서브프라임 몰게지란?

서브프라임 몰게지 (sub-prime mortgage)

최근 미국부동산 시장 침체의 주요요인인 서브프라임 몰게지에 대해 알아보기로 하자.

신용등급이 낮은 저소득층들을 대상으로 주택자금을 빌려주는 미국의 주택담보대출상품. 우리말로 ‘비우량주택담보대출’이라 한다. 신용도가 낮기 때문에 우대금리보다는 높은 금리가 적용된다. 미국의 주택담보대출시장은 집을 사려는 일반 개인들의 신용등급에 따라 크게 3종류 대출로 나눈다. 신용등급이 높으면 프라임(prime), 낮으면 서브프라임(subprime), 그 중간은 알트에이(Alt-A: Alternative-A) 모기지이다. 신용등급이 높을수록 우대금리를 적용 받는 대출을 받을 수 있다. 모기지 신용등급은 신용평가회사인 FICO(Fair Issac and Company)라는 곳에서 대출신청자의 과거 대출실적과 대출잔액, 거래기간, 신용대출실적과 신용조회수, 적정수준 대출유지여부 등 5개 부문을 기준으로 점수를 메긴다. △거래기간이 길수록, △신용점수와 비교할 때 기존대출이 적을수록, △신용조회수가 많지 않을수록, △연체가 없고 적정수준의 대출을 유지할 수록 신용점수는 높게 나온다. 점수는 최저 300점에서 최고 850점까지 나타난다. 일반적으로 신용점수가 620점 미만에 해당하는 사람들이 서브프라임몰게지를 받는다. 신용점수 620점은 넘지만, 소득증명이 불완전하거나 두 번째 주택을 구입하는 경우는 알트에이 몰게지에 해당된다.

위에 설명된 내용처럼 신용도가 낮은 저소득층이 높은 금리로 집을 구입해서 주택시장이 호경기 일때는 주택가격상승이 대출금액과 금리 보다 높기 때문에 집유지에 문제가 없지만 금리인상과 주택경기하락등으로 보유한 주택보다 대출한 금액이 훨씬 많아져서 대출 상환 능력 상실등으로 최근 소유한 집을 포기하는 사례가 많아졌다.

박성진/213-910-1200
Real Estate Broker

비즈니스를 매각하기 위해 꼭 해야할 일들

비즈니스를 팔려면 화장이 필요하다. 주택만 곱게 꾸며야되는 것이 아니고 사업체도 업주의 터치가 있어야 된다.
사업체 오너가 매각을 결정했다면 리스팅을 주기전에 꼭 해야 할 일들이 있다.

▶서류를 정리하라

셀러중에는 업소의 수입과 지출을 문서화하지 못한 경우가 있다. 또한 그 업소가 남는 가게인지 적자인지도 파악이 안되는 경우도 있다. 주먹구구식으로 운영되는 사업체들이다.

가게를 팔려면 그 업소의 회계상태를 제대로 보여줘야 한다.

바보가 아닌이상 구입하려는 가게의 수입과 지출을 알지 못하면서 오퍼를 쓰는 바이어들은 없다. 장사가 잘되는 비즈니스는 서류도 깔금하게 정리되어 있다. 업주가 그만큼 업소에 신경을 쓴다는 뜻이다.

▶업소를 청소하라

가게에 들어갔는데 실내가 쓰레기장처럼 지저분하다면 바이어의 눈살은 찌프려진다. 사업체도 부동산처럼 말끔하게 단장시키는 것이 좋다. 첫눈에 사람이 반하듯이 사업체도 바이어의 눈에 비치는 첫 이미지가 매각시기를 결정한다.

상품의 청소상태도 빼 놓을 수 없다.

만약 소매상점의 판매 물품위에 먼지가 수북히 쌓여 있다면 바이어는 어떤 생각을 할까.

물건이 수개월째 안팔리는 재고품이라고 판단할 것이다. 아니면 업주가 게을러서 업소 청소를 안한다고 생각할지도 모른다. 둘다 바이어어의 신경을 거슬리게 하는 요인들이다.

특히 식당의 경우 화장실 청소는 중요하다. 업소의 위생상태를 저울질 할 수 있는 공간이기 때문이다. 어떤 바이어는 화장실부터 본다는 사람들도 있다. 화장실이 깨끗하면 다른 곳은 볼 필요가 없다는 생각에서다.

▶물건 진열을 잘하라

소매점의 판매용 물건이 정돈되지 않고 어지럽게 놓여있다면 관리가 시원치 않다는 증거다. 물건들이 제대로 자리를 잡지 못하고 있으면 방치된 가게로 오해받을 수 있다.

