임대손실에 대한 절세 방안

지난 몇 년간 여유자금으로 적은 다운페이먼트만 하고 주택을 구입한 뒤 렌트를 주고 렌트비를 받아서 대출이자와 재산세를 낼 수 있었다. 그러나 요즘은 그런 상황이 못되고 있는 것 같다.
경기가 어려워지면서 렌트비를 제 때에 받기가 힘들어 질 뿐만 아니라 대출이자는 올라서 임대수입으로 생활비를 보태기는 커녕 생활비를 쪼개서 은행이자를 내고 있다는 이야기를 주변에서 자주 듣게 된다. 오늘은 임대손실이 발생한 경우의 세무처리에 대해 알아본다.

연방국세청(IRS)은 소득을 능동적 소득(Active Income), 수동적 소득(Passive Income), 포트폴리오 소득(Portfolio Income) 등 3 가지로 분류한다. 능동적 소득은 월급이나 임금과 같이 능동적(Materially participate)으로 일한 댓가로 얻은 소득을 말하며, 수동적 소득은 능동적으로 일하지 않고 투자 또는 임대을 통해 얻은 소득을 말한다. 그리고 포트폴리오 소득은 이자, 배당, 연금 등과 같은 금융소득을 말한다.

세법은 원칙적으로 수동적 소득을 얻기 위한 활동과 관련해 발생한 손실은 수동적 소득과만 상쇄할 수 있도록 하고 있다. 그러나 임대소득(Rental Income)에 대하여는 일정조건을 충족한 경우 2 가지의 예외사항을 인정해 세금혜택을 주고 있다.

첫째, 부동산을 임대한 소유주(Owner)가 임대한 부동산을 적극적으로 관리(Actively participate)하고 임대 부동산 지분(Interest)의 10% 이상을 갖고 있는 경우에는 임대손실의 2만5천 달러까지 당해연도에 적극적 소득 및 포트폴리오 소득과 상쇄(Offset)할 수 있다. 여기에서 적극적 관리란 임대부동산의 관리를 타인(Manager)에게 전적으로 맡기지 않고, 새로운 임차인을 결정할 때 중요한 의사결정을 하고, 렌트비를 직접 수령한다든지 건물을 적극적으로 관리하는 경우를 말한다. 따라서 대부분의 임대주택은 오너가 적극적으로 관리한다고 볼 수 있다.
또한, 총소득이 10만 달러를 초과하는 경우에는 그 공제금액이 감소(50% Phase-out)하기 시작해 총소득이 15만 달러 초과인 경우에는 전혀 공제되지 않는다. 한편, 임대손실을 당해연도에 다른 소득과 상쇄하고 남은 금액은 연도에 제한 없이다음 연도로 이월(Carried Forward Infinitely)해 사용할 수 있다.

예를들어, 부부 공동으로 급여(W2)가 9만 달러인 납세자가 3만 달러의 임대손실이 발생한 경우에는 당해연도 과세소득은 6만5천 달러(9만 달러 - 2만 5천 달러)가 된다. 그리고 상쇄받지 못한 5천 달러는 다음연도에 다른 소득과 상쇄할 수 있다.

또는, 부부 공동으로 급여(W2)가 12만 달러인 납세자가 3만 달러의 임대손실이 발생한 경우에는 당해연도 과세소득은 10만5천 달러(12만 달러 - 1 만 5천 달러)가 된다. 왜냐하면 총소득이 10만 달러를 2만 달러만큼 초과하기 때문에 2만 5천 달러에서 1만 달러를 제외한 1만 5천 달러만 상쇄할 수 있기 때문이다. 다만 상쇄받지 못한 1만5천 달러는 다음 연도에 다른 소득과 상쇄할 수 있다.

둘째, 부동산 전업자에 해당되는 경우에는 부동산 임대활동과 관련해 발생한 손실이 수동적 소득과 상쇄하야 하는 제한 규정을 적용받지 않고 전액 다른 소득과 상쇄(Fully Deductible)할 수 있다. 부동산 전업자로 인정받기 위해서는 일하는 시간의 절반 이상이 부동산 관련업무에 적극적으로 참여해야 하고, 1년에 750시간 이상을 부동산 관련 업종에 종사해야 한다. 부동산 개발업자, 부동산 건설업자, 부동산 임대업자, 부동산 관리업자, 부동산 브로커가 여기에 해당되나, 부동산 전문변호사와 모기지 브로커는 해당되지 않는다. 또한 부동산 회사의 직원은 5% 이상의 지분이 있을 때만 해당된다. 이와같이 부동산 전업자로 인정되면 임대손실 전액을 당해연도의 다른 소득과 상쇄할 수 있고 상쇄받지 못하고 남은 금액은 다음 연도로 이월하여 사용할 수 있다.