'주택시장에 대한 10가지 궁금증'···차압으로 망가진 크레딧 3~5년이면 회복

요즘 부동산시장에 대해서는 상반된 평가가 공존하고 있다. 이미 바닥을 치고 최악의 상황을 벗어나 안정을 찾아가고 있다는 긍정적인 소식도 들리는 반면, 곧 은행 차압매물이 쏟아져 나와 ‘제2의 서브프라임 사태’가 발생할 것이라는 우려 섞인 부정적 전망도 심심치 않게 들린다.

따라서 이미 주택을 보유하고 있는 주택소유주나 새롭게 집을 장만하려는 사람들, 렌트비 동향을 걱정하는 사람들 등 모두가 주택시장의 향방에 촉각을 기울이고 있다.

야후 파이낸스에서 소개하는 ‘취약한 주택시장에 대한 10가지 궁금증’을 소개한다.

1. 주택시장이 좋아질까

금융위기가 시작돼 큰 타격을 입은 지난해에 비해 훨씬 안정되고 있는 추세다. 지난해에 비해 주택판매량이 크게 늘어났으며 시장에서 판매를 기다리고 있는 매물의 숫자가 점차 줄어들고 있는 것. 시장가보다 30% 가량 저렴한 차압주택에는 첫주택구입자 또는 렌털 프로퍼티를 찾는 투자자들의 ‘입찰 경쟁’까지 벌어지고 있다.

하지만 모기지은행협회(MBA)에 따르면 전국적으로 주택소유자의 6700만 명, 13%가 페이먼트를 연체중이거나 차압 과정에 들어가 있다. 이들 중 많은 부분이 차압으로 연결될 것이고, 실업률이 회복되지 않는 한 안심하기는 이르다는 분석이다.

여러 지역에서 고급주택의 가격이 떨어지고 있는 것도 추가 가격 하락의 위험 요소로 보인다.

2. 언제 바닥을 칠까

현재의 주택시장이 어느 지점에 도달했는지 명확하게 알 수 있는 지표는 없다. 월별 주택판매량이나 중간주택가격 등 지표들은 발표될 때마다 흐름이 변화해 정확한 파악을 힘들게 하고 있다.

주택시장은 철저히 ‘로컬화’된 시장인 만큼 전국적인 흐름과는 크게 차이를 보일 수 있다. 주 ㆍ대도시 통계라 할지라도 변동 요인이 수없이 많을 수 있다. 언제 바닥을 치고 회복될 것인지, 혹은 이미 회복되고 있는 상황인지 일반화하기 힘들다는 것이다.

3. 로컬시장의 회복 여부를 알려면 어떤 지표를 봐야할까

가장 좋은 방법은 로컬 부동산 에이전트에게 현재 시장에 나온 매물의 숫자와 현재의 속도로 매물이 다 팔리려면 몇 개월이 걸리는지를 알아보는 것이다. 일반적으로 봤을 때 6개월 이상이 걸린다면 ‘바이어 마켓’으로 셀러가 주택판매를 위해 추가 가격인하를 단행할 가능성이 큰 것으로 본다.

또한, 이웃의 흐름을 살펴 한 블록 안에 판매 사인이 붙어있거나 비어있는 집이 두 집 이상 있으면 가격 하락이 나타날 가능성이 높다.

4. 내 집의 가격을 어떻게 알 수 있을까

실제 시장이 내어놓기 전까지는 정확한 주택가격을 알 수 없다는 것이 정답이다.

질로닷컴(Zillow.com), 홈게인닷컴(HomeGain.com), 사이버홈스닷컴(CyberHomes.com) 등 일부 웹사이트에서는 주변 지역의 최근 판매 추이를 바탕으로 대략적인 가격대를 제공하기도 한다. 로컬 부동산 에이전트에게 현재 소유하고 있는 집과 흡사한 주택의 가격을 문의해 볼 수도 있다.