업주는 가게가 문을 닫을 시점에 진열대에 올라있는 물건의 위치를 확인하고 정리할 필요가 있다.

비즈니스 리스팅에 필요한 조항

◇ 위생 등급
식당이나 패스트 푸드점처럼 밀봉되지 않는 음식을 취급하는 업소에 가면 A B C 같은 위생 등급을 보게 된다. 이는 해당 업소의 위생 상태를 알리는 것으로 보건국 검사관이 업소를 방문하여 검사를 하게 된다.
100점 만점을 기준으로 점수가 90~100점 사이는 A등급 80~89점은 B등급 70점 이하는 C등급을 받게 된다. 감점은 위반 사항의 중요도에 따라 6점 4점 1점으로 점수가 떨어지게 된다. 가주 위생법에 따르면 C등급을 1년에 2회 이상 받게 되면 영업 정지를 당한다.
이 보건법은 2000년 1월 1일부터 시행되고 있는데 음식을 조리 취급하는라이선스를 공인식품위생 관리사(Certified Food Handler) 자격증이라고 한다. 이 라이선스는 운전면허증처럼 개인에게 부여되는 자격증이기 때문에 업소를 팔게 되면 셀러의 자격증을 사용할 수 없고 새로운 주인이 라이센스를 받아야 한다.

◇ 리스팅을 받을 때 꼭 필요한 조항
비즈니스 리스팅을 받을 시에는 부동산 리스팅을 받을 때와 비슷하지만 다음의 네가지 항목은 반드시 챙겨야 한다.
첫째는 사업체와 주인의 이름 두번째는 사업체가 위치한 주소 세번째는 매매 가격과 파는 리스팅 기간 그리고 마지막으로 바이어에게 승계되는 각종 부담 및 아이템들이다.
리스팅 에이전트들은 마지막 항목에 대해 실수를 가끔 한다. 예를 들어 현금자동지급기(ATM)가 리스를 한 것이지 아니면 현재 주인이 구입을 한 것인지를 밝히지 않으면 나중에 곤혹을 치를 수 있다.
실제로 리스한 ATM에 관한 언급 없이 업소를 팔았다가 커미션 절반을 날린 에이전트가 있다.

◇ ABC 라이선스 신청시 유의할 점
주류판매 라이선스를 신청할 때 챙길 사항이 있다. 사업체 매입 자금의 출처를 밝혀야 한다는 것이다. 마약 자금이나 돈 세탁을 방지하기 위해서이다. 따라서 신청자의 자금이 부동산을 매각한 자금인지. 아니면 친척으로부터 빌린 돈인지 아니면 외국으로부터 송금된 것인지 출처가 확실해야 한다.
가장 좋은 방법은 사업체를 매입하기 6개월 전쯤에 은행에 입금시켜 놓고 증명을 준비하는 것이다. 그리고 신청자의 음주 운전 경력이 두차례 이상될 경우에는 라이센스 취득을 거부당할 수 있다.

미래투자, 사업 흐름을 읽어라

우리의 아파트 진화속도를 보면 놀라울 정도이다. 특히 지난 6월 Proposition 98 (렌트인상 자율화)를 계기로 알수있듯이 점점 미래의 아파트 마켙의 렌트인상을 점칠수있다.

급진전된 주택의 고급화 바람은 단순한 치장을 넘어 공간구조나 조경, 유비쿼터스 환경, 커뮤니티 시설 등으로 확대되면서 럭셔리 하게바뀌는  아파트로 자리매김했다. 대리석과 나전칠기가 거실로 들어오고 첨단시설로 무장한 경쟁업체 간 브랜드 파워게임이 가열되면서 너도나도 ‘바꿔 열풍’ 속에 빠져들었으며, 모델하우스 한번 다녀오면 자금계획은 뒷전인 채 계약부터 하고보는 경우가 허다했다. LA 이나 New York 등지에서 SF당 800불대를 넘어서는 고분양가가 속출했으며 건설사 폭리 문제가 불거지면서 분양가 상한제 등 다양한 규제가 도입되기에 이르렀다.

결국 외환위기 이후 10년 동안 급속도로 주택이 고급화 내지는 기능화됨으로써 우리 생활의 질을 높이는 데 크게 기여한 것으로 평가된다. 최근 들어서는 과다한 고급화로 주택이 너무 사치적인 방향으로 흘러가는 것 아니냐는 비판이 나올 정도. 그러나 이 같은 획기적인 진화를 계속하는 아파트가 생명력이 있고 역시 투자 면에서도 유리하다.

