부동산세와 상속세

부동산세 주인 바뀔 때마다 당시 시세 적용
이번에는 부동산을 상속이나 혹은 증여를 통해 부모로 받을때 부동산세에는 어떠한 변화가 있는지를 알아보고자 한다.

부동산을 부모로 부터 받은 경우에 그 가치에 따라 부모가 상속세나 증여세를 내는 수도 있다.

상속세와 더불어 또 자녀들이 고려해야 하는 것은 과연 부동산세에 어떠한 차이가 생기는 가이다. 사실 상속세는 한번 내는 것이지만 부동산세는 부동산을 팔 때까지 매년 카운티에 내야 하는 것이기 때문에 작게 생각해야 할 문제는 아니다.

대개의 부동산세를 내는 기본 금액은 부동산의 주인이 바뀔 때마다 그 당시의 시세로 바뀌게 된다. 예를 들어 부동산을 사게 되면 산 가격이 부동산 세금이 매겨지는 기본금액이 되는것이다. 사실 현재처럼 부동산 가격이 점점 떨어지는 추세에는 부동산세가 다시 재조정이 되는것이 그다지 문제가 되지 않을 수가 있고 어떤 경우에는 차액을 돌려 받는경우도 있다.

부동산을 상속이나 혹은 증여로 타인에게 주는 경우에는 주는 당시의 부동산의 시세가 그 기본금액으로 정해지게 된다. 이러한 기본 법칙에 여러가지 예외법이 있는데 그 예를 들면 부동산의 명의를 자신의 리빙트러스트로 바꿀 때 혹은 부동산이 조인트 테넌트(Joint Tenant)에게 가는 경우 그리고 부모의 부동산이 자녀에게 가는 경우가 그러하다. 이렇게 예외법이 적용이 되는 경우에는 부동산의 주인이 바뀌어도 부동산세가 재조정이 되지않고 부동산을 준 사람이 내던 금액의 부동산세를 낼 수 있다.

특히 부모가 오래 전에 부동산을 사서 아주 적은 금액을 내는 경우에는 부모가 내던 금액을 그대로 자녀가 내는 것은 많은 이익이 될수 있다.

이러한 것을 'Parent-Children Exclusion'이라 하는데 이 예외법의 적용은 다음과 같다. 부모가 살던 집과 집이 아닌 부동산의 경우에는 100만 달러까지 부모의 부동산세 금액을 자녀가 "물려받아" 그대로 낼 수가 있는데 부동산이 부모의 집인 경우에는 그 가격에 제한이 없다.

이 예외법은 부동산이 부모에서 자녀 뿐만이 아니라 자녀에서 부모로 옮겨갈 때로 적용이 되며 할아버지 할머니가 혹 자녀가 먼저 사망하여 자신의 부동산을 손자 손녀들에게 줄때에도 적용이 된다. 이러한 예외법을 이용하는 방법은 부동산의 명의가 자녀들에게 넘어간 후에 카운티의 등기소에서 있는 서류양식을 꾸며서 내면 되는데 재산이 자녀들에게 넘어간 후에 3년 안에 그리고 자녀들이 부동산을 제3자에게 팔기 전에 하면 된다.

상속시에 재산을 분배할 때 이법을 어떻게 이용하는가에 따라 자녀들이 예외법을 적용받을 수도 그렇지 못할 수도 있다. 예를 들면 어머니가 돌아가셨는데 75만달러 상당의 집 한채와 돈 25만 달러를 남기셨다고 가정하자. 두 자녀가 집도 절반 돈도 절반씩 갖게 되면 부동산 세금면에서 볼때 어머니가 내시던 적은 부동산세를 자녀들이 계속 해서 낼수 있다.

그러나 한 자녀가 돈이 필요하기 때문에 돈을 다받고 그 대신 집의 2/3는 다른 자녀가 갖도록 서로 협의를 보았을 경우에는 부동산이 두 자녀에게 똑같은 비율로 배분이 된 것이 아니기 때문에 카운티에서는 어머니가 내시던 부동산세를 상속시의 시세로 다시 부동산세를 재조정하려 할 것이다.

이러한 것을 방지하기 위하여서는 리빙트러스트의 트러스티가 은행에서 집을 담보로 25만 달러를 꺼내어 현금 50만 달러를 돈이 필요한 자녀에게 주고 대신 은행빚이 있는 집은 다른자녀에게 100%을 주는 방법을 쓴다면 카운티에서 어머니의 부동산세를 집을 받은 자녀가 그대로 낼수 있도록 해 줄 수도 있다.

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