Q:
얼마전에 처음 집을 구입했습니다. 집을 사 본 건 처음이라 모든 게 어렵고 헷갈리네요.
오늘 카운티에서 "Claim for Homeowners' Property Tax Exemption Card"라는 게 왔습니다.
2월 중순까지 Assessor한테로 다시 보내라고 되어있는데 이게 뭔가요?
그리고 처음 집을 사고나서 챙겨야되는 것들이 뭐가 있을까요.
2010년 10월 18일 월요일
[Q&A] 다운페이하는 돈에 대해 세무조사를 받을 수 있나요?
Q:
앞으로 몇개월 안에 집을 사려고 하는데
어머니가 10만불 정도를 다운페이를 해 주려고 합니다.
어느 글에선가 첫주택 구입자가 집을 사면서 텍스 크레딧 8천불을 신청할 경우
다운페이 금액이 신고된 소득금액보다 높으면 세무조사를 실시한다는 내용을 봤습니다.
그리고 만약 어머니가 gift로 준 돈이라고 할 경우에 어머니에 세금보고 내용에 대해 그리고 그 돈의 출처에 대해 세무조사를 받게 된다고 합니다.
그러면 내가 현재 정상적으로 세금보고하는 금액이 4~5만불 정도일 경우에 어머니가 지원해 주시는 10만불을 어떻게 처리하는 게 문제가 없을까요?
제 이름으로 세이빙어카운트를 만들어 놓으면 되는 건가요? 아니면 8천불 텍스 크레딧을 포기하는 게 나을까요?
텍스 크레딧을 신청하지 않으면 다른 세무조사 같은 건 걱정하지 않아도 되나요?
미리 답변에 감사드립니다.
A:
앞으로 몇개월 안에 집을 사려고 하는데
어머니가 10만불 정도를 다운페이를 해 주려고 합니다.
어느 글에선가 첫주택 구입자가 집을 사면서 텍스 크레딧 8천불을 신청할 경우
다운페이 금액이 신고된 소득금액보다 높으면 세무조사를 실시한다는 내용을 봤습니다.
그리고 만약 어머니가 gift로 준 돈이라고 할 경우에 어머니에 세금보고 내용에 대해 그리고 그 돈의 출처에 대해 세무조사를 받게 된다고 합니다.
그러면 내가 현재 정상적으로 세금보고하는 금액이 4~5만불 정도일 경우에 어머니가 지원해 주시는 10만불을 어떻게 처리하는 게 문제가 없을까요?
제 이름으로 세이빙어카운트를 만들어 놓으면 되는 건가요? 아니면 8천불 텍스 크레딧을 포기하는 게 나을까요?
텍스 크레딧을 신청하지 않으면 다른 세무조사 같은 건 걱정하지 않아도 되나요?
미리 답변에 감사드립니다.
A:
[Q&A] 포클로져할 때 크레딧 손상에 대하여...
Q:
이제 곧 포클러져 당할 상황에 있습니다.
현재 타이틀 상으로는 이집의 소유가 부부공동 소유로 되어 있고
론은 제 이름으로 받았는데 최악의 경우 포클러져 됐을 때 타이틀상의 부부 두 사람 모두의
크레딧이 망가지는지 알고 싶습니다.
A:
타이틀에 이름이 등록된 것과 융자 신청시 이름이 등재된 사항은 권리와 의무라는 현저한 차이가 있습니다..
현재 타이틀에 부부명의로 주택이 공동소유되어 있다면, 소유권이 50/50으로 각각 부부에게 주어진 권리가 있으며,
문의 하신 내용으로는 Wife인지 Husband인지 명확치 않지만 두분중 한사람의 이름으로 융자를 받으셨다면, 융자를 받으신 분만이 의무가 주어집니다.
결론은 융자금을 못 갚는 상황하에 은행이 주택 차압절차를 밟는 것이기 때문에 융자를 받으신 분만 크레딧에 악영향등이 있게 됩니다.
참고로 주택차압 위기에 있는 많은 분들이 현실적인 어려움과 정보 부재등으로 법적으로 구제 받을 수 있는 여러가지 방법을 모르거나 잘못된 방법을 선택해서 경제적인 고통 뿐아니라 정신적인 고통이 가중되다가 결국 주택을 차압당하는 경우가 많이 있습니다.
많은 분들이 아시다시피 주택 차압을 당하게 되면 그후로 7년에서 10년정도 신용 회복이 힘들고 신용불량자로 등록되기 때문에 미국생활시 여러면에서 불이익을 받게 됩니다. 만약 일시적으로 경제적 어려움으로 페이먼트를 못내고 계시다면 융자 재조정을 생각해 보시고, 현재 살고 있는 주택의 가치와 남아 있는 융자금액을 비교해 보았을때 융자금액이 지나치게 많아서 빚을 정리하고자 하면 숏세일을 생각해 볼 수 있습니다.
그이외에 몇가지 주택 차압을 방지하기 위한 몇가지 방법이 있으니 상담을 원하시면 연락주세요.
박성진(Gene Park) sunggene@gmail.com
이제 곧 포클러져 당할 상황에 있습니다.
현재 타이틀 상으로는 이집의 소유가 부부공동 소유로 되어 있고
론은 제 이름으로 받았는데 최악의 경우 포클러져 됐을 때 타이틀상의 부부 두 사람 모두의
크레딧이 망가지는지 알고 싶습니다.
A:
타이틀에 이름이 등록된 것과 융자 신청시 이름이 등재된 사항은 권리와 의무라는 현저한 차이가 있습니다..
현재 타이틀에 부부명의로 주택이 공동소유되어 있다면, 소유권이 50/50으로 각각 부부에게 주어진 권리가 있으며,
문의 하신 내용으로는 Wife인지 Husband인지 명확치 않지만 두분중 한사람의 이름으로 융자를 받으셨다면, 융자를 받으신 분만이 의무가 주어집니다.
결론은 융자금을 못 갚는 상황하에 은행이 주택 차압절차를 밟는 것이기 때문에 융자를 받으신 분만 크레딧에 악영향등이 있게 됩니다.
참고로 주택차압 위기에 있는 많은 분들이 현실적인 어려움과 정보 부재등으로 법적으로 구제 받을 수 있는 여러가지 방법을 모르거나 잘못된 방법을 선택해서 경제적인 고통 뿐아니라 정신적인 고통이 가중되다가 결국 주택을 차압당하는 경우가 많이 있습니다.
많은 분들이 아시다시피 주택 차압을 당하게 되면 그후로 7년에서 10년정도 신용 회복이 힘들고 신용불량자로 등록되기 때문에 미국생활시 여러면에서 불이익을 받게 됩니다. 만약 일시적으로 경제적 어려움으로 페이먼트를 못내고 계시다면 융자 재조정을 생각해 보시고, 현재 살고 있는 주택의 가치와 남아 있는 융자금액을 비교해 보았을때 융자금액이 지나치게 많아서 빚을 정리하고자 하면 숏세일을 생각해 볼 수 있습니다.
그이외에 몇가지 주택 차압을 방지하기 위한 몇가지 방법이 있으니 상담을 원하시면 연락주세요.
박성진(Gene Park) sunggene@gmail.com
[Q&A] PROPERTY TAX
Q:
카운티에서 편지가 왔습니다. 재산세 산정을 위한 주택 감정가가 차이가 난다는 내용인 것 같은데
PROPOSION 13 VALUE 와 ASSESSED VALUE 가 어떻게 다른 건가요?
A:
카운티에서 편지가 왔습니다. 재산세 산정을 위한 주택 감정가가 차이가 난다는 내용인 것 같은데
PROPOSION 13 VALUE 와 ASSESSED VALUE 가 어떻게 다른 건가요?
A:
질문하신 두가지의 다른 점은 다음과 같습니다.
1. Proposition 13은 가주정부에서 납세자들에게 세금혜택을 주고자 1978년도에 제정된 법안이며, 주요 골자는 가주에 있는 부동산에 대해 세금이 1% Cap으로 유지를 시키고, 년간 세금 인상폭이 2%를 넘지 않도록 규정하고 있습니다.
2.과세를 목적으로 부동산의 금전 가치를 결정한 결과를 Accessed Value라고 합니다. 현재 부동산의 거래 가치나 주변시세에 영향을 많이 받습니다.
요즘 부동산 경기 하락으로 인해 주택의 가치가 많이 떨어졌는데도 재산세는 예전에 상승폭으로 과세가 되고 있어서 정부에서 재산세 재평가 신청서를 받아들여 재산세 과세 평가기준을 현재 부동산 시세에 맞춰 주고 있습니다.
그런 연유에서 카운티에서 편지를 받으신 것 같은데 편지내용을 이메일로 보내주시면 자세하게 설명해 드리겠습니다.
또한 재산세 재평가 신청서에 대한 도움을 원하시는 분들도 연락바랍니다.
Gene Park
Real Estate Broker[Q&A]숏세일과 차압
Q:
최근에 직장에서 해고통지를 받았습니다. 집 페이먼트를 몇달째 내지 못했더니 NOD(Notice of Default) 통지를 받았습니다. 이 시점에서 숏세일을 시도하는 게 좋은지 아니면 최대한 끌다가 집을 은행에 넘겨버리는 게 좋은지 망설여집니다.
그리고 차압 때보다 숏세일시에는 더 빨리 이사가야 한다는데 사실인지요.
A:
집을 은행에 뺏기는 차압은 최후의 방법입니다. 보통 융자조정(Loan Modification)을 먼저 시도해보고 여의치 않으면 숏세일을 하는 것이 요즈음의 추세입니다.
하지만 융자조정의 경우 직장이 있고 적절한 수입이 있어야만 가능합니다.
숏세일은 페이먼트를 할 수 없는 어려운 상황에 처해 있을 때 하게 됩니다.
융자조정의 경우 이자율을 낮추어 주고 어떤 경우에는 원금을 많이 삭감해 주는 경우도 보았습니다. 하지만 월 페이먼트를 어느 정도 낼수 있다(수입의 34%정도)는 소득증명이 필요합니다.
귀하의 경우는 숏세일을 시도해서 차압을 피해가는 것이 현명한 방법입니다.
2012년 말까지 숏세일을 할 경우 은행에 다 갚지 못한 액수에 대해 세금을 내지 않아도 되고 짧게는 1년안에 크레딧을 되살릴 수도 있습니다. 요즈음에는 숏세일에 대한 크레딧 조정서비스를 해주는 회사도 생겼습니다.
차압되는 경우 우선 7년동안 나쁜 크레딧이 남게 되고 2차 3차 등의 융자가 있었다면 먼 훗날에라도 빚에서 완전히 벗어났다고 단정짓기 어려운 문제가 생길 수 있습니다.