이 같은 고급화 내지 기능화는 주거상품에만 적용되는 게 아니다. 1차적으로 주택의 고급화가 완결되면 인간은 후행적으로 상업용 부동산에 관심을 갖게 된다. 쾌적한 가운데 물건을 사고팔 수 있는 첨단화된 대형 쇼핑몰, 근무환경이 주택 이상으로 첨단화.지능화된 오피스 빌딩과 상업용건물 등을 찾게 되는 것이다. 주택에 이어 2차적으로 상업용 부동산에서 고급화 욕구가 폭발적으로 늘어나는 이유가 여기에 있다. 주택 다음으로 가장 많은 시간을 보내는 사무실의 환경이 쾌적하고 첨단화되어야 한다는 욕구가 강해진다는 얘기다. 때문에 부동산 시장을 리드하는 최후의 상품은 바로 상업용 부동산이며 이는 미래를 위한 최고의 투자상품인 셈이다.

더구나 경제 발전이 고도화 단계를 지나 안정단계에 진입하고 산업구조가 금융 등 서비스산업 중심으로 재편되면 부동산시장을 지배하는 상품도 오피스빌딩 과 아파트  중심으로 달라지게 된다. 최근 LA Down Town , 남가주 전역에 걸쳐  오피스와 상업시설, 주거가 하나로 묶인 복합단지개발이 주 영역으로 급부상하는 것도 같은 맥락이다. 금융 관광 무역 등을 수용할 수 있는 새로운 형태의 부동산 상품이 필요하게 되는 것이다. 이는 유럽이나 아시아 등 선진시장에서도 비슷한 양상을 보이고 있다.

금융 위주의 서비스산업 수요 충족과 허브를 지향하는 국가 간 제로섬게임이진행되면서 런던은 뉴욕의 월스트리트를 따라잡기에 여념이 없고 도쿄는 아시아 금융 허브를 지향하며 대대적인 개조작업에 들어간 상태다.

또 런던이나 파리, 암스테르담 등지에서 구도심을 개조하는 복합단지 개발사업이나 금융 서비스업의 수요를 충족시키기 위한 오피스빌딩 건설이 성숙단계에 이르고 있는 것이나 일본의 오피스 빌딩시장의 키워드가 신(新), 근(近), 대(大)로 최근에 지은 대형 첨단 빌딩일수록 가격과 선호도 면에서 우위에 있는 것도 같은 맥락이다.

지난 2005년 4분기 이후 주택가격이 빠르게 하락하면서 최근 서브프라임 모기지 부실 여파로 극심한 몸살을 앓고 있는 미국이지만 오피스와 아파트시장은 임대료와 점유율이 상승하면서 사모 부동산의 대표가격지수인 NPI지수의 총수익률이 16.6%에 달해 주식을 능가할 정도이다. 이는 오피스와 아파트 를 중심으로 한 복합단지개발이 부동산시장의 최고 높은 자리에 위치해 있으며 차세대 상품임을 보여주는 좋은 사례이다.

더구나 금융 서비스 등 3차 산업의 비중은 선진화와 함께 향후 높아질 수밖에 없다. 세계의 기관투자가들이 미국의 오피스 빌딩이나 아파트시장에 주목하는 이유가 여기에 있지 않을까한다. 또 최근 오피스 빌딩시장과 아파트 등의 산업이  연간20% 이상 오르면서 매물난을 겪고 있는 상황을 들여다 보면 향후 투자나 사업방향을 이해하는 데 좋은 사례가 될 것이다.

국내 부동산시장 침체가 길어지자 투자자들이 해외 부동산으로 눈을 돌리고 있다.

서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실 여파로 큰 폭 하락한 미국 부동산 시장에 뭉칫돈이 몰릴 조짐을 보이는가 하면 말레이시아 필리핀 등 동남아 부동산 시장에도 중산층 투자자들 발길이 이어지고 있다.

몇달젅부터 해외 부동산 취득한도가 폐지돼 해외 부동산 투자는 더욱 늘어날 전망이다.

기획재정부에 따르면 국내 거주자들의 해외 부동산 취득액은 지난 4월 6400만달러로 3월의 4900만달에 비해 30% 늘었다. 거래건수도 183건으로 3월(151건)보다 21% 증가했다. 지역별로는 동남아(3200만달러)와 북미(2700만달러)에 투자가 집중됐고 투자 목적의 해외 부동산 취득액(5400만달러)이 주거 목적(1000만달러)의 5배가 넘었다.

