미래투자, 사업 흐름을 읽어라

우리의 아파트 진화속도를 보면 놀라울 정도이다. 특히 지난 6월 Proposition 98 (렌트인상 자율화)를 계기로 알수있듯이 점점 미래의 아파트 마켙의 렌트인상을 점칠수있다.

급진전된 주택의 고급화 바람은 단순한 치장을 넘어 공간구조나 조경, 유비쿼터스 환경, 커뮤니티 시설 등으로 확대되면서 럭셔리 하게바뀌는  아파트로 자리매김했다. 대리석과 나전칠기가 거실로 들어오고 첨단시설로 무장한 경쟁업체 간 브랜드 파워게임이 가열되면서 너도나도 ‘바꿔 열풍’ 속에 빠져들었으며, 모델하우스 한번 다녀오면 자금계획은 뒷전인 채 계약부터 하고보는 경우가 허다했다. LA 이나 New York 등지에서 SF당 800불대를 넘어서는 고분양가가 속출했으며 건설사 폭리 문제가 불거지면서 분양가 상한제 등 다양한 규제가 도입되기에 이르렀다.

결국 외환위기 이후 10년 동안 급속도로 주택이 고급화 내지는 기능화됨으로써 우리 생활의 질을 높이는 데 크게 기여한 것으로 평가된다. 최근 들어서는 과다한 고급화로 주택이 너무 사치적인 방향으로 흘러가는 것 아니냐는 비판이 나올 정도. 그러나 이 같은 획기적인 진화를 계속하는 아파트가 생명력이 있고 역시 투자 면에서도 유리하다.

이 같은 고급화 내지 기능화는 주거상품에만 적용되는 게 아니다. 1차적으로 주택의 고급화가 완결되면 인간은 후행적으로 상업용 부동산에 관심을 갖게 된다. 쾌적한 가운데 물건을 사고팔 수 있는 첨단화된 대형 쇼핑몰, 근무환경이 주택 이상으로 첨단화.지능화된 오피스 빌딩과 상업용건물 등을 찾게 되는 것이다. 주택에 이어 2차적으로 상업용 부동산에서 고급화 욕구가 폭발적으로 늘어나는 이유가 여기에 있다. 주택 다음으로 가장 많은 시간을 보내는 사무실의 환경이 쾌적하고 첨단화되어야 한다는 욕구가 강해진다는 얘기다. 때문에 부동산 시장을 리드하는 최후의 상품은 바로 상업용 부동산이며 이는 미래를 위한 최고의 투자상품인 셈이다.

더구나 경제 발전이 고도화 단계를 지나 안정단계에 진입하고 산업구조가 금융 등 서비스산업 중심으로 재편되면 부동산시장을 지배하는 상품도 오피스빌딩 과 아파트  중심으로 달라지게 된다. 최근 LA Down Town , 남가주 전역에 걸쳐  오피스와 상업시설, 주거가 하나로 묶인 복합단지개발이 주 영역으로 급부상하는 것도 같은 맥락이다. 금융 관광 무역 등을 수용할 수 있는 새로운 형태의 부동산 상품이 필요하게 되는 것이다. 이는 유럽이나 아시아 등 선진시장에서도 비슷한 양상을 보이고 있다.

금융 위주의 서비스산업 수요 충족과 허브를 지향하는 국가 간 제로섬게임이진행되면서 런던은 뉴욕의 월스트리트를 따라잡기에 여념이 없고 도쿄는 아시아 금융 허브를 지향하며 대대적인 개조작업에 들어간 상태다.

또 런던이나 파리, 암스테르담 등지에서 구도심을 개조하는 복합단지 개발사업이나 금융 서비스업의 수요를 충족시키기 위한 오피스빌딩 건설이 성숙단계에 이르고 있는 것이나 일본의 오피스 빌딩시장의 키워드가 신(新), 근(近), 대(大)로 최근에 지은 대형 첨단 빌딩일수록 가격과 선호도 면에서 우위에 있는 것도 같은 맥락이다.

지난 2005년 4분기 이후 주택가격이 빠르게 하락하면서 최근 서브프라임 모기지 부실 여파로 극심한 몸살을 앓고 있는 미국이지만 오피스와 아파트시장은 임대료와 점유율이 상승하면서 사모 부동산의 대표가격지수인 NPI지수의 총수익률이 16.6%에 달해 주식을 능가할 정도이다. 이는 오피스와 아파트 를 중심으로 한 복합단지개발이 부동산시장의 최고 높은 자리에 위치해 있으며 차세대 상품임을 보여주는 좋은 사례이다.

더구나 금융 서비스 등 3차 산업의 비중은 선진화와 함께 향후 높아질 수밖에 없다. 세계의 기관투자가들이 미국의 오피스 빌딩이나 아파트시장에 주목하는 이유가 여기에 있지 않을까한다. 또 최근 오피스 빌딩시장과 아파트 등의 산업이  연간20% 이상 오르면서 매물난을 겪고 있는 상황을 들여다 보면 향후 투자나 사업방향을 이해하는 데 좋은 사례가 될 것이다.

국내 부동산시장 침체가 길어지자 투자자들이 해외 부동산으로 눈을 돌리고 있다.

서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실 여파로 큰 폭 하락한 미국 부동산 시장에 뭉칫돈이 몰릴 조짐을 보이는가 하면 말레이시아 필리핀 등 동남아 부동산 시장에도 중산층 투자자들 발길이 이어지고 있다.

몇달젅부터 해외 부동산 취득한도가 폐지돼 해외 부동산 투자는 더욱 늘어날 전망이다.

기획재정부에 따르면 국내 거주자들의 해외 부동산 취득액은 지난 4월 6400만달러로 3월의 4900만달에 비해 30% 늘었다. 거래건수도 183건으로 3월(151건)보다 21% 증가했다. 지역별로는 동남아(3200만달러)와 북미(2700만달러)에 투자가 집중됐고 투자 목적의 해외 부동산 취득액(5400만달러)이 주거 목적(1000만달러)의 5배가 넘었다.

아직은 조심스런 분위기지만 한국에서 제대로 투자할 곳을 찾지 못한 대규모 자금이 미주 지역의 부동산 매입에 본격적으로 나설 조짐을 보이고 있다. 미 부동산 경기가 저점에 임박했다는 전망이 나오면서 그동안 관망하던 투자자들이 움직이기 시작한 것이다.

로스앤젤레스 지역 한인 금융권에 따르면 이달 들어 1000만달러 이상의 거액을 대출받으려는 한국 기업가 및 재력가들의 발길이 잦아지고 있다.

지역적으로는 로스앤젤레스가, 투자처로는 대형 상가나 오피스 빌딩이 주된 투자대상으로 꼽히고 있다.

매입가의 절반을 한국에서 가져오고 나머지 절반은 한인 은행에서 대출받는 형식으로 투자가 이뤄지는데 미국 진출 가능성이 높은 자녀들을 위한 기반을 마련해 주면서 상속이나 증여상의 혜택을 겨냥하는 것도 국내 투자자에게는 매력적인 요인이다.

박성진 213-910-1200
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