정부나 은행에서도 차압보다는 숏세일을 더 권장하고 있습니다. 차압시 은행은 법정비용이나 그 후의 관리비용 등이 많이 들고 불편하기 때문에 상당히 많은 액수를 손해보더라도 숏세일에 바람직합니다.
숏세일에 대한 전문가 상담을 원하시면 이메일 주세요 sunggene@gmail.com
2010년 10월 16일 토요일
Credit Score '730' 이 정도 되려면···크레딧 점수 5가지 중요한 기준
미국에 실면서 ‘크레딧 점수’라는 것을 모르는 사람은 없다. 세자리로 나오는 점수는 개인의 신용상태를 객관적으로 알려준다.
미국이 신용사회인 만큼 사람에 대한 평가도 점수로 구분되는 것이다. 800점짜리 사람이 있는가하면 500점짜리도 있다.
크레딧 점수는 흔히들 ‘FICO’ 스코어라고도 부른다. ‘페어 아이작 컴퍼니’(Fair, Issac and Company)에서 신용상태를 점수로 환산하는 계산법을 개발했기 때문에 이 회사의 영문약자로 표시하기도 한다.
FICO는 크레딧과 관련된 5가지 사항을 가장 중요한 기준으로 삼아 세자리 점수를 만들어 낸다.
이럴 때 '쑥↑'- 페이먼트 오랫동안 내고, 신용카드 3개 정도 발급…2년 연체없이 쓰면 OK
이럴 때 '뚝↓'- 연체 안했어도 빚 많을때, 크레딧 히스토리 길어도, 콜렉션파산 기록 있으면
1.페이먼트 히스토리
돈을 빌리고 갚은 거래가 얼마나 오래 되었는가에 따라 점수가 올라간다. 아무래도 기록이 오래될 수록 그 사람의 신용점수는 올라간다.
자동차나 모기지 크레딧 카드 페이먼트 기록 등을 말한다. 대개 자동차 한 대의 페이먼트를 연체없이 완납하게되면 점수는 크게 올라간다. 크레딧 점수는 300점~850점까지로 구분된다. 일반적으로 730점이 넘으면 크레딧이 우수하다고 평가하고 자동차나 주택 모기지 융자의 이자율을 낮게 받을 수 있다.
2.얼마나 빚을 지고 있는가
한번도 페이먼트를 연체한 기록이 없는데 크레딧 점수가 내려갔다고 말하는 사람들이 있다. 주된 이유는 카드나 각종 페이먼트 빚이 많아졌기 때문이다.
빚이 늘어나면 그 사람의 재정상태가 부담을 받기 때문에 점수는 내려간다. 따라서 모기지 융자를 신청할때 크레딧 카드 빚이 많은 사람들은 빨리 갚는 것이 좋다. 신용평가기관에서는 소득이 많아도 빚이 많아지면 그 사람의 신용상태가 불안해진다고 보는 것이다.
3.크레딧 히스토리
크레딧 카드 발급 등 신용거래기간에 따라 점수가 달라진다. 페이먼트 히스토리와 달리 신용거래를 처음 시작해서 지금까지의 기간을 말한다.
크레딧 카드를 10년전에 발급받은 사람이 있다고 치자. 이 사람이 지난 10년동안 자동차와 집을 사고 각종 가정용품을 융자를 이용해 구입했다면 이런 항목의 월 상환금이 페이먼트 히스토리가 되고 이 사람의 크레딧 기간은 10년이 된다.
크레딧 히스토리가 길수록 점수는 올라간다. 그러나 이 기간중에 콜렉션이나 파산기록이 있으면 점수는 크게 떨어진다.
4.새 크레딧
크레딧을 처음 쌓는 사람은 크레딧 히스토리가 긴 사람보다 점수가 낮을 수 밖에 없다. 그러나 크레딧 카드를 발급받아 썼다 갚았다를 6개월정도만 반복하면 점수는 금방 올라간다.
그래서 신용 기록이 없는 사람이 집을 사기전에 카드를 3개 정도 발급받는 것이 좋다. 이 카드를 2년 정도 사용하면 크레딧 점수가 형성되고 신용 기록이 좋게 나타난다.
5.사용한 크레딧 타입
신용거래라고 해도 모두 같은 점수로 올라가는 것이 아니다. 페이먼트 종류에 따라 FICO 점수가 다르게 배정된다.
이러한 FICO점수를 기준으로 개인의 크레딧 리포트를 발행하는 곳은 '트랜스유니온' '이퀴펙스' '익스페리온' 등 3개기관이다.
이들 에이전시는 FICO 점수에다 자사의 특성에 맞는 점수시스템으로 개인의 최종적인 크레딧 리포트를 만들어 낸다. 그래서 특정인에 대한 크레딧 점수가 3개기관마다 다른 이유가 여기에 있다.
예를들면 잦은 크레딧 조회에 대해 3개 에이전시는 각각 다른 감점제를 실행하기 때문에 개인의 크레딧 스코어가 달라진다. 또한 자동차 페이먼트를 완납해도 이에 대한 신용 가산점에도 차이가 난다.
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크레딧 점수는 흔히들 ‘FICO’ 스코어라고도 부른다. ‘페어 아이작 컴퍼니’(Fair, Issac and Company)에서 신용상태를 점수로 환산하는 계산법을 개발했기 때문에 이 회사의 영문약자로 표시하기도 한다.
FICO는 크레딧과 관련된 5가지 사항을 가장 중요한 기준으로 삼아 세자리 점수를 만들어 낸다.
이럴 때 '쑥↑'- 페이먼트 오랫동안 내고, 신용카드 3개 정도 발급…2년 연체없이 쓰면 OK
이럴 때 '뚝↓'- 연체 안했어도 빚 많을때, 크레딧 히스토리 길어도, 콜렉션파산 기록 있으면
1.페이먼트 히스토리
돈을 빌리고 갚은 거래가 얼마나 오래 되었는가에 따라 점수가 올라간다. 아무래도 기록이 오래될 수록 그 사람의 신용점수는 올라간다.
자동차나 모기지 크레딧 카드 페이먼트 기록 등을 말한다. 대개 자동차 한 대의 페이먼트를 연체없이 완납하게되면 점수는 크게 올라간다. 크레딧 점수는 300점~850점까지로 구분된다. 일반적으로 730점이 넘으면 크레딧이 우수하다고 평가하고 자동차나 주택 모기지 융자의 이자율을 낮게 받을 수 있다.
2.얼마나 빚을 지고 있는가
한번도 페이먼트를 연체한 기록이 없는데 크레딧 점수가 내려갔다고 말하는 사람들이 있다. 주된 이유는 카드나 각종 페이먼트 빚이 많아졌기 때문이다.
빚이 늘어나면 그 사람의 재정상태가 부담을 받기 때문에 점수는 내려간다. 따라서 모기지 융자를 신청할때 크레딧 카드 빚이 많은 사람들은 빨리 갚는 것이 좋다. 신용평가기관에서는 소득이 많아도 빚이 많아지면 그 사람의 신용상태가 불안해진다고 보는 것이다.
3.크레딧 히스토리
크레딧 카드 발급 등 신용거래기간에 따라 점수가 달라진다. 페이먼트 히스토리와 달리 신용거래를 처음 시작해서 지금까지의 기간을 말한다.
크레딧 카드를 10년전에 발급받은 사람이 있다고 치자. 이 사람이 지난 10년동안 자동차와 집을 사고 각종 가정용품을 융자를 이용해 구입했다면 이런 항목의 월 상환금이 페이먼트 히스토리가 되고 이 사람의 크레딧 기간은 10년이 된다.
크레딧 히스토리가 길수록 점수는 올라간다. 그러나 이 기간중에 콜렉션이나 파산기록이 있으면 점수는 크게 떨어진다.
4.새 크레딧
크레딧을 처음 쌓는 사람은 크레딧 히스토리가 긴 사람보다 점수가 낮을 수 밖에 없다. 그러나 크레딧 카드를 발급받아 썼다 갚았다를 6개월정도만 반복하면 점수는 금방 올라간다.
그래서 신용 기록이 없는 사람이 집을 사기전에 카드를 3개 정도 발급받는 것이 좋다. 이 카드를 2년 정도 사용하면 크레딧 점수가 형성되고 신용 기록이 좋게 나타난다.
5.사용한 크레딧 타입
신용거래라고 해도 모두 같은 점수로 올라가는 것이 아니다. 페이먼트 종류에 따라 FICO 점수가 다르게 배정된다.
이러한 FICO점수를 기준으로 개인의 크레딧 리포트를 발행하는 곳은 '트랜스유니온' '이퀴펙스' '익스페리온' 등 3개기관이다.
이들 에이전시는 FICO 점수에다 자사의 특성에 맞는 점수시스템으로 개인의 최종적인 크레딧 리포트를 만들어 낸다. 그래서 특정인에 대한 크레딧 점수가 3개기관마다 다른 이유가 여기에 있다.
예를들면 잦은 크레딧 조회에 대해 3개 에이전시는 각각 다른 감점제를 실행하기 때문에 개인의 크레딧 스코어가 달라진다. 또한 자동차 페이먼트를 완납해도 이에 대한 신용 가산점에도 차이가 난다.
[창업] 창업 이렇게 준비하세요···렌트비 다소 비싸도 좋은 장소가 유리
처음 비즈니스를 시작하려는 사람들은 어디서부터 준비를 해야 될지 모를때가 있다.
더욱이 미국생활에 익숙치 않는 초기이민자들이라면 더욱 그렇다.
어디서 정보를 얻고 어떻게 접근해야되는지 몰라 가슴만 답답해진다.
예비 사업주들이 알아두면 좋은 기본적인 상식을 소개한다.
◇창업할때
▷업종을 정한다
비즈니스 창업의 가장 첫 단계다. 본인의 취향이나 업소의 발전 가능성을 염두에 두고 창업하려는 업종부터 정하는 것이 순서다.
▷로케이션을 정한다
업소의 매상을 극대화시키기위해서는 위치가 매우 중요하다. 아무리 좋은 아이템이라고 해도 발걸음이 없으면 소용이 없다. 렌트비가 비싸도 좋은 장소를 선택하는 것이 좋다.
▷자금 조달 계획을 세운다
100% 자신의 자금으로 창업할것인지 은행으로부터 투자금의 일부를 빌린것인지 정한다.
▷사업체 운영주체를 정한다
개인 혼자서 할것인지 파트너나 회사형태로 운영할 것인지를 정한다. 회사에도 여러종류가 있으므로 CPA나 변호사의 조언을 구하는 것이 좋다.