아직은 조심스런 분위기지만 한국에서 제대로 투자할 곳을 찾지 못한 대규모 자금이 미주 지역의 부동산 매입에 본격적으로 나설 조짐을 보이고 있다. 미 부동산 경기가 저점에 임박했다는 전망이 나오면서 그동안 관망하던 투자자들이 움직이기 시작한 것이다.

로스앤젤레스 지역 한인 금융권에 따르면 이달 들어 1000만달러 이상의 거액을 대출받으려는 한국 기업가 및 재력가들의 발길이 잦아지고 있다.

지역적으로는 로스앤젤레스가, 투자처로는 대형 상가나 오피스 빌딩이 주된 투자대상으로 꼽히고 있다.

매입가의 절반을 한국에서 가져오고 나머지 절반은 한인 은행에서 대출받는 형식으로 투자가 이뤄지는데 미국 진출 가능성이 높은 자녀들을 위한 기반을 마련해 주면서 상속이나 증여상의 혜택을 겨냥하는 것도 국내 투자자에게는 매력적인 요인이다.

박성진 213-910-1200
Real Estate Broker

실전 주택매매서 작성

모든 계약은 서면으로 작성해야 법적 효력을 발휘할 수 있다. 주택매매에서 또한 예외는 없다.

특히 바이어는 주택구입시 처음 작성하는 오퍼가 결국 매매 계약서가 되기 때문에 이를 처음 작성할 때 각 조항을 잘 살핀 후 사인을 해야 한다.

일반적으로 가주에서는 주택매매시 가주부동산중개인협회에서 제공하는 주택매매계약서(Californi Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions)를 사용하며 이는 바이어의 인스펙션 권리를 기술해 놓은 2장짜리 서류(Buyer’s Inspection Advisory)까지 포함해 총 10장으로 이뤄져 있다.

매매계약서 작성시 주의할 실전 계약조항들을 알아본다.

▷에스크로 기간(Escrow Period)

‘___days or sooner’ 또는 ‘in ___days’라는 문장으로 에스크로 기간을 명시해 놓는다. 에스크로 기간은 셀러와 바이어의 합의하에 결정되는데 일반적으로 전액 현금으로 구입할 경우에는 융자신청 기간이 없고 타이틀 조사만 마치면 되기 때문에 2주 정도의 에스크로 기간이면 매매계약이 종결될 수 있다.

반면 융자를 통해 주택을 구입할 경우 융자신청 및 승인에 필요한 기간으로 인해 30일 에스크로가 일반적이며 다운 페이먼트를 적게 할 경우엔 이보다 다소 긴 45일 에스크로까지 하고 있다.

집값의 20% 미만 다운페이먼트로 주택을 구입할 경우엔 PMI보험도 구입해야 하는 등 은행 업무가 많기 때문에 다소 시일이 더 걸리기 때문이다.

▷셀러가 집을 비워주는 시기(Delivery Date of Possetion)

이미 비어있는 집이라면 상관없지만 셀러가 살고 있는 경우라면 셀러가 이사가는 시기, 즉 에스크로가 종결된 후 셀러가 언제까지 이사를 가야하는 지에 대해 명시한다.

계약서 첫페이지 3번 조항에 날짜 또는 에스크로 종결 이후 며칠 이내 이사를 갈 것인지에 대해 기입하는 난이 있으므로 반드시 확인해야 한다. 에스크로 종결일로부터 바이어는 주택에 대한 페이먼트가 시작되기 때문이다.

에스크로 종결 일자는 미리 정확하게 알 수 없기 때문에 일반적으로 처음에 바이어가 오퍼나 또는 카운터 오퍼를 통해 셀러가 에스크로 종결일부터 3일내 이사갈 수 있도록 하는 조항을 첨부, 셀러의 편의를 봐주기도 한다.

▷홈인스펙션 조건 조항(A Home Inspection Contingency)

바이어는 계약이 성립된 날, 즉 최종적인 오퍼 또는 셀러의 카운터 오퍼에 수락 서명을 한 날로부터 일정기간(일반적으로 7일, 주말을 뺀 5일)내에 인스펙션을 한 후 수리할 부분에 대해 셀러에게 요구할 수 있으며 셀러는 바이어가 제시한 기간내에 이를 수리해야만 계약이 계속 유효화, 진행될 수 있다는 내용이다.

