주택 최초 구입자에 대한 세액공제(First-Time Homebuyer Credit)

서브프라임(sub-prime) 모기지 사태로 시작된 신용위기는 투자은행의 몰락을 초래하고 이제는 모든 산업에 걸친 경기침체로 이어지고 있다. 특히 주택시장은 얼어붙을 데로 얼어붙어 있다. 중앙은행(FRB)은 단기금리를 제로 퍼센트로 유지하고 있고 연방정부도 지출을 확대하고 있지만 돈은 다 어디로 갔는지 여기저기는 돈을 찾는 소리로 요란하다.

중앙은행에서 발행된 본원통화는 불에 타서 없어지지도 않았고 확대하고 있지만 은행에서 민간에 대출을 통하여 창출되는 신용통화가 줄어들고 있기 때문일 것이다. 즉, 채권 및 은행대출의 담보물인 부동산 가격이 하락으로 은행의 투자자산이 부실화 되면고 은행에서 대출할 수 있는 여력이 줄어들었고, 또한 부실을 두려워하여 기업이나 개인에 대한 대출을 제대로 하지 못하기 때문이다. 중앙은행과 연방정부는 통화가 민간에게 공급되어 소비가 확대되고 소비재를 생산하는 기업활동이 확대되어 고용을 창출할 수 있도록 총력을 다하고 있지만 쉬어 보이지 않는다.

한 달전에 임기를 마친 부시 행정부는 주택거래를 활성화하고 소비를 확대할 목적으로 주택을 처음으로 구입하는 사람들에게 7,500달러까지 세액공제(First-Time Homebuyer Credit)을 할 수 있도록 했다.

주택 최초구입자 세액공제(First-Time Homebuyer Credit)를 신청하기 위해서는 첫째 2008년 4월 1일부터 2009년 6월30일까지 미국내에 있는 주택을 구입해야 하고, 둘째로 주택의 구입일로부터 3년이전에 메인홈을 소유하고 있어서는 안된다.(not to own any other main home during the 3-year period ending on the date of purchase).

위의 두 조건을 충족하면 2008년도 세금보고할 때 7,500달러까지 세액공제를 신청할 수 있다.

다음의 해당자는 세액공제를 신청할 수 없다. (1) 납세자의 조정소득(AGI, Adjusted Gross Income)이 9만5천달러 (부부공동인 경우에는 17만달러)이상인 경우, (2) 납새자가 비거주자 (nonresident alien) 이거나, (3) 주택이 미국밖에 위치하고 있는 경우, (4) 주택을 상속 (Inheritance)이나 증여(gift)로 취득하였거나, (5) 이해관계자(related person)으로부터 취득한 경우에는 신청할 수 없다. 여기서 이해관계자란 배우자(spouse), 직계가족(ancestors, or lineal descendants) 과 신청자가 직,간접적으로 50%이상의 의결권을 가진 회사(corporation or partnership)를 말한다.

세액공제 금액은 다음과 같이 산출된다. (1) 주택구입 금액의 10%와 7,500달러(부부 단독인 경우에는 3,750달러)중 작은 금액에서 (2) 고소득자인 경우에는 점점 차감된다. 즉, 부부인 경우에는 조정소득 15만달러(싱글인 경우에는 7만5천달러)부터 감소하기 시작하여17만 달러(싱글인 경우에는 9만5천달러)에서 완전히 없어진다.

한편, 메인홈 세액공제는 향후에 상환을 해야 하기 때문에 엄밀한 의미에서 세액공제라기 보다는 이자없는 2년거치 15년 분활상환대출(interest-free loan over a 15-year period in 15 equal installments after 2years)이라고 할 수 있다. 즉, 세액공제를 받고 2년후부터 원금을 15년에 걸쳐 균등하게 상환해야 한다. 이 때 주의할 점은 공제받은 세액공제금액을 전액 상환하기 전에 주택을 매각한다면 아직 상환하지 않은 금액을 세금신고할 때 전액 상환해야 한다는 것이다.

예를들어, 2008년 9월 20만불에 주택을 처음으로 구입하고 부부공동으로 세금신고를 했다고 하자. 납세자의 조정소득이 10만달러라고 하면, 2008년도 세금신고를 통하여 7,500달러의 세금을 환급받을 수 있다. 그리고 2010년 세금신고부터 매년 500달러씩 상환해야 한다.

한편, 2015년도에 주택을 매각했다면 2015년 세금신고할 때 상환하지 않은 잔액 5,000달러를 전액 상환해야 한다.

비록 세액공제 금액을 미래에 상환을 한다고 하더라도 이자가 없고 지금과 같이 자금이 부족한 상황에서는 주택 최초구입자에 대한 세액공제(First-Time Homebuyer Credit)는 좋은 소식이라고 생각된다. 해당되는 납세자들은 세금신고시 이점을 유의한다면 이 또한 절세의 한 방법이 될 것이다.