▷리스 계약을 한다
업종과 위치가 결정되면 리스할 자리를 찾아야 한다. 업소 리스는 전문 에이전트를 통해서 얻어도 되고 본인이 직접 건물주한테 연락을 취해도 된다. 처음 리스를 하는 경우라면 에이전트한테 일을 맡기는 것이 좋다. 본인이 리스자리를 찾으려며 창업하려는 동네를 돌아다니면서 빈 자리를 골라야 한다.
▷퍼밋을 신청한다
주류 라이선스가 필요한 업소라면 주류통제국(ABC) 지역 사무실에서 발급 가능여부를 확인해봐야 한다. 면허 발급이 어려운 상황에서 리스 계약을 하게되면 나중에 낭패를 볼 수 있으므로 먼저 가능성을 타진해보는 것이 바람직한 순서다. 그외 일반적인 비즈니스 라이센스라면 별 문제가 없다.
▷인테리어 작업을 한다
업종에 맞는 업소 인테리어 작업이 필요하다. 식당이면 냉장고등 주방기구가 들어가야 한다. 일반 소매점이라면 팔 물건을 전시할 진열대를 설치해야 된다.
▷카드 결제회사를 정한다
카드로 매상을 결제하려면 프로세싱을 해주는 회사를 선정해야 된다. 프로세싱 회사는 카드회사(비자나 매스터 카드)와 소매 업체를 연결해주는 역할을 한다.
이들 업체로는 미국회사도 있고 한인회사도 있다. 손님이 카드를 긁었을때 업소 은행에 대금을 넣어주는 기간이 짧고 수수료가 싼 업체를 선정하면 된다.
◇구입할때
▷업종을 정한다
기존 사업체 구입 역시 업종 선택이 첫번째 순서다. 창업보다 나은 점은 현재 영업중인 업소를 가보면서 유망한 업종을 고를 수 있다는 점이다.
▷에이전트를 정한다
창업과 달리 에이전트를 통해 매물을 선택할 수 있다. 바이어가 원하는 업종이나 자금상태를 알려주면 에이전트는 이에 맞는 매물을 골라 준다.
바이어는 에이전트가 알려주는 업소를 보면서 결정 할 수 있다. 에이전트 비용은 셀러가 내므로 바이어가 이에대한 부담은 가질 필요가 없다.
▷에스크로를 오픈한다
업소를 결정했다면 다음 할 일은 에스크로를 오픈하는 것이다. 사업체 매매절차는 에스크로회사에서 처리해주므로 바이어가 특별히 신경쓸 일은 없다. 가게 리스도 에이전트가 처리해주므로 창업보다는 편하다.
더욱이 미국생활에 익숙치 않는 초기이민자들이라면 더욱 그렇다.
어디서 정보를 얻고 어떻게 접근해야되는지 몰라 가슴만 답답해진다.
예비 사업주들이 알아두면 좋은 기본적인 상식을 소개한다.
◇창업할때
▷업종을 정한다
비즈니스 창업의 가장 첫 단계다. 본인의 취향이나 업소의 발전 가능성을 염두에 두고 창업하려는 업종부터 정하는 것이 순서다.
▷로케이션을 정한다
업소의 매상을 극대화시키기위해서는 위치가 매우 중요하다. 아무리 좋은 아이템이라고 해도 발걸음이 없으면 소용이 없다. 렌트비가 비싸도 좋은 장소를 선택하는 것이 좋다.
▷자금 조달 계획을 세운다
100% 자신의 자금으로 창업할것인지 은행으로부터 투자금의 일부를 빌린것인지 정한다.
▷사업체 운영주체를 정한다
개인 혼자서 할것인지 파트너나 회사형태로 운영할 것인지를 정한다. 회사에도 여러종류가 있으므로 CPA나 변호사의 조언을 구하는 것이 좋다.
▷리스 계약을 한다
업종과 위치가 결정되면 리스할 자리를 찾아야 한다. 업소 리스는 전문 에이전트를 통해서 얻어도 되고 본인이 직접 건물주한테 연락을 취해도 된다. 처음 리스를 하는 경우라면 에이전트한테 일을 맡기는 것이 좋다. 본인이 리스자리를 찾으려며 창업하려는 동네를 돌아다니면서 빈 자리를 골라야 한다.
▷퍼밋을 신청한다
주류 라이선스가 필요한 업소라면 주류통제국(ABC) 지역 사무실에서 발급 가능여부를 확인해봐야 한다. 면허 발급이 어려운 상황에서 리스 계약을 하게되면 나중에 낭패를 볼 수 있으므로 먼저 가능성을 타진해보는 것이 바람직한 순서다. 그외 일반적인 비즈니스 라이센스라면 별 문제가 없다.
▷인테리어 작업을 한다
업종에 맞는 업소 인테리어 작업이 필요하다. 식당이면 냉장고등 주방기구가 들어가야 한다. 일반 소매점이라면 팔 물건을 전시할 진열대를 설치해야 된다.
▷카드 결제회사를 정한다
카드로 매상을 결제하려면 프로세싱을 해주는 회사를 선정해야 된다. 프로세싱 회사는 카드회사(비자나 매스터 카드)와 소매 업체를 연결해주는 역할을 한다.
이들 업체로는 미국회사도 있고 한인회사도 있다. 손님이 카드를 긁었을때 업소 은행에 대금을 넣어주는 기간이 짧고 수수료가 싼 업체를 선정하면 된다.
◇구입할때
▷업종을 정한다
기존 사업체 구입 역시 업종 선택이 첫번째 순서다. 창업보다 나은 점은 현재 영업중인 업소를 가보면서 유망한 업종을 고를 수 있다는 점이다.
▷에이전트를 정한다
창업과 달리 에이전트를 통해 매물을 선택할 수 있다. 바이어가 원하는 업종이나 자금상태를 알려주면 에이전트는 이에 맞는 매물을 골라 준다.
바이어는 에이전트가 알려주는 업소를 보면서 결정 할 수 있다. 에이전트 비용은 셀러가 내므로 바이어가 이에대한 부담은 가질 필요가 없다.
▷에스크로를 오픈한다
업소를 결정했다면 다음 할 일은 에스크로를 오픈하는 것이다. 사업체 매매절차는 에스크로회사에서 처리해주므로 바이어가 특별히 신경쓸 일은 없다. 가게 리스도 에이전트가 처리해주므로 창업보다는 편하다.
미국내 비즈니스를 위한 알찬정보...정부 사이트
아는게 힘이다. 특히 비즈니스 운영에 있어서는 더 그렇다. 간단한 정보라도 모르고 있던 사람에게는 큰 도움이 될 수도 있다.
연방 상무부가 새 사이트(EconomicRecovery.gov)를 오픈하고 경기 침체에 다시 한번 되짚어보고 도움이 될만한 정보를 제공하고 있다.
EconomicRecovery.gov는 새로운 정보를 제공한다기 보다 기존 정보 제공 사이트를 한 곳에 모아놓고 필요한 링크로 연결하고 있다.
예를 들어 소수계 비즈니스 지원 정보(Contracting Opportunities for Minority Businesses)는 상무부 소수계 비즈니스 개발처로 연결되며 구직(Jobs and Opportunities in Your State) 정보는 노동부에서 제공하는 구직 센터 안내 사이트로 연결된다.
이외에도 중소기업청(SBA) 재무부 연방예금보험공사(FDIC) 등 실물 경제활동과 유용한 정보를 제공하는 곳을 둘러볼 수 있다.
웹사이트 주소: http://www.commerce.gov/
연방 상무부가 새 사이트(EconomicRecovery.gov)를 오픈하고 경기 침체에 다시 한번 되짚어보고 도움이 될만한 정보를 제공하고 있다.
EconomicRecovery.gov는 새로운 정보를 제공한다기 보다 기존 정보 제공 사이트를 한 곳에 모아놓고 필요한 링크로 연결하고 있다.
예를 들어 소수계 비즈니스 지원 정보(Contracting Opportunities for Minority Businesses)는 상무부 소수계 비즈니스 개발처로 연결되며 구직(Jobs and Opportunities in Your State) 정보는 노동부에서 제공하는 구직 센터 안내 사이트로 연결된다.
이외에도 중소기업청(SBA) 재무부 연방예금보험공사(FDIC) 등 실물 경제활동과 유용한 정보를 제공하는 곳을 둘러볼 수 있다.
웹사이트 주소: http://www.commerce.gov/
Welcome...엘에이 대중교통 이용방법
사계절 기후가 온화한 로스엔젤레스에 오시는 대한국민들을 환영합니다.
방문하시는 분들에게 대중교통 이용에 대한 정보를 알려드립니다.
여기 포켓가이드에는 대중교통의 대명사인 매트로(Metro)의 이용방법과 요금체계와 운행시간등이 자세하게 설명이 되어 있으며, 아래 주소를 크릭하시면 포켓가이드를 보실 수 있습니다.
http://www.metro.net/riding_metro/riders_guide/images/pocket_guide_korean.pdf
그럼, 즐겁고 보람있는 시간이 되시길 바랍니다. http://www.richnreal.com/
방문하시는 분들에게 대중교통 이용에 대한 정보를 알려드립니다.
여기 포켓가이드에는 대중교통의 대명사인 매트로(Metro)의 이용방법과 요금체계와 운행시간등이 자세하게 설명이 되어 있으며, 아래 주소를 크릭하시면 포켓가이드를 보실 수 있습니다.
http://www.metro.net/riding_metro/riders_guide/images/pocket_guide_korean.pdf
그럼, 즐겁고 보람있는 시간이 되시길 바랍니다. http://www.richnreal.com/
1000불로 투자할 수 있는 5가지 방법!
절약과 투자, 지출을 줄인다는 면과 투자라는 비용지출 면을 보면 상반된 내용이지만 분명한 것은 이윤을 남기고자 하는 목표는 같다고 볼수 있다. 경제 매거진 ‘키플링거’(Kiplinger)에서 1000달러를 이용해 장기적인 절약의 토대를 마련할 수 있는 방법 5가지를 소개했다.
◇태양 에너지를 이용하라
'솔라홈'(www.solarhome.org) 같은 웹사이트에서 태양 에너지 이용 제품을 구입 장기적으로 전기비를 줄인다. 배송료를 포함해 430달러인 '내추럴 라이트 20와트 솔라 애틱 팬'(Natural Light 20 Watt Solar Attic Fan)은 최대 1800 스퀘어 피트의 통풍을 책임지며 어떤 형태의 지붕에도 잘 들어맞는다.
또 '라이트하우스 솔라 패스'(Lighthouse Stainless Steel Solar Path.개당 34달러)나 '솔라 파운틴'(Solar Fountain.190달러) 등은 옥외 조명 분수대 관리에 전기비가 한 푼도 들지 않는다.
◇자녀 대학 학자금을 마련하라
1000달러로 정부에서 지원하는 대학학비 전용 투자저축 계좌 '529 플랜'을 시작해라. 연방정부 및 주정부 플랜을 꼼꼼하게 따져 낮은 수수료의 플랜을 택한다.