이때 바이어가 셀러에게 제시하는 수리 기간은 일반적으로 주말을 뺀 5일을 제시하며 영어문장으로는 보통 ‘within five working days’라고 표현한다.

▷융자조건 조항(Financing Contigency)

바이어가 전액 현금이 아닌 융자를 이용해 주택을 구입할 경우 일반적으로 이 조항이 첨부된다. 즉 바이어가 융자승인을 통해 융자를 받았을 경우 계약이 성립되는 것이므로 융자를 받지 못하면 계약은 자동 무효화된다는 것이다.

계약서에는 17일이내로 되어 있으나 경우에 따라 기간을 기입할 수 있다. 이 기간내 융자가 어려울 것 같으면 계약파기가 합법적으로 된다는 내용.

▷주택 상태 조건조항(Property Contingency)

‘as is’(있는 그대로의 상태) 컨디션으로 매각하는 주택을 구입할 경우 바이어는 그 시점을 분명하게 이해해야 한다. 즉 ‘as is’가 계약서에 사인할 때의 상태인지 또는 모든 매매과정이 완료된 시점의 상태인지 분명하게 짚고 넘어가야 한다.

예를 들어 워터히터가 계약을 한 후 인스펙션을 했을 때는 제대로 작동됐지만 막상 매매가 끝나는 시점엔 고장이 났을 수 있다.

그러므로 바이어는 주요 설비에 대해서는 매매계약 당시의 상태라고 명시하는 것이 바람직하다.(조항 실례:The plumbing, heating and electrical facilities(including any air conditioning units or systems) must be in working order at time of settlement)

▷바이어의 디파짓(Earnest Money Deposit)

매매계약이 성립되면 바이어는 구입을 위한 디파짓을 하고 에스크로회사는 매매가 종결될 때 까지 바이어의 디파짓을 에스크로 회사의 계좌에 보관하고 있다.

어느 경우든 바이어의 디파짓은 셀러나 또는 에이전트가 아닌 매매진행 절차를 중립적인 입장에서 진행하는 에스크로 계좌에 넣어둬야 한다.

한편 바이어의 디파짓 금액은 이에 대한 특별한 규정은 없지만 일반적으로 집값의 2~5% 정도를 하고 있다.

▷양도가 되는 부분과 되지 않는 부분(Items which do _ or do not convey)

계약서를 작성할 때 면밀히 살펴야 할 부분중 하나가 바로 이 부분이다. 즉, 주택과 함께 바이어가 양도받는 부분과 그렇지 않은 부분에 대해 구두 약속이 아닌 서면으로 반드시 명시해 놓는 것이 바람직하다.

예를 들면, 정원 부속물이나 에어컨디셔닝, 샹드리에나 사다리 또는 창문 장식이나 연수기 및 정수기 등에 대한 양도 여부를 계약서에 일일이 기재해 놓는 것이 좋은 방법이다.

세입자를 위한 한국어 법률 서비스

그동안 저소득층 주민들에게 무료 법률상담을 제공하고 있는 LA법률보조재단(LAFLA)이 주택법 전문 상담 한국어 핫라인을 별도로 개설 운영한다.

조앤 이 변호사는 부동산 경기 침체로 차압이 늘어나면서 주거지에서 세입자들이 퇴거 위험이 증가했다면서
새로 개설된 주택법 전문 한국어 핫라인에서  퇴거 거주환경 차별 등의 문제에 대한 법률 서비스를 제공한다고 밝혔다.

운영시간은 월~금요일 오후1시부터 4시까지이며 메시지를 남기면 24시간 안에 응답전화를 한다.

주택법 외에 이민법 가정법 소비자법 파산법 등에 대한 법률 서비스와 정부 베네핏 지원 시민권 신청 서비스는 일반 한국어 담당전화를 이용하면 된다.

