주거용 주택 2년 이상 거주 땐, 50만불(부부 기분)까지 양도차익 면세

미국 부동산 구입 세금, 알아두면 좋은 Tip
투자용은 연도 따라 세율 차이…소득 많다면 1년 후 매각 유리
다주택 소유자 세금 차별 없어
한국에서 미국 주택이나 상업용 건물 구입에 관심을 갖는 사람이나 기업들이 많다. 그러나 미국내 부동산 구입시 발생하는 세금이나 법적문제에 대해서 아는 사람들은 그리 많지 않다.

미국은 한국과 달리 부동산을 구입할 때 내야하는 세금이 없으며 양도세에 대해서도 관대한 편이다. 다음은 개인이나 기업이 미국 부동산을 구입할 때 알아두어야할 내용들이다.

▶부동산 구입시 발생하는 세금

미국에는 부동산 구입에 따른 취득세 등록세가 없다.

▶부동산을 매각할 경우 차익에 대한 과세

양도차익(capital gain)에 대한 세금은 주거용과 투자용이 다르다.

주거용 주택은 홈 오너가 2년 이상 거주할 경우 싱글은 25만 달러까지 부부는 50만 달러까지 면세된다. 이 부분이 주거용 주택에 대한 가장 큰 투자매력중 하나다.

투자용은 매각연도에 따라 세율이 달라진다.

구입후 1년이내 되팔 경우에는 매매차익을 그 해 개인이 벌어들인 소득에 더한 후 세금이 결정된다. 소득에 따라 세율(tax bracket)이 정해진다는 뜻이다.

참고로 미국의 개인 연방세율은 소득에 따라 10%~35%로 분류된다. 가주 소득세는 1.25%~9.55%다.

구입후 1년 이후 매각할 경우에는 매매차익에 대해 15%의 연방세가 부과된다. 가주 세율은 최대 9.55%까지다.

개인의 소득이 많을 경우에는 투자용 부동산 매각시점을 1년후로 잡는 것이 유리하다.

▶부동산을 보유하고 있을 때 재산세는

재산세의 기본 세율은 구입가격의 1%~1.25%라고 보면된다. 50만달러짜리 주택을 구입했다면 매년 5000달러~6250달러+알파(α)를 지불해야 된다.

여기서 알파란 로컬지역의 학교 소방서 등의 지원경비를 말하는 것으로 아이템 별로 수십달러 정도 된다.

신규개발단지내 주택은 특별세금이 부과될 수 도 있다. 일명 '멜로 루스 세금'(Mello Roos Tax)으로 주택단지조성을위해 투입되는 상.하수도 건설이나 학교신설에 따른 비용을 홈 오너들이 분담하는 것이다.

▶1가구 2주택 또는 다 주택 소유 시 법적 문제

미국에는 주택을 많이 소유해도 아무런 법적 문제가 없다.한국에서는 보유연도나 보유 주택 수에 따라 세금이 달라지지만 미국에는 차별조항이 없다.

▶기업이 상업용 부동산 투자를 하는데 있어 발생하는 세금 또는 계약조건

법인이 투자용 건물을 구입하고나서 수년후 매각해서 발생하는 수익에 대한 세율은 그 기업이 당해연도에 벌어들인 소득에 따라 세율이 정해진다. 법인 소득세에 대한 연방세율은 15%~39%다. 가주는 법인 소득세가 8.84%로 고정되어 있다.

법인역시 소득이 많이 발생하는 기업이라면 투자용 부동산 매각은 1년후에 하는 것이 좋다.

기업이 비 업무용 부동산을 구입했다고 해서 별다른 법적 세금적 문제는 없다.