2008 년 2-4 유닛 투자 길잡이

일반적으로  미국부동산 시장에서는 주거용주택을  2유닛 부터 4 유닛 까지 분리 해 놓고 있다 . 주거용 주택들의 장점들은 주로  은행융자 가 쉽고 적은 다운페이를 요구하며 커머셜 융자보다 싼 이자를 가져가는 장점이있다.

2 유닛은 쉽게 생각하면 집이2개인 건물이며 3,4 유닛 보다는 조금 더 집쪽에 가까운 사이로 분류되고 있다. 2유닛의 장점은 주인이 한집을살며 다른 한 집에서 들어오는 렌트로 집페이먼트 의 부담을 줄이는 경제적인 면이 있다.

또한  은행 에서 감정을 할때에도  주변 집들의 가격과도 비교를 하는점을 보면 집의 특성에 더가까운것을 알수있다.

3유닛은 집이3개이면서 집보다는 인컴유닛빌딩 으로 취급하며 은행융자도 집이나 2유닛보다  더많은 다운페이와 높은이자가 적용이 된다.

허나 3집에서 들어오는 렌탈인컴 으로 주인이한집을 살면서 집이나 2유닛보다 적은 집 페이먼트의 부담을 가지게 된다.

4유닛또한 3유닛과 비슷한 조건을 가지고 있으며  많은 사람들이 선호하는 건물타입이다.  싼이자 로 사고 조금씩 수리하여 렌탈인컴을 받으면 주인의 페이먼트 부담이 없어지는 경우가 많다.

그런나 현재 LA 시 같은경우  Rent Control Law 가 있기때문에 세를 올릴때 일년에 3%(주인이물세만내줄경우-Separate Meter) 에서 5% (주인이물세,전기,개스를내줄경우-Master Meter)제한이되 있으며 퇴거시 이사비용을 $9,040(3년미만테넌트) 에서 $17,080(3년이상) 까지 주도록 4월11일2007년에 법이 바뀌었다. 그러나 건물이 1978년 10월1일 이후에 지어진 건물은 이 법이 해당이되지 않는다.

해서 건물에 Rent Control  이 있을경우에는  계약을 1년 리스로 해두시고 계약이끝나기전  재계약을 하는조항을 넣어두시는게 현명하신 방법이다.

또한 계약위반의 경우 12 가지경우를 더자세히 알고자 하시는분은 밑의 웹주소를 참고 하기 바란다.

http://lahd.lacity.org/Portals/0/Rent/bulletin36.pdf

유닛하우스들 같은경우 보통 한집당 $10,000 정도를 ( 나무바닥$2500/1000sf ,페인트$1000,부엌$5000,화장실$2500 ) 투자하면

조금렌트가 비싸더라도 깨끗한 집들을 선호하는 입주자들을 찿으시기 어렵지 않다.

예를들어  A씨가  $800,000에 한집당 $1000씩 받고있는 에 4유닛을사서 한집당 $10,000 씩 수리해서 세를 $2000 씩으로 올리면 이4유닛의 가격은 $1백6십만 으로 올라갔으며 , 주인이 한집살면서도 페이먼트가 없는 마음편히 은퇴할수있는 준비가 되는 것이다.

Gene Park
Real Estate Broker
Hudd Prime Investment