 (4)최종 심사 (5)펀딩/클로징의 다섯 단계로 크게 나눌 수 있다.
1, 2단계의 일을 하는 사람들을 보통 론오피서 혹은 론 컨설턴트라고 부른다. 영업을 통해서 손님을 찾고 자격 요건, 상품의 특성과 이자율에 대해서 상담하고 신청서를 접수받아 시스템에 입력한 후 시스템 승인을 받아내는 일까지를 주로 한다.
3단계 즉 프로세싱 일을 하는 사람을 프로세서라고 하는데 손님 및 관련 기관들을 접촉하여 각종 서류들을 챙기는 일을 한다. 일부 프로세서들은 2단계 일을 같이 하기도 한다. 론오피서와 프로세서는 은행 주택융자 부문의 리테일 디비전에 소속된 직원일 수도 있고 융자회사(브로커 사무실)의 직원일 수도 있다.
4단계 최종 심사를 하는 사람을 underwriter라고 하는데 제출된 서류들을 심사기준에 따라 심사하고 최증 승인여부를 결정하는 사람들로 렌더 소속이다. 5단계 펀딩이란 융자 승인을 받은 신청인에게 돈을 보내는 것을 말한다.
4, 5단계 업무를 하는 기관을 모기지 렌더라고 한다. 즉 렌더란 심사를 거쳐 최종 승인을 얻은 융자 신청인에게 자금을 제공하는 자를 말한다. 이러한 렌더는 리테일 렌더, 홀세일 렌더, 디렉트 렌더 등으로 구분되기도 한다.
먼저 리테일 렌더는 위의 다섯 단계 서비스를 직접 다 제공해 주는 렌더이다. 우리가 많이 듣는 대형 은행들 즉 웰스파고, B of A, 체이스 등이 현재 대표적인 리테일 렌더로 직원(론오피서)을 직접 채용하여 융자를 origination하고 프로세싱, 펀딩의 과정을 모두 처리하는 기관들이다.
반면 홀세일 렌더는 위의 다섯 단계 과정 중 첫 세 단계의 과정은 남에게 맡기고 즉 소위 outsourcing하고 자기는 프로세싱의 일부, 심사와 펀딩만 하는 렌더를 말한다. 이 처음 세 단계의 과정, 즉 손님 상담에서 융자 프로세싱까지만의 서비스를 제공해 주는 자들을 모기지 브로커 혹은 융자회사라고 부른다. 브로커는 심사와 펀딩을 하지 않기 때문에 렌더가 아니다. 지금은 역사 속으로 사라진 워싱턴뮤추얼, 컨트리와이드, 인디맥뱅크 등이 대표적인 홀세일 렌더였고 Greenpoint, Flagstaff 등이 현재 대표적인 홀세일 렌더들이다. 그러나 대부분의 모기지 렌더들은 리테일 디비전과 홀세일 디비전을 동시에 두고 있기 때문에 리테일 렌더임과 동시에 홀세일 렌더들이다. 서브프라임 사태 이후 많은 대형 모기지 렌더들은 홀세일 영업을 중단하거나 대폭 축소한 상태이다.
따라서 최근에는 브로커를 통해서 위에 나열한 대형 모기지 렌더로부터 펀딩을 받는 경우는 흔하지 않다. 다만 대형 렌더들과 계약하여 심사와 펀딩을 자신들의 이름으로 하되 펀딩 후 곧바로 노트를 대형 렌더들에게 팔아넘기는 렌더들이 있는데 이를 디렉트 렌더 혹은 코레스펀던트 렌더라고 부르기도 한다.

융자의 시작/모기지 신청서

주택 모기지를 신청하는 경우에 신청인은 대부분 통일주택융자신청서(UniformResidential Loan Application)을 다른 부대서류와 함께 융자기관에 제출한다. 이 신청서를 모기지 업계에서는 Fannie Mae Form 1003 또는 Freddie Mac Form 65라고 부르며 차입인이 모기지 전문가의 도움을 받아 작성하는 것이 일반인데 여기에서는 차입인의 이해를 돕기 위하여 이 신청서의 기재 사항을 간략하게 알아본다. 이 신청서를 정확하게 기재하는 것이 융자 절차의 적정하고 신속한 진행을 위하여 매우 중요하다.