돈이 좀 들더라도 정확한 정보를 알고 싶다면 전문감정사를 고용하는 것도 한 방법이다.

5. ‘깡통주택’ 여부가 중요할까

질로닷컴에 따르면 현재 단독주택의 20%는 주택의 시장가치보다 융자원금이 더 높은 이른바 ‘깡통주택’ 상황에 처해 있다.

현재 월 페이먼트를 내는데 별문제가 없고 곧 이사할 계획이 아니라면 깡통주택 여부는 그다지 중요하지 않다.

하지만 곧 집을 팔고 이사할 계획을 세우고 있거나, 월 페이먼트보다 훨씬 적은 돈으로 비슷한 수준의 주택을 렌트할 수 있다면 상황이 달라진다.

6. 차압으로 망친 크레딧을 회복하기까지는 얼마나 걸릴까

일반화 하기는 힘들지만 3~5년 정도면 다시 주택모기지를 신청할 수 있을 정도의 크레딧점수를 회복할 수 있다. 이는 물론 그 기간 동안 다른 페이먼트를 연체하지 않는다는 가정 하에서 가능한 일이다.

크레딧 기록에서 차압의 ‘오점’은 7년가량 남아있어 융자를 받을 때 이자율이 더 높아지긴 하겠지만, 크레딧카드의 밸런스를 낮은 수준으로 유지하고 너무 많은 크레딧카드를 신청하지 않는다면 크레딧점수의 ‘점진적인 회복’이 가능하다.

7. 현재 렌트로 거주하고 있는데 지금 집을 사야할까

대부분의 지역에서 현재 주택가격이 과거 정점에 비해 크게 낮은 수준을 유지하고 있어 주택을 구입하기에 좋은 상환이긴 하다. 하지만 그렇다고 해서 서두를 필요는 없다. 앞으로도 몇년간은 여러 지역에서 공급이 풍부할 것으로 보이기 때문이다.

투자목적으로 집을 구입해 4~5년 내에 다른 집으로 옮겨갈 생각이라면 각종 제반비용을 고려했을 때 오히려 손해를 볼 수 있다.

8. 지금 주택을 구입하면 세금크레딧을 받을 수 있을까

국회에서 연장 확대된 세금크레딧 법안이 통과되면서 내년 4월말까지 주택구입 계약을 완료한 경우 첫 주택구입자는 최고 8000달러, 최근 5년간 주택을 보유해온 기존주택보유자는 6500달러까지 크레딧을 신청할 자격이 주어진다. 개인 연소득이 12만5000달러, 부부합산 22만5000달러 이하일 경우 크레딧을 전액 다 받을 수 있고, 그 이상부터는 크레딧 금액이 감소해 개인 연소득 14만5000달러, 부부 24만5000달러를 넘으면 신청할 자격이 없어진다.

9. 지금과 같은 낮은 이자율로 융자를 받을 수 있을까

프레디맥등에서 발표하는 낮은 이자율은 740점 이상의 크레딧점수와 20% 이상의 다운 페임너트, 안정적 소득이 뒷받침될 경우 가능하다. 이러한 조건을 충족하지 못할 경우 당연히 이자율도 오르게 된다. 현재는 수수료를 제외하고 30년 고정 모기지 이자율이 5% 수준으로 역사상 최저 수준을 유지하고 있다.

10. 차압주택에 투자해야 할까

부동산시장에 밝고 시간과 돈이 많다면 차압주택 투자로 이득을 볼 수도 있다. 하지만 차압주택은 수리나 개조를 거치지 않아 상태가 나쁜 경우가 많고, 며칠 내로 전체 주택금액을 다 지불해야 하기 때문에 현금이 충분해야 한다. 그렇지 않으면 최고 18%의 이자율을 자랑하는 단기 특별 융자를 받아야 하기 때문에 가격이 저렴하다고 해도 그다지 매력적이지 않을 수 있다.