대부분의 주에서 불입금에 대해 일정부분 세금공제를 해주고 있으며 연방정부에서는 적립금 인출시 대학학자금 관련비용으로 사용할 경우 이자소득에 면세 혜택을 주고 있다.
◇연금계좌에 넣어라
1000달러를 개인은퇴연금계좌인 'IRA'에 투자하면 더 많은 절약이 가능하다. 2008년부터 연간 불입 한도액이 5000달러로 1000달러가 늘었다. 특히 50세 이상이면 1000달러를 추가 불입 소득 공제 혜택을 볼 수 있다.
◇주당 4달러 미만의 주식에 투자하라
지금은 주당 4달러 미만으로 바닥을 치고 있지만 경기가 살아나면 급상승할 수 있는 주식을 산다.
예컨대 AT&T의 계열사인 '퀘스트 커뮤니케이션스'(Qwest Communications)의 경우 아직 셀폰 회사를 인수한 적이 없어 역량이 비축돼 있으며 다른 회사와 합병하지도 않아 경기만 좋아지면 주식가격이 급등할 가능성이 크다.
미국.캐나다.멕시코.영국에 소다 등 음료수를 공급하는 코트(Cott Corp.)사 라스베이거스의 스트립(Strip)에 18에이커의 땅을 소유하고 있는 FXRE사 등도 주당 4달러 미만에 살 수 있는 '회생 가능한' 주식들이다.
◇'물가연동국채'를 사라
'물가연동국채'(TIPS.Treasury Inflation-Protected Securities)는 매년 두 차례 소비자 물가지수(Consumer Price Index)에 따라 이자율을 정하기 때문에 인플레이션이 있더라도 수익이 보전된다.
물가 추이에 따라 원리금이 변하는 국채라고 생각하면 이해가 빠르다. 점진적인 물가 상승을 예상한다면 만기에 지급하로 된 금액과 정기적으로 지급되는 이자율이 계속 상향조정되기 때문에 채권의 가치하락없이 순수익을 기대할 수 있다.
투자 회사를 통할 경우 따로 수수료를 내야 하지만 연방 재무부의 국채구매 웹사이트(www.treasurydirect.gov)에서 직접 사면 돈이 들지 않는다.
최저 구매단위는 1000달러로 지난해에 이어 올해도 단연 두각을 나타내고 있는 포트폴리오 상품 '하버 리얼 리턴 인스티튜셔널'(HARRX) 펀드 구입을 고려해 볼만 하다.
◇태양 에너지를 이용하라
'솔라홈'(www.solarhome.org) 같은 웹사이트에서 태양 에너지 이용 제품을 구입 장기적으로 전기비를 줄인다. 배송료를 포함해 430달러인 '내추럴 라이트 20와트 솔라 애틱 팬'(Natural Light 20 Watt Solar Attic Fan)은 최대 1800 스퀘어 피트의 통풍을 책임지며 어떤 형태의 지붕에도 잘 들어맞는다.
◇자녀 대학 학자금을 마련하라
1000달러로 정부에서 지원하는 대학학비 전용 투자저축 계좌 '529 플랜'을 시작해라. 연방정부 및 주정부 플랜을 꼼꼼하게 따져 낮은 수수료의 플랜을 택한다.
대부분의 주에서 불입금에 대해 일정부분 세금공제를 해주고 있으며 연방정부에서는 적립금 인출시 대학학자금 관련비용으로 사용할 경우 이자소득에 면세 혜택을 주고 있다.
◇연금계좌에 넣어라
1000달러를 개인은퇴연금계좌인 'IRA'에 투자하면 더 많은 절약이 가능하다. 2008년부터 연간 불입 한도액이 5000달러로 1000달러가 늘었다. 특히 50세 이상이면 1000달러를 추가 불입 소득 공제 혜택을 볼 수 있다.
◇주당 4달러 미만의 주식에 투자하라
지금은 주당 4달러 미만으로 바닥을 치고 있지만 경기가 살아나면 급상승할 수 있는 주식을 산다.
예컨대 AT&T의 계열사인 '퀘스트 커뮤니케이션스'(Qwest Communications)의 경우 아직 셀폰 회사를 인수한 적이 없어 역량이 비축돼 있으며 다른 회사와 합병하지도 않아 경기만 좋아지면 주식가격이 급등할 가능성이 크다.
미국.캐나다.멕시코.영국에 소다 등 음료수를 공급하는 코트(Cott Corp.)사 라스베이거스의 스트립(Strip)에 18에이커의 땅을 소유하고 있는 FXRE사 등도 주당 4달러 미만에 살 수 있는 '회생 가능한' 주식들이다.
◇'물가연동국채'를 사라
'물가연동국채'(TIPS.Treasury Inflation-Protected Securities)는 매년 두 차례 소비자 물가지수(Consumer Price Index)에 따라 이자율을 정하기 때문에 인플레이션이 있더라도 수익이 보전된다.
물가 추이에 따라 원리금이 변하는 국채라고 생각하면 이해가 빠르다. 점진적인 물가 상승을 예상한다면 만기에 지급하로 된 금액과 정기적으로 지급되는 이자율이 계속 상향조정되기 때문에 채권의 가치하락없이 순수익을 기대할 수 있다.
투자 회사를 통할 경우 따로 수수료를 내야 하지만 연방 재무부의 국채구매 웹사이트(www.treasurydirect.gov)에서 직접 사면 돈이 들지 않는다.
최저 구매단위는 1000달러로 지난해에 이어 올해도 단연 두각을 나타내고 있는 포트폴리오 상품 '하버 리얼 리턴 인스티튜셔널'(HARRX) 펀드 구입을 고려해 볼만 하다.
미국에서 창업정보-업종별 특징과 권리금
▶식당
흔히들 먹는 장사는 망하지 않는다고 말한다. 사람들이 기본적으로 먹어야 살기 때문일것이다.
식당은 주인의 손맛이 좋으면 매상을 많이 올릴 수 있다. 업주가 꼭 주방을 맡을 필요는 없지만 적어도 맛을 내는 비법에 대해서는 알고 있어야 된다.
또 주방장이 갑자기 결근이라도 하게되면 대체인력으로 주인이 주방으로 들어가야 하므로 음식을 만들줄 아는 것이 좋다. 큰 식당은 보조 주방장이 있지만 소형은 한 사람에 의해 음식이 만들어지기 때문이다.
한가지 더. 식당을 운영하려면 체력이 좋아야 한다. 대체적으로 식당은 운영시간이 길다. 점심부터 저녁장사까지 하려면 아침부터 늦은밤까지 뛰어야 한다. 종업원 의존도가 높다.
권리금은 매상의 8~10배 수준이다. 순익은 30%선이다.
▶주스바
식당에 비해 큰 기술이 필요하지 않다. 정해진 제조방식에 따라 주스를 만들어 내면 된다. 업주가 식당처럼 음식만드는 기술을 갖고 있지 않아도 된다.
누구나 할 수 있으므로 종업원 운영체제가 가능하다. 웰빙바람으로 경쟁만 없다면 사업전망은 좋은 편이다.
그러나 노동력이 많이 투입된다. 권리금은 매상의 12~15배다. 순익은 30%다.
▶코인 론드리
종업원만으로 운영이 가능하기 때문에 인기가 높다. 전문직 종사자나 한국에서 뭉칫돈을 갖고 온 사람 미국에서 재력을 쌓은 중장년층에서 선호한다.
주인의 특별한 기술을 필요로 하지 않는다. 저녁에 나와 매상만 걷어가면 된다.
가끔가다 발생하는 세탁기 고장을 주인이나 종업원이 수리할 수 있다면 비용지출을 줄일 수 있다.
흠이라면 자본이 많이 투입된다는 점이다. 보통 100만달러짜리는 돼야 월 1만달러를 갖고 간다. 코인 론드리 가격은 최근들어 퍼밋을 받기 힘들어지면서 권리금도 오름세를 보이고 있다. 권리금은 20~30배다. 순익은 매상의 30%수준이다.
▶리커/미니 마켓
한인 1세들이 많이 하는 전통의 업종이다. 영어를 잘 못해도 되므로 초기 이민자들도 쉽게 운영할 수 있다.
주로 현금장사이므로 업주입장에서는 유동성 흐름이 좋다. 그래서 불경기에도 인기업종으로 변함이 없다. 한인 선호업종중에서 항상 탑 5에 든다.
단점이라면 주인이 하루종일 가게에 붙어 있어야 된다. 여기저기 돌아다니는 활동적인 성격이라면 견뎌내기 힘들다. 대부분이 현금수입이기 때문에 잠간 자리를 비우는 것도 부담스럽다.
또 현금을 많이 다루다보니 범죄의 표적이 되기 싶다. 그래서 오픈해서 문 닫을때까지 항상 긴장의 연속이다. 영업시간이 길다는 것도 단점중의 하나다.
권리금은 매상에 따라 다르며 대략 6배안팎이라고 보면 된다. 순익은 매상의 15~20%다.
▶샌드위치
샌드위치는 미국인들의 점심식사거리다. 도심지역의 낮시간대가 제일 바쁘다. 주말은 문을 닫는 경우가 많다. 주로 런치메뉴다보니 영업시간이 짧다.
주말에 쉬기를 좋아하는 사람들이 할만한 업종이다.
단점이라면 매출을 올리기가 쉽지 않다. 하루종일 장사하는 리커나 점심과 저녁식사를 파는 일반 식당에 비해 큰 매상을 기대하기 힘들다.
권리금은 위치에 따라 매상의 10배 수준이다. 순익은 25~30%다.
▶세탁소
리커 마켓과 함께 한인 3대 업종중의 하나다. 재고가 없으며 완벽한 영어실력을 필요로 하지 않는다.
대개의 세탁소 업주들은 하루종일 가게를 지키는 편이다. 성격상 차분하고 조용한 타입이 어울린다. 돌아다니는 스타일은 피하는게 좋다. 손님이 맡긴 세탁물을 분실할때가 가장 난감하다.
다른 업종에 비해 경기에 따른 매상 변동폭이 크지 않다. 권리금은 매상의 14배 수준이다.
▶메일박스
직장인처럼 정확한 출퇴근을 선호하는 사람이라면 메일박스도 괜찮다. 근무시간은 우체국이 문여는 시간부터 문닫는 시간이라고 보면된다.
최근들어 인터넷 비즈니스가 늘어나면서 택배 물량도 증가하고 있다. 앞으로 전망은 밝다.
취급업무는 UPS FEDEX DHL 등 택배 서비스와 우편함(PO. Box)대여다. 각종 서류의 카피도 메일박스 고유 업무에 들어간다.