1. 모기지의 종류와 기간
첫 번째 섹션에서는 모기지의 종류, 모기지 금액, 이자율, 상환 기간 등을 기재하도록 요구한다. 여기에서 이자율이란 대출 심사의 기준이 되는 이자율(Qualifying Rate)로서 보통 이자율 고정화 절차를 통하여 확정되기 이전의 이자율이다.

2. 부동산 정보와 융자 목적
융자 대상인 부동산의 주소와 이를 특정하기 위한 법률적 서술이 필요하다. 또한 주택이 몇 세대를 위한 것이지, 언제 지어졌는지를 기입하여야 한다.
융자 목적에 대한 질문을 통하여 융자 기관은 주택 구입용 융자인지, 재융자인지 또는 신축 자금 융자인지 등을 구별하며 아울러 이 부동산을 주된 거주지로 사용할 것인지, 2차 거주지로 사용할 것인지 또는 투자용 자산으로 활용할 것인지를 구별한다. 신청인이 신축 자금융자나 재융자를 신청하는 경우에는 그 필지나 주택을 언제 얼마를 주고 구입하였는지 등 관련 정보를 추가로 요구한다.또한 융자 대상인 부동산을 소유할 사람의 성명과 법적 소유 구조를 밝혀야 한다. 아울러 다운페이와 클로징 비용의 출처에 대하여도 밝혀야 한다.

3. 차입인의 신상 정보
차입인과 연대 차입인(이하 모두 차입인)의 성명, 사회 보장 번호, 거주지 전화번호, 생년월일, 학교에 다닌 횟수, 결혼 여부, 피부양자 수 및 나이, 주소와 그곳의 소유 여부 및 그 곳에서의 거주기간을 묻는다. 현재 주소에서 2년 이상 거주하지 않은 경우에는 이전의 주소에 관한 정보를 추가로 제공하여야 한다.

4. 차입인의 직장 정보
차입인이 일하는 직장의 이름, 주소, 자영업자인지의 여부, 재직 햇수, 같은 직종에 종사한 횃수, 직위와 업종 및 전화번호를 묻는다. 현재의 직장에 2년 이상 재직하지 않은 경우에는 추가로 지난 2년 동안 다닌 다른 직장에 대한정보와 월수입을 기입하여야 한다. 또한 현재 둘 이상의 직장에 종사하는 경우에도 이와 같다.

5. 월별 소득과 주택비용
월별 소득을 밝히기 위하여 기본 취업 소득, 시간외 수당,보너스, 커미션, 배당금이나 이자, 순임대 수입, 이혼 수당, 자녀 양육비, 실업 보상금, 연금, 사회 보장 혜택 등을 세분하여 기재하여야 한다.또한 현재와 융자를 받은 후의 월 주택비용을 임차료, 모기지 원리금, 추가 금융의 원리금, 주택 보험료, 부동산세, 모기지 보험료와 주택 조합 관리비 등으로 세분하여 기재한다.

6. 자산과 부채
이 섹션에서는 우선 차입인의 자산과 부채를 요약한 대차대조표를 작성한다. 자산 난에는 계약금, 수표 계좌, 예금 계좌,투자 계좌, 생명 보험의 현금 가치 등 유동 자산과 부동산, 퇴직 적립금, 소유 기업의 순자산, 자동차등 비유동자산의 내역과 금액을 기재한다. 부채 난에는 잔액이 있는 모든 부채의 채권자 이름, 주소, 계좌 번호, 부채 잔액 및 월 납입금을 기재한다.이 대차 대조표 다음에 즉 양식의 3 페이지 맨 위편에 소유부동산의 내역과 시장 가격 및 이 부동산에 설정된 모기지나 다른 부채 금액, 여기에서 발생하는 수입과 지출을 기재하도록 하는 부동산 명세표가 첨부되어 있다.

