상업용 부동산 가치 산정법

주변 마켓상황 고려해서 산출, 캡레이트 낮으면 수익 떨어져, 대략적인 산출법 GRM도 사용


아파트 등 상업용 부동산의 가치는 인컴으로 결정된다.
상업용 부동산을 구입하는데 있어서 여러가지 요인이 작용되지만 아무래도 렌트 수입은 무시할 수 없는 존재다.
아파트와 같은 인컴 부동산의 가치 산정기준이 되는 캡 레이트(Capitalization Rate)와 GRM을 알아보자.

Capitalization은 건물의 네트 운영인컴(Net Operation Income:NOI)을 가치로 바꾸는 과정을 말한다.
아주 간단하게 설명하면 네트 운영인컴을 캡레이트로 나눈 값을 부동산 가격으로 보는 것이다.
예를들어 캡레이트가 10%인 아파트의 연 네트 운영인컴이 10만달러라면 이 아파트의 가격은 10만달러/0.1=100만달러가 된다.
따라서 상업용 건물의 네트 운영인컴과 캡레이트만 알면 구입하고자하는 부동산 가격을 뽑을 수 있다.그럼 네트 운영인컴은 어떻게 계산하는가.
1.아파트의 총 렌트수입을 계산한다.
10유닛 아파트가 있다. 유닛당 월 1000달러가 나온다. 그럼 이 아파트의 총 렌트수입(Gross Income)은 연간 12만달러가 된다.
2.아파트의 공실률을 계산한다.
현재 아파트가 빈 유닛이 없다고 해도 나중에 렌트공백이 있을 것에 대비해 대략 5%정도의 공실률을 뺀다. 연간 렌트인컴이 12만달러이면 여기서 5%인 6000달러를 감하는 것이다. 즉 총 렌트인컴에서 공실률을 뺀 금액은 11만4천달러다. 여기까지가 유효 렌트인컴(Effective Gross Income)이 된다.
3.일반 운영비를 계산한다.
운영비는 대략 7가지로 나뉘어 진다.
재산세와 보험료 매니저비용 유틸리티비용 관리비와 수리비 가드닝등 서비스비용 대체비용 등이다. 여기서 대체비용이란 전구와 같은 소모품에 대한 지출을 생각해 자금을 따로 떼어놓는 것이다.
위의 7가지 비용을 한번 대략적으로 계산해보자.
재산세가 6000달러 보험료 2000달러 매니저비용 3만6000달러 유틸리비용 2300달러 관리비와 수리비로 3000달러 가드닝 비용 1200달러 대체비용 1500달러가 된다고 하자.
7가지 비용의 총 합계는 5만2천달러다 이 비용은 총 운영비(Operation Expense)라고도 표현한다.
공실률을 뺀 유효 렌트인컴 11만4천달러에서 5만2천달러를 빼면 6만2천달러의 인컴이 나온다. 이 금액이 네트 운영인컴(Net Operation Income:NOI)이 되는 것이다.
여기서 아파트의 캡레이트가 10%라고 한다면 이 건물의 가격은 62000/0.1=62만달러가 된다.
한가지 알아둬야 할 사항은 캡레이트는 다소 복잡한 과정으로 계산된다는 점이다. 캡레이트는 주변 아파트의 인컴대비 가격 등 주변의 마켓상황을 고려해 뽑게되므로 일반인이 알기 힘들다.
대락적으로나마 들여다보면 사고자 하는 아파트와 비슷한 건물의 가격이 150만달러다. 그런데 이 건물의 네트운영인컴이 10만달러라면 이 아파트의 캡레이트는 10만/150만=0.067=6.7%다.
따라서 앞서 예를든 건물의 캡레이트를 6.7%로 보면 가격은 62000/0.067=92만5천4백달러가 된다. 캡레이트를 10%로 했을때 보다 가격이 훨씬 비싸졌음을 알 수 있다. 네트인컴은 변함이 없는데 캡레이트가 작아지면 건물가격은 상대적으로 비싸진다. 이말은 캡레이트가 작을수록 수익성이 떨어진다는 뜻이다. 반대로 가격을 미리 알고있을때 캡레이트를 계산해보자.
아파트가 매물로 나왔다. 리스팅 가격은 200만달러다. 현재의 네트운영인컴은 15만달러란다. 그러면 이 아파트의 캡레이트는 15만/200만=0.075=7.5%가 된다. 만약 이 지역의 평균 캡레이트 6%라고 하면 이 아파트는 수익성이 좋다는 뜻이다. 그런데 주변 아파트의 캡레이트가 10%라고 하면 이 아파트는 리스팅 가격이 비싼 것이 된다.
여기서 꼭 알아둬야 할 사항은 네트 운영인컴(NOI)에는 건물의 모기지 페이먼트가 포함되어 있지 않다는 것이다.
두번째로 GRM은 'Gross Rent Multiplier'의 약자로 월 렌트비를 판매가격으로 나눈 수치다.
4유닛의 월 렌트 인컴이 총 4000달러다. 리스팅 가격이 80만달러라면 이 아파트의 GRM은 800000/4000=200이 된다.
역으로 사고자하는 유닛의 주변 동네 GRM이 150인데 유닛의 월 인컴이 5000달러라면 이 건물의 대략적인 적정가격은 5000x150=75만달러가 된다.
GRM은 가장 간단하게 건물의 가격을 산정하는 것으로 정확도는 떨어지지만 대략적인 가격계산에 이용되기도 한다.