▷주택법 전문 한국어 핫라인: (213)640-3814 강두형 담당자 일반 한국어 핫라인: (323)801-7987

2008년 상업용 부동산 투자 가이드

상업용 부동산들은 그 종류와 특성들이 매우 다양하다 .
예를 들어  가장많은 사람들이 선호하는  샤핑센터 라든가 , 아파트 ,주상복합 건물 ,오피스 빌딩 ,호텔 ,모텔 ,골프장 , 콘도 나 아파트를 지을수있는 땅 등 그종류가 수십가지에 이르지만 여기서는  가장 선호하는 3 가지 종류의 상업용 부동산에 대한 투자 안내 하고자 한다.
상업용 부동산 의  투자에 앞서  먼저 본인의 재정상태와 (다운페이 능력, 여유자금), 융자관계 (싼이자와 경비 , 몇년간 물건을 가지고 있을것인가의 결정),등 들을 점검하고  일반적인  3가지 유형의 투자방법 ( SAM )중에서  어떠한 투자스타일이 본인에게 적합한가를 먼저 결정하고 투자를 시작하라고 권하고 싶다.
1. S – Type Investment (Safe Investment)
이  투자방식은 가장 많이 선호하는 가장 안전한 투자방식으로서 ,
전국적으로 퍼져있는 (Nation Wide Anchor Tenants) 테넨트들이 있는 샤핑센타 나 ,TIC (Tenancy In Common) 투자방식 등의 안전하고 고정적인 인컴이 나오는 방법이 있으며 , 단점으로는 안전하고 고정적인 반면 수익(년4%-6%)이 작으며 매물자체가 비싸기때문에 혼자 투자하기에는 부담이되는 단점이 있다.
안전한투자용 매물들;
1) National Anchor Tenant Shopping Center (Target, Vons Market, Starbucks, Mac Donald’s,……)
2) High Rise Office Buildings
3) New Mix Use Development (주상복합 콘도 나 아파트)
4) National Franchise Hotels 

2. A – Type Investment (Aggressive Investment)
      위의투자방법에 정 반대 되는 이 투자 방법은 공격적인 투자방식으로서 ,       현재는 작은 인컴과 불안전한 테넨트나 비어있는 자리도 있으나 싼 가격으로            투자해서 빠른  시간안에  큰 수익 ( 년10%-20%)을 만들수있는 가능성을 보고 투자하는 방법으로서 ,단점은 역시 위험부담이 크며  큰 수익을 만들기위해서 무엇을 어떳게 해야하는 지를 분명히 알아야 한다는 것이다 . 
공격 적인 투자용 매물;
1) Local Shopping Centers (비어있거나 조만간 리스가 끝나는 테넨트가 있는)
2) Apartment  (주변동네보다 싼렌트비를 받고있지만 금방올릴가능성있는)
3) New Condo or Apartment Development (조닝이맞는 싼값의 땅으로 큰수익)
4) REO, Short Sale, Auctions Properties (싼매물을 사서 수리하고 관리)

3. M – Type Investment (Moderate Investment)
적당히 안전하고  너무공격적이지 않은 이 투자방식은 많은 분들이 선호하지만 ,
상업용 투자의 성공담들은 대부분  공격적인 투자방법을  이용해 왔던 것을 알수있다.
대부분의  성공한 부동산 재벌들의 주장은  위험한만큼 큰 수익이 나온다 는 식이다.
하지만  경험이 없는 첫투자부터  A-Type 의 투자는 위험이 크기때문에 전문가의 도움을 받는것이 바람직 하다.
또한  이러한 투자가치가 있는 물건들을  찾는 것과  어떻게 관리해서  언제쯤  얼마에 팔아햐 하는  등의 계획들은 더욱더 전문가와  상담을 하시는 것이 바람직 하다.

박성진 213-380-1200
Real Estate Broker
Hudd Prime Investment

[세무상식] 세무용어 한국어 표기

IRA(연방국세청)은 영어로 되어있는 세금용어를 외국인의 이해를 위해 한국어을 포함하여 외국어로 된 세금 및 회계 용어를 정리 하여 발표 하였다. 한국어 웹사이트 주소는 http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p850enkr.pdf

[세무상식] CPA협회에서 제시한 절세요령

남가주한인공인회계사협회는 세금 보고를 앞두고 한인들이 활용할 수 있는 절세방안을 정리했다. 협회측에 따르면 절세요령은 한 가지 방법만 사용하는 것이 아니고 전체적인 사항을 고려하여야 하기 때문에 자세한 내용을 전문가와 상의하기를 권하고 있다.

▷ 각종 세금 공제혜택 활용
세금은 납세자가 낸 해당 연도에 공제를 받게 된다. 따라서 재산세나 주정부 소득세 차량 등록세 등 다음 해 초에 내야 할 세금들을 앞당겨 내면 세금을 납부한 해에 공제를 받을 수 있다.

▷ 홈에퀴티 융자 활용
집 구매 융자는 100만 달러까지 그리고 홈 에퀴티 융자는 10만 달러까지 이자비용에 대해 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 따라서 자동차 융자나 신용가드 부채 등 이자가 공제되지 않는 부채를 홈 에퀴티 융자로 대체할 경우 그만큼 소득공제를 늘릴 수 있다.

