차압 경매, 전 주인 세금·담보 등 바이어가 해결

차압주택 경매 종류와 유의점
REO 경매는 큰폭 할인가에 구입 장점
집검사와 타이틀 보험도 받을 수 있어
지속되는 부동산 시장의 침체로 주택 가격이 호황일 때 보다 30~40% 정도 낮아졌다.

차압 경매를 통해 주택을 구입하려면 전액 현금으로 결제해야 하고 타이틀 보험을 살 수 없어 주의해야 한다.

특히 차압주택 물량의 공급이 늘어나면서 주택 마련 및 투자 목적으로 차압주택을 구입하려는 소비자들이 증가하면서 차압 주택 경매에 대한 관심이 높아지고 있다.

또 물량 또한 계속 나오고 있는 추세다.

차압전문회사 리얼티트랙의 릭 사가 부사장은 "차압주택은 700만채가 넘는다"며 "또 일년에 150만~200만 채의 차압주택이 시장을 통해 소화될 수 있어서 아직도 물량은 충분하다. 따라서 올해에도 경매 시장이 활성화 될 것"이라고 말했다.

이처럼 차압 주택 경매에 대한 관심이 늘어나고 있지만 한인소비자들에게는 아직 생소한 것도 사실이다. 이에 차압 주택 경매의 종류와 유의점 등에 대해 알아 본다.

◇차압(혹은 트러스티)경매와 REO경매

일반적으로 차압 절차는 주택 소유주가 주택 융자금을 일정기간 연체하고 이에 융자기관이 연체통보(NOD)를 함으로써 시작된다. 이후 차압판매 통보(NOT)를 하고 이때도 주택소유주 모기지를 납부하지 못하면 차압(트러스티)경매가 진행된다.

이 경우 보통 법원에서 경매가 진행되고 보통 융자기관이 우선적으로 입찰해서 수금해야 하는 융자액과 같거나 높은 금액으로 최저 입찰한다. 이 때문에 보통 융자기관이 차압주택을 다시 재소유하게 된다. 그러나 계속되는 부동산 경기 침체로 주택가격이 융자금보다 적은 깡통주택이 늘어나는데다 유동성 문제로 부동산을 보유하는 것보다 매각하는 것을 선호하는 융자기관들이 많아지면서 종종 융자금보다 할인된 가격에 입찰가가 형성되는 경우도 있다.

차압 경매를 통해 구매할 경우 구매자는 전액 현금으로 결제해야 하며 구매하는 부동산의 법적 권리 침해에 대비해 가입하는 보험인 타이틀 보험도 받을 수 없다. 따라서 전 소유주가 세금을 안 낸 게 있거나 담보 등이 걸려 있으면 바이어가 해결해야 한다. 또 바이어는 주택 상태를 미리 확인할 수 없는데다 현재 그 주택에 살고 있는 거주자의 퇴거도 직접해야 하는 불편함이 있다.

반면 REO 경매에서 주택을 구입하면 집도 검사할 수 있고 타이틀 보험도 받을 수 있고 융자 신청도 가능하다.

◇오프라인 대 온라인 경매

한인들이 경매장에 나가 직접 경매에 참여하는데 가장 큰 장애물은 아마 언어일 것이다.

온라인 경매일 경우 컴퓨터 화면을 통해 실시간으로 업데이트되는 정보를 확인하면서 경매에 참여할 수 있어 언어 장벽이 최소화 된다. 또 경매장에서 대리인을 내세워 경매에 참여하는 것 보다 직접 경매상황을 통제할 수 있다는 장점도 있다.

이외에도 온라인이 갖는 특성인 공간적 제약이 없어 경매장에 직접 가지 않아도 집이나 사무실에서도 참여할 수 있다.

◇유의점

REO의 가격은 정상가보다 상당히 할인된 가격에 구입할 수 있다는 장점이 있어 인기를 끌고 있는 반면 유의할 점도 많다.

우선 REO는 재융자가 불가능한 경우가 많다. REDC축에 따르면 경매물건의 60%가 융자가 불가능한 부동산이었다.

또 융자기관이 관리를 철저하게 하지 않고 방치하는 경우가 많아 주택이 손상됐을 가능성이 높다. 이를테면 전 소유주가 퇴거 당할 때 붙박이 가구를 강제로 떼어 가기도 한다. 또 벽에 구멍을 내거나 냉장고 가스레인지와 식기세척기 혹은 유리 창문 등을 부수기도 한다. 따라서 수리비용이 많이 들 수 있다는 단점이 있다.

또 경매장 분위기에 휩쓸려 적정 가격보다 높은 가격에 매물을 구입할 수도 있어 사전에 시장조사를 통해 적정 가격을 정한 후 이 범위를 벗어나지 않고 구입하도록 해야 한다.