7. 거래 명세
구입 가격과 클로징 비용 등 부대비용을 합한 총비용을 산출한 후 융자 금액 및 추가 융자 금액, 매도인이 지급하는 클로징 비용 등을 차감함으로써 차입인이 마련해야 할 또는 차입인에게 지급할 현금 금액을 산출하도록 한다.

8. 선언
대출에 대한 장애가 될 가능성이 있는 판결, 파산, 강제집행, 소송 여부 등 중요한 아홉 가지 사항에 대한 질의에 대하여 답변을 요구하며 이 중 어느 질의에 대한 답변이 ‘예’ (‘Yes’)인 경우에는 이에 대하여 추가 용지에 설명하여야 한다.그 다음에 시민권자 또는 영주권자인지에 대한 질의, 대상 주택을 주된 거주지로 점유할 것인지에 대한 질의 및 지난 3년간 부동산을 소유한 적이 있는지, 있다면 어떤 종류의 부동산을 어떤 법률적 구조로 소유하였는지를 묻는 질의가 이어진다.

9. 확인과 합의
이 섹션에는 이 신청서를 통하여 제공한 정보의 정확성을 확인하며 이와 관련한 신청인의 책임을 명시하는 등 융자 기관을 법률적으로 보호하는 내용이 포함되어 있으며 이를 모두 인정한다는 의미로 차입인이 서명을 하게 된다.

10. 연방 정부의 설문
인종과 성에 대한 설문 조사가 있으나 신청인이 원하지 않는 경우에는 답변하지 않을 수 있다.

11. 추가 용지
4 페이지에는 지면 부족 등으로 신청서의 각 섹션에 쓸 수 없었던 내용을 추가할 수 있는 여백이 있다. 신청인은 이 곳 말미에도 서명하여야 한다.

12. 다수 차입인의 서명난
차입인이 2인 이상인 경우에는 1 페이지 우측 상단에 있는 차입인 서명 난과 연대 차입인 서명 난에 각각 서명함으로써 각자가 연대 채무를 부담할 의사가 있음을 밝혀야한다. 다수의 차입인은 물론 3 페이지와 4 페이지의 서명 난에도 함께 서명하여야 한다.

질문과 답변으로 풀어보는 융자재조정

오바마의   집융자재조정에 관한 질문과 답변_Gene Park<sunggene@gmail.com>

1.  집융자재조정에 제가 해당되는지는 어떻게 알 수 있을 까요?

    

      집융자재조정에 신청하기 위해서, 귀하는:

* 하나내지 네개 유닛소유건물에 대한 실제 거주자이고 동시에 소유자여야 하며,

                        * 지급하는 않은 원금 잔금이 $729,750 이든거나,  작아야 합니다. (이것은 하나

                        유닛에 대한 것입니다). 두개 내지 네개유닛건물은 금액이 더 높으므로 본인의

                        모기지 서비스관계자와 상담하십시오,

* 융자얻은 시기가 2009년 1월 1일 전이어야 합니다,

                       

* 모기지 페이먼트가 (세금, 보험, 홈오너가입 금액이 다 포함된 것입니다)

                        본인의 총 월수입(세금전 수입)의 31% 이상이 되어야 합니다,

* 더 이상 감당 할 수 없는 모기지페이먼트가 있어야 합니다.

귀하가  위에 질문들에 모두 예 라고 대답 한다면,   집융자재조정에 자격이 됩니다.

2.  제가 집융자 재조정에 해당하기 위해선 모기지 페이먼트가 이미 늦어진 상태어야 하나요?

아닙니다. 지금까지 페이먼트를 간간히 매꿀수 있었지만, 앞으로 페이먼트 하기가 힘들것이 것이 당연 사실이라면, 해당 자격이 주어집니다.

3.  모기지 페이먼트가 몇달 못냈는데도 자격이 되나요?

