실전 주택매매서 작성

모든 계약은 서면으로 작성해야 법적 효력을 발휘할 수 있다. 주택매매에서 또한 예외는 없다.

특히 바이어는 주택구입시 처음 작성하는 오퍼가 결국 매매 계약서가 되기 때문에 이를 처음 작성할 때 각 조항을 잘 살핀 후 사인을 해야 한다.

일반적으로 가주에서는 주택매매시 가주부동산중개인협회에서 제공하는 주택매매계약서(Californi Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions)를 사용하며 이는 바이어의 인스펙션 권리를 기술해 놓은 2장짜리 서류(Buyer’s Inspection Advisory)까지 포함해 총 10장으로 이뤄져 있다.

매매계약서 작성시 주의할 실전 계약조항들을 알아본다.

▷에스크로 기간(Escrow Period)

‘___days or sooner’ 또는 ‘in ___days’라는 문장으로 에스크로 기간을 명시해 놓는다. 에스크로 기간은 셀러와 바이어의 합의하에 결정되는데 일반적으로 전액 현금으로 구입할 경우에는 융자신청 기간이 없고 타이틀 조사만 마치면 되기 때문에 2주 정도의 에스크로 기간이면 매매계약이 종결될 수 있다.

반면 융자를 통해 주택을 구입할 경우 융자신청 및 승인에 필요한 기간으로 인해 30일 에스크로가 일반적이며 다운 페이먼트를 적게 할 경우엔 이보다 다소 긴 45일 에스크로까지 하고 있다.

집값의 20% 미만 다운페이먼트로 주택을 구입할 경우엔 PMI보험도 구입해야 하는 등 은행 업무가 많기 때문에 다소 시일이 더 걸리기 때문이다.

▷셀러가 집을 비워주는 시기(Delivery Date of Possetion)

이미 비어있는 집이라면 상관없지만 셀러가 살고 있는 경우라면 셀러가 이사가는 시기, 즉 에스크로가 종결된 후 셀러가 언제까지 이사를 가야하는 지에 대해 명시한다.

계약서 첫페이지 3번 조항에 날짜 또는 에스크로 종결 이후 며칠 이내 이사를 갈 것인지에 대해 기입하는 난이 있으므로 반드시 확인해야 한다. 에스크로 종결일로부터 바이어는 주택에 대한 페이먼트가 시작되기 때문이다.

에스크로 종결 일자는 미리 정확하게 알 수 없기 때문에 일반적으로 처음에 바이어가 오퍼나 또는 카운터 오퍼를 통해 셀러가 에스크로 종결일부터 3일내 이사갈 수 있도록 하는 조항을 첨부, 셀러의 편의를 봐주기도 한다.

▷홈인스펙션 조건 조항(A Home Inspection Contingency)

바이어는 계약이 성립된 날, 즉 최종적인 오퍼 또는 셀러의 카운터 오퍼에 수락 서명을 한 날로부터 일정기간(일반적으로 7일, 주말을 뺀 5일)내에 인스펙션을 한 후 수리할 부분에 대해 셀러에게 요구할 수 있으며 셀러는 바이어가 제시한 기간내에 이를 수리해야만 계약이 계속 유효화, 진행될 수 있다는 내용이다.

이때 바이어가 셀러에게 제시하는 수리 기간은 일반적으로 주말을 뺀 5일을 제시하며 영어문장으로는 보통 ‘within five working days’라고 표현한다.

▷융자조건 조항(Financing Contigency)

바이어가 전액 현금이 아닌 융자를 이용해 주택을 구입할 경우 일반적으로 이 조항이 첨부된다. 즉 바이어가 융자승인을 통해 융자를 받았을 경우 계약이 성립되는 것이므로 융자를 받지 못하면 계약은 자동 무효화된다는 것이다.

계약서에는 17일이내로 되어 있으나 경우에 따라 기간을 기입할 수 있다. 이 기간내 융자가 어려울 것 같으면 계약파기가 합법적으로 된다는 내용.

▷주택 상태 조건조항(Property Contingency)

‘as is’(있는 그대로의 상태) 컨디션으로 매각하는 주택을 구입할 경우 바이어는 그 시점을 분명하게 이해해야 한다. 즉 ‘as is’가 계약서에 사인할 때의 상태인지 또는 모든 매매과정이 완료된 시점의 상태인지 분명하게 짚고 넘어가야 한다.

예를 들어 워터히터가 계약을 한 후 인스펙션을 했을 때는 제대로 작동됐지만 막상 매매가 끝나는 시점엔 고장이 났을 수 있다.

그러므로 바이어는 주요 설비에 대해서는 매매계약 당시의 상태라고 명시하는 것이 바람직하다.(조항 실례:The plumbing, heating and electrical facilities(including any air conditioning units or systems) must be in working order at time of settlement)

▷바이어의 디파짓(Earnest Money Deposit)

매매계약이 성립되면 바이어는 구입을 위한 디파짓을 하고 에스크로회사는 매매가 종결될 때 까지 바이어의 디파짓을 에스크로 회사의 계좌에 보관하고 있다.

어느 경우든 바이어의 디파짓은 셀러나 또는 에이전트가 아닌 매매진행 절차를 중립적인 입장에서 진행하는 에스크로 계좌에 넣어둬야 한다.

한편 바이어의 디파짓 금액은 이에 대한 특별한 규정은 없지만 일반적으로 집값의 2~5% 정도를 하고 있다.

▷양도가 되는 부분과 되지 않는 부분(Items which do _ or do not convey)

계약서를 작성할 때 면밀히 살펴야 할 부분중 하나가 바로 이 부분이다. 즉, 주택과 함께 바이어가 양도받는 부분과 그렇지 않은 부분에 대해 구두 약속이 아닌 서면으로 반드시 명시해 놓는 것이 바람직하다.

예를 들면, 정원 부속물이나 에어컨디셔닝, 샹드리에나 사다리 또는 창문 장식이나 연수기 및 정수기 등에 대한 양도 여부를 계약서에 일일이 기재해 놓는 것이 좋은 방법이다.