종업원체제가 가능하다. 권리금은 월 순익의 40배이상을 잡는다.
흔히들 먹는 장사는 망하지 않는다고 말한다. 사람들이 기본적으로 먹어야 살기 때문일것이다.
식당은 주인의 손맛이 좋으면 매상을 많이 올릴 수 있다. 업주가 꼭 주방을 맡을 필요는 없지만 적어도 맛을 내는 비법에 대해서는 알고 있어야 된다.
또 주방장이 갑자기 결근이라도 하게되면 대체인력으로 주인이 주방으로 들어가야 하므로 음식을 만들줄 아는 것이 좋다. 큰 식당은 보조 주방장이 있지만 소형은 한 사람에 의해 음식이 만들어지기 때문이다.
한가지 더. 식당을 운영하려면 체력이 좋아야 한다. 대체적으로 식당은 운영시간이 길다. 점심부터 저녁장사까지 하려면 아침부터 늦은밤까지 뛰어야 한다. 종업원 의존도가 높다.
권리금은 매상의 8~10배 수준이다. 순익은 30%선이다.
▶주스바
식당에 비해 큰 기술이 필요하지 않다. 정해진 제조방식에 따라 주스를 만들어 내면 된다. 업주가 식당처럼 음식만드는 기술을 갖고 있지 않아도 된다.
누구나 할 수 있으므로 종업원 운영체제가 가능하다. 웰빙바람으로 경쟁만 없다면 사업전망은 좋은 편이다.
그러나 노동력이 많이 투입된다. 권리금은 매상의 12~15배다. 순익은 30%다.
▶코인 론드리
종업원만으로 운영이 가능하기 때문에 인기가 높다. 전문직 종사자나 한국에서 뭉칫돈을 갖고 온 사람 미국에서 재력을 쌓은 중장년층에서 선호한다.
주인의 특별한 기술을 필요로 하지 않는다. 저녁에 나와 매상만 걷어가면 된다.
가끔가다 발생하는 세탁기 고장을 주인이나 종업원이 수리할 수 있다면 비용지출을 줄일 수 있다.
흠이라면 자본이 많이 투입된다는 점이다. 보통 100만달러짜리는 돼야 월 1만달러를 갖고 간다. 코인 론드리 가격은 최근들어 퍼밋을 받기 힘들어지면서 권리금도 오름세를 보이고 있다. 권리금은 20~30배다. 순익은 매상의 30%수준이다.
▶리커/미니 마켓
한인 1세들이 많이 하는 전통의 업종이다. 영어를 잘 못해도 되므로 초기 이민자들도 쉽게 운영할 수 있다.
주로 현금장사이므로 업주입장에서는 유동성 흐름이 좋다. 그래서 불경기에도 인기업종으로 변함이 없다. 한인 선호업종중에서 항상 탑 5에 든다.
단점이라면 주인이 하루종일 가게에 붙어 있어야 된다. 여기저기 돌아다니는 활동적인 성격이라면 견뎌내기 힘들다. 대부분이 현금수입이기 때문에 잠간 자리를 비우는 것도 부담스럽다.
또 현금을 많이 다루다보니 범죄의 표적이 되기 싶다. 그래서 오픈해서 문 닫을때까지 항상 긴장의 연속이다. 영업시간이 길다는 것도 단점중의 하나다.
권리금은 매상에 따라 다르며 대략 6배안팎이라고 보면 된다. 순익은 매상의 15~20%다.
▶샌드위치
샌드위치는 미국인들의 점심식사거리다. 도심지역의 낮시간대가 제일 바쁘다. 주말은 문을 닫는 경우가 많다. 주로 런치메뉴다보니 영업시간이 짧다.
주말에 쉬기를 좋아하는 사람들이 할만한 업종이다.
단점이라면 매출을 올리기가 쉽지 않다. 하루종일 장사하는 리커나 점심과 저녁식사를 파는 일반 식당에 비해 큰 매상을 기대하기 힘들다.
권리금은 위치에 따라 매상의 10배 수준이다. 순익은 25~30%다.
▶세탁소
리커 마켓과 함께 한인 3대 업종중의 하나다. 재고가 없으며 완벽한 영어실력을 필요로 하지 않는다.
대개의 세탁소 업주들은 하루종일 가게를 지키는 편이다. 성격상 차분하고 조용한 타입이 어울린다. 돌아다니는 스타일은 피하는게 좋다. 손님이 맡긴 세탁물을 분실할때가 가장 난감하다.
다른 업종에 비해 경기에 따른 매상 변동폭이 크지 않다. 권리금은 매상의 14배 수준이다.
▶메일박스
직장인처럼 정확한 출퇴근을 선호하는 사람이라면 메일박스도 괜찮다. 근무시간은 우체국이 문여는 시간부터 문닫는 시간이라고 보면된다.
최근들어 인터넷 비즈니스가 늘어나면서 택배 물량도 증가하고 있다. 앞으로 전망은 밝다.
취급업무는 UPS FEDEX DHL 등 택배 서비스와 우편함(PO. Box)대여다. 각종 서류의 카피도 메일박스 고유 업무에 들어간다.
종업원체제가 가능하다. 권리금은 월 순익의 40배이상을 잡는다.
[창업상식] 사업체 매매…저당권 문제 없다면 곧 에스크로 종결
오퍼쓸땐 디파짓 체크 카피 함께 보내고…융자 받으려면 매매계약서 은행에 제출
사업체를 처음 구입하는 사람들은 어떻게 매매과정이 이루어지는지 궁금하다. 에스크로가 오픈됐다는데 잘 진행되고 있는지 알 수 가 없다. 에이전트한테 질문해도 되지만 너무 자주 물어봐서 미안할때가 있다. 초보 바이어들이 사업체 매매과정에 대해 알아두면 좋은 비즈니스 상식이 된다.
◇오퍼쓰기
부동산과 마찬가지로 기존의 사업체를 사려면 오퍼를 써야 한다. 바이어측 에이전트는 바이어가 원하는 조건의 오퍼를 리스팅 에이전트한테 보낸다.
에이전트가 리스팅과 셀링을 함께하는 듀얼이라면 바이어의 사인이 담긴 오퍼를 셀러한테 보여주면 된다.
오퍼에는 가격과 융자여부 융자에 대한 컨틴전시(특정기간이 지나면 융자가 나오지 않아도 오퍼를 취소할 수 없다는 조건) 에스크로 회사 선정 에스크로 기간 라이선스 양도 매입후 셀러로부터 트레이닝 등 구입에 관련된 여러가지 조건들이 명시되어 있다.
또한 오퍼를 쓸때는 디파짓 체크 카피를 함께 보내줘야 한다.
◇에스크로 오픈
셀러가 바이어의 오퍼를 그대로 받아들이면 에스크로가 바로 오픈된다. 그러나 셀러가 바이어의 첫 오퍼에 대해 카운터를 보내면 몇차례의 카운터 오퍼가 오고가게 된다.
최종적으로 양측이 상대방의 카운터를 수락하면 비로소 에스크로가 오픈된다.
에스크로는 누가 정하는지에 대한 법적 규정은 없다. 하지만 대부분의 경우 셀러가 선택한다.
에스크로가 오픈되면 바이어측은 디파짓 체크를 에스크로 회사에 보내야 한다.
◇매상확인
사업체 매매에서 가장 중요한 매상확인은 당사자간의 협의에 따라 순서가 달라질 수 있다.
매상확인은 에스크로를 오픈하고 나서 실시할 수 있지만 에스크로 오픈전에도 할 수 있다. 에스크로를 열고나서 매상이 '틀리다' '맞다'를 놓고 실랑이가 벌어질 것을 우려한다면 에스크로 전에 미리 해도 된다. 에스크로를 오픈하고 나서 일정기간이 지난후 취소하게 되면 비용이 발생할 수 있다. 이를 피하기위해 에스크로전에 매상확인을 하는 경우도 있다.
◇융자신청
사업체 융자를 받으려면 매매계약서를 은행에 제출해야 된다. 에스크로에서는 바이어의 오퍼에 기초한 사업체 매매 계약서를 작성해 바이어와 셀러한테 한부씩 건내준다.
바이어는 이 서류를 갖고 융자를 진행해줄 에이전트한테 주거나 아니면 직접 은행에 들어가서 신청하면 된다.
융자를 받으려면 사업체 수입으로 융자금을 갚을 수 있다는 것을 보여줘야 하므로 셀러의 세금보고서류는 필수다.
어떤 셀러는 자신의 세금보고서 공개를 꺼리는 경우가 있으므로 잘 설득해야 된다.
◇UCC(Uniform Commercial Code)서치
부동산에 대한 저당권 설정여부는 카운티 등기소에서 열람할 수 있다. 그러나 동산인 사업체는 주 총무처에서 확인을 해야한다. 이 과정을 UCC서치라고 한다. 에스크로에서 UCC파일 서치를 해주므로 바이어가 직접 조사할 필요는 없다.
사업체 구입시 이 과정을 받드시 거쳐야 매입후 황당한 일을 당하지 않는다. 사업체에 저당권을 설정한 채권자가 가게를 인수한 바이어한테 돈을 갚으라고 요구할 수 있기 때문이다.
◇라이선스 양도
주류면허와 같은 라이선스는 바이어가 양도 받아야 된다. 이러한 면허는 바이어의 신원조회과정이 필요하므로 일정기간이 필요하다.
리커 라이선스는 양도기간이 대략 55일~65일이 소요되므로 충분한 기간을 갖고 에스크로를 오픈해야 한다. 상황에 따라 예정된 에스크로 기간을 넘길 수 있으므로 오퍼를 쓸때 라이선스를 받아야 된다는 조건을 달아두는 것이 좋다.
◇에스크로 종결
은행으로 부터 융자금이 들어오고 매상이 정확하고 UCC파일 서치후 별 문제가 없다면 에스크로를 종결해도 된다.
주류면허와 같은 라이선스도 양도가 성공적으로 이루어졌다면 에스크로를 계속 끌고 갈 이유가 없다. 바이어는 융자금 이외에 본인이 부담해야 할 다운페이먼트 자금을 캐시어스 체크로 에스크로에 보내주면 된다.
◇트레이닝
셀러는 에스크로가 끝나면 오퍼에 적혀있는 기간동안 바이어한테 트레이닝을 시켜줘야 한다.
교육기간은 상황에 따라 다르며 대개의 경우 2주 정도가 보통이다. 그러나 사업체 운영이 복잡하다면 한달동안 트레이닝을 받을 수 도 있다.
사업체를 처음 구입하는 사람들은 어떻게 매매과정이 이루어지는지 궁금하다. 에스크로가 오픈됐다는데 잘 진행되고 있는지 알 수 가 없다. 에이전트한테 질문해도 되지만 너무 자주 물어봐서 미안할때가 있다. 초보 바이어들이 사업체 매매과정에 대해 알아두면 좋은 비즈니스 상식이 된다.