본인이 위의 집융자재조정 해당자격에 관한  질문들에 모두 해당하고, 2개월또는 이상의 모기지 페이먼트를 못 하고 있고, 그리고 귀하의 모기지서비스사가 융자재조정프로그램에 참여하고 있으면 됩니다. 귀하의 모기지사는 귀하가 집융자재조정에 해당되는지를 평가 해야 할 것입니다.

4.  제가 두번째 모기지를 갖고 있는데도, 해당 됩니까?

해당됩니다. 그러나 첫번째 모기지만이  집융자재조정에 해당 됩니다.

5.  제 모기지서비스사가 집융자재조정에 참여하고 있는 것을 어떻게 알 수 있나요?  모든 모기지사가 의무적으로 집융자재조정에 참여 해야 하는 건가요?

모기지서비스사가 집융자재조정프로그램에 참여하는 것은 자발적인 것입니다. 그러나 정부가 참여하는 모기지서비스사들 또는 투자자들에게 상당한 혜택을 제공하고 있어서, 대부분 모기지서비스사들이  참여할 것이라고 예상되어 집니다.

6. 제 모기지서비스사가 제가 해당되는지를 알기위해 어떤 일또는 결정을 하나요?

a. 귀하가 최저 해당 자격에 맞는지 조사합니다. 예를 들면,  실제로  소유한 건물에 사는지, 모기지 얻는 것이 2009년 1월 1일 이전인지, 아직 지급하지 않은 모기지 원금이 $729,750 미만인지를 아는 것입니다.  여기에 모두 해당되면:

b. 본인의 모기지 페이먼트가 세금전 월총수입의 31%이상이 되는지를 조사하기 위하여 모든 수입정보를 얻을 것입니다. 여기에 해당되면:

c. 귀하의 모기지 원금 잔액에 만기가 지난  모든 비용들를  추가 할 것입니다. 만기 지난 비용들은 이자, 세금, 보험 그리고 귀하의 모기지사가 귀하을 위해 낸 모든 비용들을 말 합니다. 하지만  지급이 늦어서 생긴 late fee는 제외됩니다.

           

d. 모기지 페이먼트가 귀하의 월총수입의 31%로 만들기 위해서, 얼마 정도 모기지 이자율을 더

내려야 하는지를 결정 할 것입니다.

           

e. 투자자들을 위해서, 집융자재조정을 위해서 들어가는 비용이 차압하는 것보다 덜 들거나,

유리한지를 조사 할 것입니다.  여기에 해당되어야 합니다. 여기에 해당되면:

               

            f. 그 다음은 집융자재조정과 관련한 새로운 이자율과 페이먼트를 대한,  약 삼개월 동안의

            시험기간을 줄 것입니다. 

.             g.귀하가 이 시험기간동안 모기지 페이먼트를 잘냈다면, 귀하의 모기지사가 정식 집융자재조정를 실행 할 것이며,  앞으로 5년동안 귀하의 모기지 이자율을 고정된 이율로 낮 출 것입니다.

h.재융자 페이먼트는 또한 세금과 보험을 포함할 것입니다. 하지만 이것은 나중에 만기가 올때까지 escrow 될 것입니다. 이 escrow는 귀하의 전 모기지가 escrow되어 있지 않았더라도, 요구될 것입니다.

7. 제가 갖고 있는 융자가 패니매나 프레디맥의 것이 아니라도, 집융자재조정의 도움을 받을 수 있을까요?

할 수 있습니다. 집융자재조정은 모기지 페이먼트가 이미 늦어 졌거나,  지금 갖고 계신 융자를 감당하기 힘든 사람들을 돕기위한 것입니다.  TREASURY 의 목적은 모기지 서비스사들에게 금융적인 혜택을 제공하므로써,  3~4백만의 집소유자들이 차압 당하는 것을 피할게 하는 것입니다.  그러므로, 누가 모기지를 소유하고, 또는 누가 모기지 서비스하는지는 관련이 없습니다.