▷ 자선단체나 종교단체에 기부
자산가치가 올라갔을 때는 현금보다 자산 그대로 기부하는 것이 유리하다. 가치가 올라간 재산을 현금으로 바꾸게 되면 양도소득세를 내야 하고 결국 기부할 금액은 줄어들게 된다.

반면 현금화 하지 않고 재산을 그대로 기부하면 현재의 시가로 소득공제를 받게되고 자선단체는 재산을 매각하여 현금을 소유하게 된다.

2007년 부터는 현금기부에 대한 소득공제를 까다롭게 적용하기 때문에 가능하면 현찰이 아닌 수표로 기부하고 현찰기부의 경우에는 꼭 수혜 단체로 부터 영수증을 받아야만 공제가 가능하다.

▷ 은퇴구좌 개설
세금공제 혜택이 있는 은퇴구좌를 개설하면 현재 소득을 공제받을 수 있으며 은퇴 후 은퇴구좌의 돈을 지급 받을 때 소득으로 간주된다. 하지만 은퇴 후에 다른 소득이 없다면 이때 지급받는 은퇴구좌의 소득은 기본적인 공제를 하고나면 세금이 없을 수도 있다. 만일 은퇴 후에도 각종 투자소득이 예상될 경우에는 로스(Roth) 은퇴구좌를 활용할 수 있다. Roth 은퇴구좌는 지금 당장 소득공제를 받을 수는 없지만 은퇴 후 연금을 지급 받을 때 소득으로 간주되지 않는 장점이 있다.

▷ 직장인 연금수혜 극대화
직장 연금(401k)혜택이 있는 근로자는 가능하면 최대한으로 연금가입금액을 늘리는 것이 좋다. 일반적으로 직장 연금제도는 고용주가 지급하는 보조금이 있어 본인이 낸 연금가입금액에 고용주 보조금이 추가되는 경우가 많아 이중의 효과가 있다. 따라서 개인 은퇴구좌보다 직장연금제도를 활용하는 것이 더 효과적이다.

▷ 주 거주주택 양도소득 면세 활용
매각 시점에서 과거 5년 중 2년이상 주택을 소유하고 2년이상 주 거주주택으로 사용할 경우 양도소득세를 싱글은 25만 달러까지 부부는 50십만 달러까지 면제받을 수 있다. 그리고 이러한 거주주택 양도소득세 면세혜택은 2년마다 한번씩 반복하여 받을 수 있다. 따라서 이러한 면세조항을 잘 활용하면 소유 부동산의 양도 차액에 대해 면세혜택을 받을 여러가지 방법들이 가능해 진다.

▷ 증여세 면세조항을 활용
2006년 부터는 수혜자 1명당 1만2000 달러까지 매년 증여세 없이 증여를 할 수 있다. 따라서 이러한 증여세 면세조항을 활용하여 소득이 없는 18세 이상 자녀들이나 가족들에게 증여를 하여 재투자하도록 유도하면 여기에서 발생하는 재산증식에 대해 세금을 내지 않을 수도 있다.

이 때 2006년 부터는 자녀의 소득을 부모세율로 계산하는 'Kiddie Tax'의 적용 연령이 17세로 증가하기 때문에 미성년자 자녀에 의한 투자는 주의가 요망된다.

▷ 가족 고용
자영업을 운영하는 경우 소득이 없는 부모나 자녀들을 고용하면 지불된 월급을 사업경비로 공제할 수 있고 부모나 자녀들은 받은 월급에 대해 낮은 세율이 적용되게 되어 가족 전체로 볼때 절세효과를 누리게 된다. 이때 미성년자 자녀의 고용에 대해서는 사회보장세 등 종업원세금을 면제받을 수 있다. 하지만 이때 지불되는 월급은 합당한 금액이어야 되며 과도한 월급 지급은 탈세가 된다.

▷ 내년 사업비용을 앞당겨 사용
만일 올해 소득이 평년보다 높은 경우에는 소득에 비해 많은 세금을 내게되므로 가능하면 소득이 높은 해에 비용을 늘리는 것이 절세의 방법이다. 따라서 내년 초 사업비용을 가능하면 앞당겨 사용하고 장비 등 고정자산을 미리 구매하면 도움이 된다. 현금이 부족할 경우에는 신용카드를 사용하도록 하라. 신용카드를 사용하면 아직 카드 빚을 완납하지 않더라도 경비로 공제를 받을 수 있다.