◇오퍼쓰기
부동산과 마찬가지로 기존의 사업체를 사려면 오퍼를 써야 한다. 바이어측 에이전트는 바이어가 원하는 조건의 오퍼를 리스팅 에이전트한테 보낸다.
에이전트가 리스팅과 셀링을 함께하는 듀얼이라면 바이어의 사인이 담긴 오퍼를 셀러한테 보여주면 된다.
오퍼에는 가격과 융자여부 융자에 대한 컨틴전시(특정기간이 지나면 융자가 나오지 않아도 오퍼를 취소할 수 없다는 조건) 에스크로 회사 선정 에스크로 기간 라이선스 양도 매입후 셀러로부터 트레이닝 등 구입에 관련된 여러가지 조건들이 명시되어 있다.
또한 오퍼를 쓸때는 디파짓 체크 카피를 함께 보내줘야 한다.
◇에스크로 오픈
셀러가 바이어의 오퍼를 그대로 받아들이면 에스크로가 바로 오픈된다. 그러나 셀러가 바이어의 첫 오퍼에 대해 카운터를 보내면 몇차례의 카운터 오퍼가 오고가게 된다.
최종적으로 양측이 상대방의 카운터를 수락하면 비로소 에스크로가 오픈된다.
에스크로는 누가 정하는지에 대한 법적 규정은 없다. 하지만 대부분의 경우 셀러가 선택한다.
에스크로가 오픈되면 바이어측은 디파짓 체크를 에스크로 회사에 보내야 한다.
◇매상확인
사업체 매매에서 가장 중요한 매상확인은 당사자간의 협의에 따라 순서가 달라질 수 있다.
매상확인은 에스크로를 오픈하고 나서 실시할 수 있지만 에스크로 오픈전에도 할 수 있다. 에스크로를 열고나서 매상이 '틀리다' '맞다'를 놓고 실랑이가 벌어질 것을 우려한다면 에스크로 전에 미리 해도 된다. 에스크로를 오픈하고 나서 일정기간이 지난후 취소하게 되면 비용이 발생할 수 있다. 이를 피하기위해 에스크로전에 매상확인을 하는 경우도 있다.
◇융자신청
사업체 융자를 받으려면 매매계약서를 은행에 제출해야 된다. 에스크로에서는 바이어의 오퍼에 기초한 사업체 매매 계약서를 작성해 바이어와 셀러한테 한부씩 건내준다.
바이어는 이 서류를 갖고 융자를 진행해줄 에이전트한테 주거나 아니면 직접 은행에 들어가서 신청하면 된다.
융자를 받으려면 사업체 수입으로 융자금을 갚을 수 있다는 것을 보여줘야 하므로 셀러의 세금보고서류는 필수다.
어떤 셀러는 자신의 세금보고서 공개를 꺼리는 경우가 있으므로 잘 설득해야 된다.
◇UCC(Uniform Commercial Code)서치
부동산에 대한 저당권 설정여부는 카운티 등기소에서 열람할 수 있다. 그러나 동산인 사업체는 주 총무처에서 확인을 해야한다. 이 과정을 UCC서치라고 한다. 에스크로에서 UCC파일 서치를 해주므로 바이어가 직접 조사할 필요는 없다.
사업체 구입시 이 과정을 받드시 거쳐야 매입후 황당한 일을 당하지 않는다. 사업체에 저당권을 설정한 채권자가 가게를 인수한 바이어한테 돈을 갚으라고 요구할 수 있기 때문이다.
◇라이선스 양도
주류면허와 같은 라이선스는 바이어가 양도 받아야 된다. 이러한 면허는 바이어의 신원조회과정이 필요하므로 일정기간이 필요하다.
리커 라이선스는 양도기간이 대략 55일~65일이 소요되므로 충분한 기간을 갖고 에스크로를 오픈해야 한다. 상황에 따라 예정된 에스크로 기간을 넘길 수 있으므로 오퍼를 쓸때 라이선스를 받아야 된다는 조건을 달아두는 것이 좋다.
◇에스크로 종결
은행으로 부터 융자금이 들어오고 매상이 정확하고 UCC파일 서치후 별 문제가 없다면 에스크로를 종결해도 된다.
주류면허와 같은 라이선스도 양도가 성공적으로 이루어졌다면 에스크로를 계속 끌고 갈 이유가 없다. 바이어는 융자금 이외에 본인이 부담해야 할 다운페이먼트 자금을 캐시어스 체크로 에스크로에 보내주면 된다.
◇트레이닝
셀러는 에스크로가 끝나면 오퍼에 적혀있는 기간동안 바이어한테 트레이닝을 시켜줘야 한다.
교육기간은 상황에 따라 다르며 대개의 경우 2주 정도가 보통이다. 그러나 사업체 운영이 복잡하다면 한달동안 트레이닝을 받을 수 도 있다.
[창업상식] 비지니스 매매절차
사업체 매매도 복잡한 여러 과정을 거쳐서 이루어 지고 모든 과정 하나하나 철저한 주의가 필요하다. 비즈니스 매매는 다른 거래와 달리 에스크로가 끝나기 전까지 많은 변수가 있어서 매매가 완전히 마무리될 때지는 셀러나 바이어 모두 안심할 수 없다. 따라서 지면에서는 일반적인 매매절차 및 주의 사항을 순서적으로 알아 보겠다.
1．오퍼작성
사고자 하는 비즈니스가 정해지면 제일 먼저 하는 것이 오퍼 작성이다.
오퍼 작성에 기록된 내용이 에스크로 인스트럭션(instruction)이 되므로 모든 일반적인 내용외에 특정한 조건들은 반드시 오퍼에 기록하는 것이 좋다. 즉 나중에 문제 발생 소지가 있는 것은 분명히 기록해 놓는 것이 좋겠다.
예를 들어 오퍼 작성 시 구매하려는 가격이 인벤토리를 포함한 것인지 아니면 인벤토리를 제외한 금액인지 분명히 하고 그렇지 않을 경우 나중에 상당한 문제가 발생될 수 있다. 트레이닝 부분도 반드시 명기해야 하며 보통 2주 내외가 상식이다. 그러나 셀러 측에서 가게를 판 후에 트레이닝 기간을 잘 지키지 않는 경우가 종종 있어 셀러와 바이어 사이에 분쟁이 잘 일어나므로 확실하게 오퍼에 그 가간을 언급하고 그 기간을 꼭 지킨다.
또한 근처에서 셀러가 같은 종류의 장사를 몇 년 안에 몇 마일 안에서는 안한다는 조항(covenent not to compete)을 넣을 때는 여러 가지 상황을 고려해서 넣는다. 또 lease는 새로 받을 것인지(new lease) 혹은 있는 것을 승계(assignment)할 것인지 분명히 한다.이렇게 오퍼가 작성 되면 경우에 따라 몇 번의 counter 오퍼가 셀러와 바이어 사이를 오간 후 최종 가격과 조건이 맞으면 바이어와 셀러가 사업체 매매의 합의점에 도달하게 된다.
2．매상확인
매상확인은 셀러나 브로커가 제공한 매상 정보가 맞는지 확인하는 최초의 절차이다. 매상 확인은 비즈니스 거래 성사를 좌우하는 가장 중요한 절차 중 하나이며 비즈니스 매매가 성사되지 않는 가장 큰 원인이기도 하다. 따라서 모든 바이어들이 반드시 철저히 매상확인을 할 것을 이 지면을 통해 당부 드린다.
매상확인은 업종에 따라 다르나 보통 2주 정도 하며, 이 경우 대충하지 말고 반드시 정확히 할 것을 거듭 당부 드린다. 필요한 경우 CPA를 통해 매입 영수증과 매출을 확인 하는 절차를 밟는 것이 좋다. 이 때 리스 계약서도 확인한다. 셀러가 언급한 리스 내역이 계약서 상에 명기되어 있는지 또는 언급하지 않았던 불리한 조건은 없는지 확인한다. 본인이 확인하기 어려울 때는 반드시 전문 변화의 도움을 받는 것이 현명하다.
3．에스크로 오픈
매상과 리스 확인이 끝나면 에스크로를 오픈한다. 이때 에스크로 인스트럭션이 나오는데 에스크로 회사는 이것을 근거해서 그대로 진행하므로 인스트럭션이 자기가 미리 작성한 오퍼와 일치하는지 확인하는 것이 중요하다. 에스크로는 이때 버크 세일(bulk sale) 공고를 신문에 게재한다. 이것이 바이어를 보호하는 것으로 셀러와 채무관계가 있는 사람은 이 공고 후 일정기간 안에 에스크로에 클레임을 할 수 있어서 셀러의 채무관계, 라이어빌러티가 드러난다.
간혹 에스크로 없이 직접 바이어와 셀러가 가게를 사고 파는데 이런 경우 바이어에게 상당히 불리하다. 에스크로 없이 매매가 이루어지면 바이어는 셀러의 채무 관계나, 저지먼트 (judgement) 혹은 어떤 라이어빌러티가 있는지 전혀 할 수가 없어 나둥에 문제 발생 시 보호 받기가 힘들다. 따라서 모든 비즈니스 거래에서는 에스크로를 열고 할 것을 철저히 권하고 싶다. 에스크로를 먼저 오픈하고 매상을 체크 하느냐? 매상을 먼저 체크하고 에스크로를 오픈하느냐는 필자가 가장 많이 받는 질문이다.
많은 비즈니스의 경우 에스크로 오픈을 매상체크 후에 하는 것이 좋다. 종종 셀러들은 에스크로를 열기만 하면 확실하고 안전하게 가게가 금방 팔릴 것 같다는 생각을 하지만 비즈니스 매매 과정은 과정 과정마다 많은 돌발 변수가 생긴다.
특히 매상 체크는 비즈니스 거래의 성패를 결정하는 가장 결정적인 요소로 에스크로를 연 후에 매상이 셀러가 약속한 대로 안 나오면 바이어는 비즈니스 매매를 포기하거나 가격을 낮춰 달라고 할 것이고 다행히 서로 타협이 되면 매매는 계속 진행이 되고 그렇지 않으면 에스크로는 불가피하게 깨지게 된다.
그 동안에 일어난 모든 경비는 셀러와 바이어가 반반씩 부담해야 하므로 이 방법이 꼭 좋은 방법이라 할 수 없겠다. 하지만 바이어가 이미 비즈니스의 모든 내용을 알고 있는 경우라면 에스크로를 먼저 열고 모든 것을 진행하는 것도 좋은 방법이다. 이 경우 상당한 시간이 절약될 수 있다.
