부동산 투자자들은 크게 두가지 방식을 통해 수익 올리기를 기대한다. 첫번째는 가치(가격) 상승을 통한 수익 확보이고, 두번째는 아파트나 상가, 투자용 주택 등을 세를 주고 이를 통해 수입을 올리는 것이다. 이 가운데 두번째 투자 방식은 장기간 안정적인 수입원을 확보한다는 측면에서, 부동산 투자의 정석이라고 할 수 있다. 그러나 이런 목적으로 부동산을 구입한다고 해서 모든 투자자가 안정적인 수익을 확보하는 것은 아니다.
오히려 테넌트가 소송을 제기하거나 로컬정부로부터 각종 시정명령을 받는 등 부동산 투자가 악몽으로 변할 수도 있다. 따라서 부동산 투자에는 많은 지식이 필요하다. 성공적인 투자자, 안정적인 건물주가 되기 위해 알아야 할 기본적인 사항들을 정리했다.
▷렌트비 시세를 파악하라
건물주와 세입자와의 관계에 있어서 가장 중요하면서 민감한 문제는 단연 렌트비다.
건물주 입장에서는 적절한 투자 수익을 올리는 것이 목적인 만큼 합리적인 수준에서 렌트비를 부과하는 것이 필요하다.
이때 합리적인 렌트비를 정하는 데 기준이 되는 것이 주변 시세다. 따라서 투자자는 주변 시세를 파악하는 데 게을리해서는 안된다.
시세보다 높게 렌트비를 부과하면 세입자가 나가게 되고 이는 수익률 하락으로 이어진다. 또 시세보다 낮은 렌트비는 보다 많은 투자 수익을 포기하는 셈이 된다. 그리고 렌트비를 적정한 수준에서 인상 또는 인하하는 것도 필요하다. 주변 시세 파악을 게을리해 렌트비를 오랫동안 올리지 않고 있다 갑자기 높은 폭으로 인상하면 테넌트들은 불만을 제기하게 되고 이는 관계 악화로 이어진다. 이 보다는 정기적으로 합리적인 수준에서 렌트비를 인상 또는 인하하는 게 테넌트들의 불만을 방지하는 데 도움이 된다.
▷관련 규정을 숙지하라
건물이나 상가를 임대할 때는 반드시 관련 규정을 준수해야 한다. 이를테면 캘리포니아에서는 피부 색깔이나 인종별로 차별을 해서는 안된다. 이를 어기면 공정주택법(Fair Housing Act)에 의해 처벌받게 된다.
건물주에게 '몰랐다'는 핑계는 통용되지 않는다. 일부 투자자는 관련 규정을 무시했다 거액의 벌금을 부과받는 것은 물론 형사처벌까지 받기도 한다. 따라서 건물주가 되면 관련 규정을 숙지하는 데 노력을 아껴서는 안 된다.
▷세금 문제를 고려하라
투자 수익을 극대화하기 위해서는 절세에도 신경을 쓰야 한다. 이를테면 건물을 소유하고 있으면 적절한 건물 감가상각을 적용해 절세할 수 있다. 또 건물을 관리하면서 사용하는 각종 비용도 공제받을 수 있다.
물론 모기지 페이먼트도 공제 대상이다. 따라서 공제받을 수 있는 각 항목을 잘 숙지해 세금보고 시즌에 대비해야 한다.
▷수리 비용을 최소화하라
부동산에 투자했을 때 나가는 비용중 가장 많은 부분을 차지하는 것은 모기지 페이먼트이고 그 다음으로 많이 소요되는 것이 매니지먼트 비용 및 각종 수리 비용이다. 따라서 비용을 줄이기 위해서는 건물주가 관련 지식을 쌓는 게 중요하다.
건물주가 직접 고치지는 않더라도 건물 수리할 때 바가지 쓰는 것을 방지할 수 있다.
또 중요한 것은 건물 수리에 필요한 회사들과 좋은 관계를 유지하는 것이다. 예를 들어 한 겨울에 소유하고 있는 건물의 히터가 고장난다면 긴급하게 수리를 해야 한다.
이럴 때 바로 히터를 수리할 수 있는 회사를 알고 있어야 한다.
▷좋은 매니지먼트 회사를 구하라
투자자가 직접 건물을 관리하는 데는 많은 어려움이 따른다.
때로는 입주자 강제퇴거나 소송 등 복잡한 법적 문제에 직면할 때도 있고 입주자들의 각종 불만을 감당해야 하기도 한다.
따라서 부동산이 일정 규모 이상이 되면 유능한 매니지먼트 회사를 고용하는 게 낫다.
매니지먼트 회사들은 건물 관리와 관련한 풍부한 지식을 보유하고 있기 때문에 각종 문제에 능숙하게 대처할 수 있다.
특히 유능한 매니지먼트 회사들은 변호사나 건물보수회사 등과 좋은 관계를 유지하고 있기 때문에 건물 수리나 법적 문제 등에 있어 건물주가 직접 접촉하는 것보다 낮은 비용으로 처리가 가능해 오히려 비용을 절감할 수도 있다.
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