▷ 분납매각 (Installment Sale) 방법 활용
1년 이상 소유한 부동산이나 사업체를 매각하여 양도소득이 발생하면 연방정부에 양도소득세를 내야하고 별도로 주정부에는 소득세를 내게 된다. 연방정부의 최고 양도소득세율은 15%로 일반 소득세율(35%) 보다 낮지만 이때에도 AMT (Alternative Minimum Tax)라는 별도의 세금이 가산될 가능성이 많아 실제 세금은 15%를 넘는 경우도 많이 있다.

따라서 양도소득세 납부를 연기하여 결과적으로 세금을 줄이게 되는 효과를 가져오게하는 분납매각 방법을 고려해 보아야 한다. 분납매각 방법은 매각 대금을 오랜 기간동안 나누어 받는 방법으로 양도소득을 여러해에 분할하여 세금보고하게 되고 따라서 세금을 줄이는 효과를 얻는 것이다.

[세무상식] LLC FEE

캘리포니아주의 LLC FEE는 총매출액을 기준으로 산정된다. 즉, 매출액이
25만불미만인 경우에는 800달러,
50만불까지는 900불,
100만불까지는 2천5백불,
500만불까지는 6천불,
500만불 이상인 경우에는 11,790불이다.
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Federal law lacks provisions that require an LLC to pay an annual tax or fee.
Under current state law, an LLC not classified as a corporation must pay the $800 annual LLC tax and the annual LLC fee if it is organized, doing business, or registered in California.
The annual LLC fee is based on the LLC’s total income from all sources reportable to the state. Total income is defined as gross income from whatever source derived1 plus the cost of goods sold that are paid or incurred in connection with a trade or business.
Current law lacks a definition for “from all sources reportable to the state,” but the department and taxpayers have defined this term to mean worldwide gross receipts without apportionment.
Total income excludes the flow-through of income from one LLC to another LLC if that income has already been subject to California’s annual LLC fee.
The following chart is used to compute the fee:

Equal to or Over/ Not Over / LLC Fee
0 / 249,999 / 800
250,000 / 499,999 / 900
500,000 / 999,999 / 2,500
1,000,000 / 4,999,999 /6,000
5,000,000 / And over / 11,790

California has adopted the Uniform Division of Income for Tax Purposes Act (UDITPA), with certain modifications, to determine how much of a taxpayer’s total income, which is earned from activities both inside and outside of California, is attributed to California and subject to California franchise tax.

[세무상식] 재산세 만기일 및 만기일 경과시 페널티

재산세 만기일 및 만기일 경과시 페널티

Property Tax Bill Mailings and Due Date

- July 1 : Beginning of fiscal year and mailing of Unsecured Property Tax bills.

- August 1: Unsecured Property Tax payment is due.

- August 31 : Unsecured Property Tax payment deadline. A 10% penalty is added to total due after 5:00 p.m.

- October : Mailing of Secured Property Tax bills.

- November 1: First Secured Property Tax installment is due and Delinquent Unsecured accounts accrue additional monthly penalties of 1.5% until paid.

- December 10 : First Secured Property Tax installment payment deadline. A 10% penalty is added after 5:00 p.m.

- February 1 : Second Secured Property Tax installment is due.

- April 10 : Second Secured Property Tax installment payment deadline. A 10% penalty plus an additional $25.00 charge is added after 5:00 p.m.

- May : Mailing of reminder notices for any unpaid Secured Property Tax installments.

- June 30 : End of fiscal year.

- July 1 : Delinquent Secured Property Tax accounts are transferred to delinquent tax rolls. Additional monthly penalties accrue at 1.5% per month on any unpaid prior year tax amounts. A $15.00 redemption fee is also added to the bill.

A note Regarding payment due dates: If a final due date falls on a weekend or holiday, the taxes may be paid without penalty until 5:00 pm on the next business day.

투자 비자 (E-2) 신청시 변호사 비용

실제 엘에이 회사에서 E2 비자를 몇분이 신청하실 때, 미국 Los Angeles 지역의 변호사 사무실을 한 4~5 군데 돌아다녔습니다. 보통 변호사비는 $3,000 에서 $7,000정도였습니다. 비자가 나온기간은 모든 서류를 접수시킨 후 2달이 조금 안걸렸습니다. 비자 기간은 5년. 하지만 한국에서 미국에 올때 2년을 찍어 준다고 하더군요. - 이러한 내용처럼 미국내에서 이민관련일을 진행시킬 때에는 변호사등 전문가와 충분한 상담을 거쳐서 진행을 해야하며, 자신에 맞는 전문가를 찾기위해 노력을 해야합니다.