8.  오년이 지나면 어떻게 되나요?

재조정 이율이 시세율보다 낮아지면, 재조정계약에 제시된 데로, 재조정 이율이 최소 5년간 고정될 것입니다.  재조정계약에 제시된 최고제한이율로 도달 될때까지, 6년째가 시작되는 해부터는 이율이 일년에 1%이상 올라가지 않을 것입니다.  고객 조사 기초에 따른 프레디맥 발표에 의하면, 최고제한이율은 재조정이 결정된 날의 일반적 시세이율에 해당됩니다.  최고제한이율은 귀하의 이율이 귀하의 모기지가 재조정된 날의 시세율보다 높아 지지 않는 것을 의미 합니다.  만약에 재조정 이율이 일반적 시세율보다 같거나 높으면, 재조정 이율은  나머지 모기지 기간동안 고정 될 것입니다.

9.  최저 얼마까지 이율은 낮아 질 수 있나요?

귀하의 수입에 따른 지불 가능한 페이먼트를 제공하기위해, Treasury 는 귀하의 투자자가 이율을 최저 2%까지 낮출수 있게 투자자에게 혜택을 제공하고 있습니다.

10. 만약에 제가 여전히 지급가능한 페이먼트를 얻지 못하면 어떻게 됩니까?

11. 만약에  2% 이율이 여전히 귀하의 지불가능한 페이먼트 (본인의 총 세금전 월수입액의 31%)  요구를  맞추지 못하면, 귀하의 모기지 서비스사가:

12.  귀하의 페이먼트 기간을 연장 할 것이고, 귀하의 모기지서비스사에 따라  40 년까지 연장 가능합니다.

13.  그래도 여전히 페이먼트를 감당 하지 못하면, 귀하의 모기지서비스사가  귀하가 빚진 금액에 해당하는 몫을 나중까지 연기 시켜줄 것입니다. 이것을 a principal forbearance (원금연기) 라 부릅니다.

14. 빚진부분은 나중에 또한 갚지 않아도 됩니다. 이것은 투자가의 결정에 달려 있습니다. Principal forgiveness (원금면제) 에 관한 조건사항은 없습니다.

15. Balloon payment (마지막 모기지 페이먼트가 전 페이먼트보다 상당히 많을 경우) 를 해야 될 수도 있나요?

그렇습니다. 귀하의 모기지 서비스사가 원금연기를 귀하가 지급가능한  월 모기지 페이먼트까지 내리기 위해서 해준다면 해당 됩니다. 예를 들면, $20,000 금액이  귀하의 지급가능한 월페이먼트를 위해  귀하의 월 모기지페이먼트에서 제해졌다면 , 귀하는 $20,000을 빚진 것입니다. 그리고 나중에 집을 팔거나, 재융자 하거나 또는 모기지를 다 지불할 때까지,  이자없는 $20,000 이라는 Balloon 페이먼트를 가지게 될 것입니다.

16. 융자재조정를 하기해서는 어느정도 제가 비용이 내야 하나요?

집융자재조정관 관련한 비용은 없습니다. 귀하의 모기지서비스사는 별도 비용을 요구하지는 않습니다. 하지만, 이것과 관련, 예를 들면 세금등이 든다면, 귀하의 모기지서비스사는 그 금액을 귀하가 갚아야 할  금액에 더할 것입니다.  그리고 late fee또한 면제될 것입니다.

17.  이 프로그램을 위해 하우스상담을 해야 하나요?

아닙니다. 하우스상담은 빚이 수입보다 많은 경우에는 꼭 해당 되고, 나머지는 개인 자발적으로 합니다. 귀하가 집융자재조정에 신청할 때, 귀하의 모기지서비스사가 재조종후에 귀하의 수입과 빚이 얼마하는 것을 계산 할 것이며, 또한 두번째 모기지 페이먼트, 차융자, 신용카드, child support 도 계산 할 것입니다.  만약에  월 지급해야 할 비용과 빚이 총 세금전 월 수입보다 55% 이거나 이상이면, 귀하는 하우스상담을 HUD 가 지정한 기관의 상담자에게 꼭 받으셔야 합니다.