4．리스계약, 라이센스,대출신청
- 리스계약, 비어와 와인 라이센스, 은행 대출 신청
리스는 에스크로가 오픈된 후 바로 신청하는 것이 좋다. 어떤 건물주들은 리스계약에 사인 하는데 상당 시간을 요구하기도 하고 특히 몰(mall) 리스는 최소 45일 이상 걸리므로 에스크로를 오픈 하자마자 바로 리스 신청을 하는 것이 현명하다. 에스크로가 제 날짜에 안 끝나는 원인 중 가장 큰 것이 바로 이 리스에 상당 시간이 소요되기 때문이다.
주류판매 비즈니스 경우에는 에스크로 오픈 후에 제일 먼저 비어와 와인 신청은 ABC에 한다. ABC 신청 서류는 매우 까다로와 작성 시 상당한 주의를 요하므로 관할 ABC에만 할 수 있다. ABC 신청 시 30일 이라는 포스팅 기간이 법적으로 필요하고 이후에야 새 바이어 이름으로 라이센스를 신청 할 수 있다. 새 바이어가 라이센스를 받기까지는 신청 후 약 2주정도 소요된다. 만약 바이어가 은행 융자를 받는 경우에는 에스크로 오픈 후 바로 신청한다.
5．장비리스트 작성
장비리스트 작성 시에는 모든 장비를 전부 기록한다. 항상 문제되는 것은 가게를 판 후 장비에 문제가 셍긴다던 지, 작동이 안 되는 것을 고치지 않고 파는 경우이다. 따라서 바이어는 에스크로가 끝나기 전 미리 전문인을 고용해서 장비를 체크하는 것이 좋다.
예를 들어 식당이나 마켓의 경우 전문 냉동인을 고용, 주로 말썽이 많은 냉장고·냉동고를 중심으로 모든 장비가 제대로 가동되는지 확인하면 좋다. 만약 고장이 발견되면 그 수리비용을 미리 셀러와 합의하여 원만하게 매매가 이루어지도록 서로 노력한다.
6．인벤토리 확인
위의 언급된 모든 과정이 끝났을 때 에스크로 클로징 준비를 한다. 보통 인벤토리는 에스크로 클로징 바로 전날 하거나 아니면 클로징 후에 바로 바이어와 셀러가 하기도 한다. 인벤토리 시에 자주 일어나는 일은 유통기한을 넘긴 약품, 식품, 썩었거나 부패한 것 등은 포함할 수 없는 것이 상식이나 가끔 셀러가 인벤토리에 포함을 시켜 이것이 나중에 분쟁이 되기도 한다.
종종 바이어 가운데는 인벤토리를 인수하지 않으려는 분이 있는데 업종을 바꾸지 않는 한 셀러가 가지고 있는 인벤토리를 인수하는 것이 원칙이다. 특히 같은 업종으로 장사 하는 경우에는 가게 인수 후 바로 인벤토리 부족으로 고생하시는 분들이 가끔 있으므로 참고 하길 바란다. 인벤토리가 많은 리커나 마켓의 경우 셀러와 바이어가 직접 하는 것보다는 인벤토리 전문회사를 고용하는 것이 공정하고 또 시간을 절약해서 좋다.
인벤토리 후에 그 대금을 셀러에게 지불하면 에스크로가 끝나고 그때부터 가게의 소유권은 셀러에서부터 바이어에게 넘어 오며 이제 정식을 바이어가 새 주인이 된 것이다. 참고로 필자가 종종 받는 질문 중에는 사업체 매매 에스크로 기간에 관한 것들이 있는데 가장 빨리 끝날 수 있는 에스크로 일자는 대략 21일 정도이고 ABC 라이센스가 있는 경우는 보통 8주 이상 소요된다.
7．라이센스 취득
비즈니스 운영에 필요한 셀러 퍼밋, 헬스 퍼밋, 비즈니스 라이센스 등 각종 라이센스를 취득하는 일이다. 셀러 퍼밋은 관할 BOE (Board of Equalization)에서 신청하며 셀러와 바이어가 함께 가서 신청하는 것이 좋다. 셀러는 자기 구좌를 클로즈하고 바이어는 새로 오픈한다. 셀러 퍼밋은 신청 즉시 그 자리에서 발급 받을 수 있다. 간혹 셀러가 가게운영 중 발생한 판매 세금을 안 냈을 경우가 있는데 이 경우 바이어가 그 세금을 떠맡게 될 수 있으므로 주의해야 한다. 하지만 에스크로를 통해서 매매가 이루어진 경우라면 에스크로를 통해서 해결할 수 있다.
비즈니스 라이센스는 사업체가 속한 도시에서 하며 절차는 셀러, 퍼밋과 비슷하다. 헬스 퍼밋은 헬스 디파트먼트에서 관할하며 특히 식당 하시는 분께서는 지옥에서 온 사자와 같이 무서운 것이 헬스 디파트먼트다. 새로 주인이 바뀐 곳은 대게 한달 안에 인스펙션이 나온다. 따라서 새 주인은 전 주인에게서 마지막 인스펙션 리포트를 꼭 건네 받아 어떤 지적 사항이 있는지 확인하고 미리 위생 상태 등을 철저히 점검 대비한다.
특히 LA 카운티 경우는 ABC등 등급을 사용하므로 낮은 등급을 받았을 경우 비즈니스에 상당한 타격을 받을 수 있다.
8．트레이닝
에스크로가 끝나고 새 주인이 정식 주인이 된 이후에 트레이닝을 하게 되는데 셀러는 2주 동안 자기가 아는 모든 지식, 전반적인 가게상황, 음식 만드는 법, 문제점 등을 철저하게 알려줄 의무가 잇으며 바이어는 그 내용을 반드시 숙지해야 한다. 또한 셀러는 반드시 매매 계약에 명시된 트레이닝 기간을 엄수해야 한다. 트레이닝 기간 후에 생기는 가게 문제에 대부분은 셀러가 관여하려 하지 않기 때문에 이 기간 중에 바이어는 충분한 정보를 셀러에게서 얻도록 한다.
1．오퍼작성
사고자 하는 비즈니스가 정해지면 제일 먼저 하는 것이 오퍼 작성이다.
오퍼 작성에 기록된 내용이 에스크로 인스트럭션(instruction)이 되므로 모든 일반적인 내용외에 특정한 조건들은 반드시 오퍼에 기록하는 것이 좋다. 즉 나중에 문제 발생 소지가 있는 것은 분명히 기록해 놓는 것이 좋겠다.
예를 들어 오퍼 작성 시 구매하려는 가격이 인벤토리를 포함한 것인지 아니면 인벤토리를 제외한 금액인지 분명히 하고 그렇지 않을 경우 나중에 상당한 문제가 발생될 수 있다. 트레이닝 부분도 반드시 명기해야 하며 보통 2주 내외가 상식이다. 그러나 셀러 측에서 가게를 판 후에 트레이닝 기간을 잘 지키지 않는 경우가 종종 있어 셀러와 바이어 사이에 분쟁이 잘 일어나므로 확실하게 오퍼에 그 가간을 언급하고 그 기간을 꼭 지킨다.
또한 근처에서 셀러가 같은 종류의 장사를 몇 년 안에 몇 마일 안에서는 안한다는 조항(covenent not to compete)을 넣을 때는 여러 가지 상황을 고려해서 넣는다. 또 lease는 새로 받을 것인지(new lease) 혹은 있는 것을 승계(assignment)할 것인지 분명히 한다.이렇게 오퍼가 작성 되면 경우에 따라 몇 번의 counter 오퍼가 셀러와 바이어 사이를 오간 후 최종 가격과 조건이 맞으면 바이어와 셀러가 사업체 매매의 합의점에 도달하게 된다.
2．매상확인
매상확인은 셀러나 브로커가 제공한 매상 정보가 맞는지 확인하는 최초의 절차이다. 매상 확인은 비즈니스 거래 성사를 좌우하는 가장 중요한 절차 중 하나이며 비즈니스 매매가 성사되지 않는 가장 큰 원인이기도 하다. 따라서 모든 바이어들이 반드시 철저히 매상확인을 할 것을 이 지면을 통해 당부 드린다.
매상확인은 업종에 따라 다르나 보통 2주 정도 하며, 이 경우 대충하지 말고 반드시 정확히 할 것을 거듭 당부 드린다. 필요한 경우 CPA를 통해 매입 영수증과 매출을 확인 하는 절차를 밟는 것이 좋다. 이 때 리스 계약서도 확인한다. 셀러가 언급한 리스 내역이 계약서 상에 명기되어 있는지 또는 언급하지 않았던 불리한 조건은 없는지 확인한다. 본인이 확인하기 어려울 때는 반드시 전문 변화의 도움을 받는 것이 현명하다.
3．에스크로 오픈
매상과 리스 확인이 끝나면 에스크로를 오픈한다. 이때 에스크로 인스트럭션이 나오는데 에스크로 회사는 이것을 근거해서 그대로 진행하므로 인스트럭션이 자기가 미리 작성한 오퍼와 일치하는지 확인하는 것이 중요하다. 에스크로는 이때 버크 세일(bulk sale) 공고를 신문에 게재한다. 이것이 바이어를 보호하는 것으로 셀러와 채무관계가 있는 사람은 이 공고 후 일정기간 안에 에스크로에 클레임을 할 수 있어서 셀러의 채무관계, 라이어빌러티가 드러난다.
간혹 에스크로 없이 직접 바이어와 셀러가 가게를 사고 파는데 이런 경우 바이어에게 상당히 불리하다. 에스크로 없이 매매가 이루어지면 바이어는 셀러의 채무 관계나, 저지먼트 (judgement) 혹은 어떤 라이어빌러티가 있는지 전혀 할 수가 없어 나둥에 문제 발생 시 보호 받기가 힘들다. 따라서 모든 비즈니스 거래에서는 에스크로를 열고 할 것을 철저히 권하고 싶다. 에스크로를 먼저 오픈하고 매상을 체크 하느냐? 매상을 먼저 체크하고 에스크로를 오픈하느냐는 필자가 가장 많이 받는 질문이다.
많은 비즈니스의 경우 에스크로 오픈을 매상체크 후에 하는 것이 좋다. 종종 셀러들은 에스크로를 열기만 하면 확실하고 안전하게 가게가 금방 팔릴 것 같다는 생각을 하지만 비즈니스 매매 과정은 과정 과정마다 많은 돌발 변수가 생긴다.
특히 매상 체크는 비즈니스 거래의 성패를 결정하는 가장 결정적인 요소로 에스크로를 연 후에 매상이 셀러가 약속한 대로 안 나오면 바이어는 비즈니스 매매를 포기하거나 가격을 낮춰 달라고 할 것이고 다행히 서로 타협이 되면 매매는 계속 진행이 되고 그렇지 않으면 에스크로는 불가피하게 깨지게 된다.
