되팔때 생각하면 사야할 집 보인다···학군·교통 좋은 집 내림폭 적고 회복도 빨라

주택 가격은 분명히 내렸다. 그러나 가격하락이 모든 지역에 균등하게 적용된 것은 아니다. 학군이나 교통, 새 집 등 특징이 있는 주택들은 아직도 선방하고 있다.


이말은 집을 살때 차별화가 되는 주택을 골라야 된다는 말과 같다. 그저 그런 동네에 학군도 별로라면 나중에 되팔때 바이어 찾기가 쉽지 않다.
본지가 온라인으로 주택의 가격을 제시해주는 질로우 닷컴을 분석해 봤다. 그 결과 특징있는 지역과 그렇지 않은 곳의 가격차이가 많았다.
▷학군좋은 동네
라 크레센타 아케디아 베벌리 힐스 라 카나다 월넛 세리토스 플러튼 등 전통적인 우수학군 지역은 가격 내림세가 적었다.
다른 지역의 하락폭이 30%~40%라면 이들 지역은 낙폭이 10%~20%정도였다. 지역에 따라서는 지난 몇개월새 최저가격에서 10%정도 오른 동네도 나타나고 있다.
라 크레센타의 모 타운 하우스는 호황기 시절 60만달러대에서 지난해 겨울 50만달러초반으로 바닥을 찍었다. 지금은 50만달러 후반대로 다시 상승곡선을 보여주고 있다.
한인들이 많이 거주하는 월넛의 한 고급 주택단지도 사정은 비슷하다. 이 단지내 단독주택들은 가장 비쌀때 70만달러 후반을 기록했었다. 지난해 가을 60만달러 후반대로 추락한 뒤 올 들어 70만달러 초반으로 회복했다.
▷교통 편리한 곳
주택구입에 있어서 학군만큼 중요한 의미를 갖는다. 오히려 자녀가 없거나 성장한 가정이라면 교통편리가 최우선이 될 수 도 있다.
80년대 초반 LA 동부지역에 이민자들이 뜨겁게 유입된적이 있었다. 20여년이 지난 이 지역과 LA를 비교해보면 가격차이가 많은 것을 알 수 있다.
동부지역의 건물 면적 2000스퀘어피트의 단독주택은 지역에 따라 50만달러~70만달러대에서 움직인다. 반면 LA와 가까운 곳의 주택가격은 같은 면적일경우 100만달러를 넘나든다.
프리웨이 교통체증이 지금보다 덜 했던 시절에 비슷한 가격으로 시작된 주택이 20년이 지난 지금은 가격차이가 많이 벌어졌다. 가장 큰 이유는 교통때문이다.
먼 곳에서 싼 집을 사는 것 보다 다소 비싸더라도 교통 체증이 덜한 곳을 선택하는 것이 좋다.
▷바이어 선호지역
학군에 상관없이 바이어들이 좋아하는 지역이 있다. LA의 행콕팍과 실버 레이크 등은 전통적으로 고정 바이어층이 형성된 동네다.
행콕팍은 집값이 비싸기는 하지만 안전한 지역으로 인식되어 있다. 실버 레이크는 도심주변에 인공 저수지가 있어 전원적인 기분을 느끼게 해준다.
이들 지역도 특색없는 곳에 비하면 가격하락폭이 가장 비쌀때 대비 10%정도에 머물렀다.
융자기준 낮은 FHA론, 크레딧 620점 넘으면 가능
요즘 주택가격이 하락하면서 서민들의 집 구입에 대한 관심이 높아지고 있다. 하지만 몫돈이 없는 서민층이 20%이상의 다운페이먼트 자금을 확보한다는 것도 쉬운 일은 아니다.
40만달러짜리 차압 콘도라도 클로징 코스트를 포함하면 최소 9만달러 이상은 갖고 있어야 하기 때문이다.
그래서 서민층들에게 적합한 연방주택국 보증 FHA융자 프로그램이 주목을 받고 있다.
3.5%다운으로 주택을 구입할 수 있는 FHA융자의 가장 큰 장점은 크레딧 기준이 까다롭지 않다는 점이다.
보통의 경우 크레딧 점수 620점 이상이면 신청할 수 있다. 소득대비 페이먼트 기준도 40~50%로 높다. 한달 총 수입이 5000달러라면 주택 모기지와 재산세를 포함해서 월 페이먼트가 2000달러~2500달러인 집을 구입할 수 있다.
주택가격이 30만달러라면 이자율 5.75% 적용시 월 페이먼트는 1689달러다. 35만달러라면 1971달러다. 재산세를 포함하면 FHA기준에 들어갈 수 있다.
융자를 받기까기 2개월정도가 소요되는 것이 단점이기는 하지만 다운페이먼트 자금이 부족하고 고정적인 수입이 있는 바이어들에게는 좋은 융자프로그램이다.
따라서 W-2폼을 받는 월급장이들은 주택구입시 FHA융자를 고려해보는 것도 괜찮은 방법이다./