콘도 구입? 콘도 신용 확인이 먼저!

"워싱턴 일원 콘도 10채 중 3·4채 대출 기준 부적합"
임대율·상업용 사용도·HOA 연체율 등 확인해야

알렉산드리아 올드타운의 방 2칸짜리 콘도를 구입하려던 제임스 차(가명)씨는 얼마 전 원하던 콘도를 포기해야 했다.

25만 달러 예산에 맞는 콘도를 어렵게 찾아 은행으로부터 10%다운페이먼트로 대출 승인까지 받아 놨지만 문제는 얘기치 않은 곳에서 발생했다.

콘도 단지의 전체 유닛 중 임대가 차지하는 비율이 35%로 페니매가 규정하는 최대 30%기준을 초과했기 때문이다.

차 씨는 “내 신용은 좋은데 콘도가 대출 부적격자였다”고 발을 동동 굴렀다.

부동산 업계 전문가들은 콘도 구입을 계획 중이라면 콘도 자체가 대출 승인 자격을 갖추고 있는지 먼저 확인하는 게 중요하다고 입을 모았다.

알링턴이나 듀폰서클 등 중심가를 제외한 상당수 지역들의 콘도 가격은 최저 수준에 머물고 있고, 여기에 모기지 금리는 사상 최저치 수준으로 주택구입자들에게는 더할 나위 없이 좋은 시장이다.

그러나 연방주택국(FHA)과 모기지 국책기업인 페니매, 프레디맥 등 주요대출기관들이 지난 2년 동안 콘도 대출 심사조건을 강화하면서 ‘자격미달’인 콘도들이 속출하고 있다는 게 업계의 설명이다.

페어팩스에 사무실을 둔 모기지 대출업체인 저스트모기지의 숀 여 사장은 “워싱턴 일원에서 콘도 10채 중 3,4채는 콘도 자체가 대출 자격에 미달돼 구입자들이 매입을 포기하고 있다”고 말했다.

워싱턴이 전국 콘도 시장에서 5번째로 큰 규모인 점을 감안할 때 적지 않은 숫자다.

워싱턴포스트는 최근 알렉산드리아에 있는 부동산 조사 업체인 델타 어소시에이츠의 통계 자료를 인용, 이 지역 콘도 단지는 2000여 개, 유닛은 총 2만2300여 개에 달한다고 전했다.

연초부터 6월 초까지 DC에서 대출 승인이 난 콘도는 약 340유닛, 메릴랜드와 버지니아는 각각 501건이었다.

▷페니매, 임대율 30%까지 허용= 페니매는 대출 조건에서 전체 콘도 유닛 중 임대가 차지하는 비율을 30%까지 허용하고 있다. 주택국이 보증하는 FHA융자의 경우 50%까지가 허용 범위다.

신축 콘도 단지의 경우 예비 분양된 유닛수도 대출 심사 조건에 포함되고 있다.

페어팩스에 있는 인터코스털 모기지의 프레드 바우어스 부사장은 “콘도 시장에서 가장 큰 걸림돌은 대출”이라며 “특히 콘도 단지에서 실수요자가 차지하는 비율”이라고 말했다.

한 업계 관계자는 경제적 사정으로 콘도를 처분하고 싶은 투자자들이나 실수요자들도 매각이 어려워 렌트 세입자를 찾고 있기 때문에 악순환이 계속되고 있다고 전했다.

▷주상복합 콘도, 상업용 비율 확인해야= 주상복합 콘도의 경우 상업용과 거주용 비율도 대출 심사 조건에 포함된다.

알렉산드리아에 있는 콘도 구입을 시도했던 한지영(가명)씨는 이 건물에 앵커 테넌트로 있는 홀푸드 때문에 대출에 어려움을 겪었다.

푸드가 전체 면적의 약30%를 차지하면서 페니매와 프레디맥이 제한하는 20% 기준을 초과했기 때문이다.

FHA융자나 군인출신에게 제공되는 VA융자의 경우 이 기준은 25%다.

업계 전문가들은 “콘도 구입자들은 고급스러움을 따질 게 아니라 대출이 가능한 건물인지를 먼저 확인해야 한다”고 강조했다.

▷콘도 관리비(HOA)연체율도 따져야= 콘도의 임대율이나 상업용 사용도가 대출 기준에 부합되더라도 관리비(HOA)연체율이 허용 기준 이상이면 대출 받는데 장애가 될 수 있다.

저스트모기지의 여 대표는 “HOA연체를 하는 유닛이 전체의 20~30%를 넘으면 그 만큼 압류 위험도 높다고 판단해 콘도 단지 자체가 대출승인 자격을 잃게 된다”고 말했다.

이 외에도 숏세일이나 압류 건수도 대출 심사 기준에 영향을 미친다.

콘도의 대출 자격 여부는 주택도시개발국(HUD,www.hud.gov) 웹사이트에서 확인할 수 있다.

여 대표는 “은행마다 대출기준이 다를 수는 있지만 FHA융자 등 정부가 보증하는 대출을 신청할 때는 반드시 HUD에서 예비 승인을 받은 콘도이어야 가능하다”고 말했다.