18.  제가 듣기로는 정부가 재정적 혜택을 준다던데, 이것이 사실 입니까?

그렇습니다. 모기지 페이먼트를 잘 낸 사람에 해당해서 success incentives를 받을 수 있습니다. 귀하가 매 달마다 모기지 페이먼트를 잘 지급했다면, TREASURY는 모기지 원금을 줄일 수 있게  incentive를 지급할 것입니다. 5년 동안에  총 원금감액은 $5,000까지 받을 수 있습니다.  TREASURY의 이런 혜택은 귀하의 집가치를  빨리 높일 수 있도록 도와주기 위한 방책입니다.

19.  재조정을 하고 싶은데, 현재 저는  저의 모기지가 있는  싶은 집에 살고 있지 않습니다. 그래도 집융자재조정을 할 수 있나요?

안됩니다.  귀하가 모기지 얻은 집에 살 고 있지 않거나, 다른사람에게 세를 준 경우는 해당 되지 않습니다. 귀하기 그 집에 상당 기간 살다가 나가도, 해당 되지 않습니다. 모기지를 한 집에 꼭 살고 계셔야 합니다. 귀하의 모기지서비스사가 귀하가 사는 곳이 주거주지인지 아닌지를 조사 할 것입니다.  

20. 제가 지금 duplex에 모기지를 갖고 있고, 하나 유닛은 제가 살고 다른 것은 세를 주었습니다. 그래도 제가 재조정신청 할 수 있나요?

해당됩니다. 모기지를 두개, 세개,  또는 네개 유닛의 건물에 갖고 있어도, 본인이 그 곳의 한개 유닛을 주거주지로 삼고, 그곳에  살고 계시면 해당 자격이 주어 집니다.

21.  제가 지금 두개 모기지를 갖고 있습니다. 제가 재조정신청을 두개 모기지다 할 수 있나요?

오직 첫번째 모기지만 해당 됩니다.

22.  살고 있는 하우스의 가치보다 더 많이 융자 빚을 갖고 있습니다. 재융자 조정은 제가 빚지고 있는 것을 낮추어 줄 수 있나요?

집융자재조정의 목적은 집소유자의 차압을 방지 하고, 지불 가능한 모기지 페이먼트로 조정하는 것입니다. 투자자들의 결정에 따라 원금을 줄여 줄 수 있으나, 절대사항은 아닙니다. 그러나 귀하의 모기지서비스사가 페이먼트의 이율을  낮추어 줄 수 있습니다.

23.  저는 FHA 융자를 갖고 있습니다.  이것이 집융자재조정에 해당 하나요? 모든 종류의 융자가 다 해당되나요?

집융자재조정에는 대부분의 융자종류들이 해당 됩니다. 예를 들면 securities 에 보장된 융자나, 페니매, 프레디맥 그리고 개인 소유한 prime, sub-prime, adjustable 융자들 입니다.  정부는 빠른 시일내에  FHA, VA 그리고 USDA 가 집융자재조정에 해당되는  재조정 프로그램들을 실행 할 수 있도록 노력하고 있습니다.  현재 이러한 기관들에서 보증한 융자들은 집소유자들이 집을 보존할 수 있도록 다른 프로그램들에 의해 재조정이 가능 합니다.

24. 제가 이미 융자와 관련해  저의 모기지서비스사, 또는 하우스 상담자와 일을 진행하고 있습니다. 저도 집융자재조정에 여전히 해당 될 수 있나요?

해당됩니다. 먼저 귀하의 모기지서비스사 또는 하우스 상담자에게 차압방지와 페이먼트 낮출 수 있는 방법들에 관한 혜택을 설명해 달라고 하십시오. 집융자재조정은 귀하의 모기지 서비스사가 이용 가능한 방법들중  하나 입니다. 다른 방법들은 귀하의 상황에 따라 가능 합니다.

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