그 동안에 일어난 모든 경비는 셀러와 바이어가 반반씩 부담해야 하므로 이 방법이 꼭 좋은 방법이라 할 수 없겠다. 하지만 바이어가 이미 비즈니스의 모든 내용을 알고 있는 경우라면 에스크로를 먼저 열고 모든 것을 진행하는 것도 좋은 방법이다. 이 경우 상당한 시간이 절약될 수 있다.
4．리스계약, 라이센스,대출신청
- 리스계약, 비어와 와인 라이센스, 은행 대출 신청
리스는 에스크로가 오픈된 후 바로 신청하는 것이 좋다. 어떤 건물주들은 리스계약에 사인 하는데 상당 시간을 요구하기도 하고 특히 몰(mall) 리스는 최소 45일 이상 걸리므로 에스크로를 오픈 하자마자 바로 리스 신청을 하는 것이 현명하다. 에스크로가 제 날짜에 안 끝나는 원인 중 가장 큰 것이 바로 이 리스에 상당 시간이 소요되기 때문이다.
주류판매 비즈니스 경우에는 에스크로 오픈 후에 제일 먼저 비어와 와인 신청은 ABC에 한다. ABC 신청 서류는 매우 까다로와 작성 시 상당한 주의를 요하므로 관할 ABC에만 할 수 있다. ABC 신청 시 30일 이라는 포스팅 기간이 법적으로 필요하고 이후에야 새 바이어 이름으로 라이센스를 신청 할 수 있다. 새 바이어가 라이센스를 받기까지는 신청 후 약 2주정도 소요된다. 만약 바이어가 은행 융자를 받는 경우에는 에스크로 오픈 후 바로 신청한다.
5．장비리스트 작성
장비리스트 작성 시에는 모든 장비를 전부 기록한다. 항상 문제되는 것은 가게를 판 후 장비에 문제가 셍긴다던 지, 작동이 안 되는 것을 고치지 않고 파는 경우이다. 따라서 바이어는 에스크로가 끝나기 전 미리 전문인을 고용해서 장비를 체크하는 것이 좋다.
예를 들어 식당이나 마켓의 경우 전문 냉동인을 고용, 주로 말썽이 많은 냉장고·냉동고를 중심으로 모든 장비가 제대로 가동되는지 확인하면 좋다. 만약 고장이 발견되면 그 수리비용을 미리 셀러와 합의하여 원만하게 매매가 이루어지도록 서로 노력한다.
6．인벤토리 확인
위의 언급된 모든 과정이 끝났을 때 에스크로 클로징 준비를 한다. 보통 인벤토리는 에스크로 클로징 바로 전날 하거나 아니면 클로징 후에 바로 바이어와 셀러가 하기도 한다. 인벤토리 시에 자주 일어나는 일은 유통기한을 넘긴 약품, 식품, 썩었거나 부패한 것 등은 포함할 수 없는 것이 상식이나 가끔 셀러가 인벤토리에 포함을 시켜 이것이 나중에 분쟁이 되기도 한다.
종종 바이어 가운데는 인벤토리를 인수하지 않으려는 분이 있는데 업종을 바꾸지 않는 한 셀러가 가지고 있는 인벤토리를 인수하는 것이 원칙이다. 특히 같은 업종으로 장사 하는 경우에는 가게 인수 후 바로 인벤토리 부족으로 고생하시는 분들이 가끔 있으므로 참고 하길 바란다. 인벤토리가 많은 리커나 마켓의 경우 셀러와 바이어가 직접 하는 것보다는 인벤토리 전문회사를 고용하는 것이 공정하고 또 시간을 절약해서 좋다.
인벤토리 후에 그 대금을 셀러에게 지불하면 에스크로가 끝나고 그때부터 가게의 소유권은 셀러에서부터 바이어에게 넘어 오며 이제 정식을 바이어가 새 주인이 된 것이다. 참고로 필자가 종종 받는 질문 중에는 사업체 매매 에스크로 기간에 관한 것들이 있는데 가장 빨리 끝날 수 있는 에스크로 일자는 대략 21일 정도이고 ABC 라이센스가 있는 경우는 보통 8주 이상 소요된다.
7．라이센스 취득
비즈니스 운영에 필요한 셀러 퍼밋, 헬스 퍼밋, 비즈니스 라이센스 등 각종 라이센스를 취득하는 일이다. 셀러 퍼밋은 관할 BOE (Board of Equalization)에서 신청하며 셀러와 바이어가 함께 가서 신청하는 것이 좋다. 셀러는 자기 구좌를 클로즈하고 바이어는 새로 오픈한다. 셀러 퍼밋은 신청 즉시 그 자리에서 발급 받을 수 있다. 간혹 셀러가 가게운영 중 발생한 판매 세금을 안 냈을 경우가 있는데 이 경우 바이어가 그 세금을 떠맡게 될 수 있으므로 주의해야 한다. 하지만 에스크로를 통해서 매매가 이루어진 경우라면 에스크로를 통해서 해결할 수 있다.
비즈니스 라이센스는 사업체가 속한 도시에서 하며 절차는 셀러, 퍼밋과 비슷하다. 헬스 퍼밋은 헬스 디파트먼트에서 관할하며 특히 식당 하시는 분께서는 지옥에서 온 사자와 같이 무서운 것이 헬스 디파트먼트다. 새로 주인이 바뀐 곳은 대게 한달 안에 인스펙션이 나온다. 따라서 새 주인은 전 주인에게서 마지막 인스펙션 리포트를 꼭 건네 받아 어떤 지적 사항이 있는지 확인하고 미리 위생 상태 등을 철저히 점검 대비한다.
특히 LA 카운티 경우는 ABC등 등급을 사용하므로 낮은 등급을 받았을 경우 비즈니스에 상당한 타격을 받을 수 있다.
8．트레이닝
에스크로가 끝나고 새 주인이 정식 주인이 된 이후에 트레이닝을 하게 되는데 셀러는 2주 동안 자기가 아는 모든 지식, 전반적인 가게상황, 음식 만드는 법, 문제점 등을 철저하게 알려줄 의무가 잇으며 바이어는 그 내용을 반드시 숙지해야 한다. 또한 셀러는 반드시 매매 계약에 명시된 트레이닝 기간을 엄수해야 한다. 트레이닝 기간 후에 생기는 가게 문제에 대부분은 셀러가 관여하려 하지 않기 때문에 이 기간 중에 바이어는 충분한 정보를 셀러에게서 얻도록 한다.
2010년 10월 15일 금요일
스몰비즈니스 업종별 권리금
코인론드리 '20~30배' 리커·마켓 '6배'
많은 사람들이 새로운 사업을 생각해본다. 그러나 딱히 무엇을 해야 될지 감이 서지 않는다. 장사도 적성이 맞아야 한다. 또 주인의 성격과도 궁합이 맞아야 한다. 스몰 비즈니스는 업주의 주된 생활터전이다. 신중한 선택이 요구된다.
업종별 특징과 권리금 등을 분석해 봤다.
▶식당
흔히들 먹는 장사는 망하지 않는다고 말한다. 사람들이 기본적으로 먹어야 살기 때문일것이다.
식당은 주인의 손맛이 좋으면 매상을 많이 올릴 수 있다. 업주가 꼭 주방을 맡을 필요는 없지만 적어도 맛을 내는 비법에 대해서는 알고 있어야 된다.
또 주방장이 갑자기 결근이라도 하게되면 대체인력으로 주인이 주방으로 들어가야 하므로 음식을 만들줄 아는 것이 좋다. 큰 식당은 보조 주방장이 있지만 소형은 한 사람에 의해 음식이 만들어지기 때문이다.
한가지 더. 식당을 운영하려면 체력이 좋아야 한다. 대체적으로 식당은 운영시간이 길다. 점심부터 저녁장사까지 하려면 아침부터 늦은밤까지 뛰어야 한다. 종업원 의존도가 높다.
권리금은 매상의 8~10배 수준이다. 순익은 30%선이다.
▶주스바
식당에 비해 큰 기술이 필요하지 않다. 정해진 제조방식에 따라 주스를 만들어 내면 된다. 업주가 식당처럼 음식만드는 기술을 갖고 있지 않아도 된다. 누구나 할 수 있으므로 종업원 운영체제가 가능하다. 웰빙바람으로 경쟁만 없다면 사업전망은 좋은 편이다.
그러나 노동력이 많이 투입된다. 권리금은 매상의 12~15배다. 순익은 30%다.
▶코인 론드리
종업원만으로 운영이 가능하기 때문에 인기가 높다. 전문직 종사자나 한국에서 뭉칫돈을 갖고 온 사람 미국에서 재력을 쌓은 중장년층에서 선호한다. 주인의 특별한 기술을 필요로 하지 않는다. 저녁에 나와 매상만 걷어가면 된다. 가끔가다 발생하는 세탁기 고장을 주인이나 종업원이 수리할 수 있다면 비용지출을 줄일 수 있다.
흠이라면 자본이 많이 투입된다는 점이다. 보통 100만달러짜리는 돼야 월 1만달러를 갖고 간다. 콘인 론드리 가격은 최근들어 퍼밋을 받기 힘들어지면서 권리금도 오름세를 보이고 있다. 권리금은 20~30배다. 순익은 매상의 30%수준이다.
▶샌드위치
샌드위치는 미국인들의 점심식사다. 주로 도심지 낮시간대가 제일 바쁘다. 주말은 문을 닫는 경우가 많다. 주로 런치메뉴다보니 영업시간이 짧다.주말에 쉬기를 좋아하는 사람들이 할만한 업종이다.
단점이라면 매출을 올리기가 쉽지 않다. 하루종일 장사하는 리커나 점심과 저녁식사를 파는 일반 식당에 비해 큰 매상을 기대하기 힘들다.
권리금은 위치에 따라 매상의 10배 수준이다. 순익은 25~30%다.
▶리커/미니 마켓
한인 1세들이 많이 하는 전통의 업종이다. 영어를 잘 못해도 되므로 초기 이민자들도 쉽게 운영할 수 있다.
주로 현금장사이므로 업주입장에서는 유동성 흐름이 좋다. 그래서 불경기에도 인기 업종으로 변함이 없다. 한인 선호 업종중에서 항상 탑 5에 든다. 단점이라면 주인이 하루종일 가게에 붙어 있어야 된다. 여기저기 돌아다니는 활동적인 성격이라면 견뎌내기 힘들다. 대부분이 현금수입이기 때문에 잠간이라도 자리를 비우는 것이 부담스럽다.
또 현금을 많이 다루다보니 범죄의 표적이 되기 싶다. 그래서 오픈해서 문 닫을때까지 항상 긴장의 연속이다. 영업시간이 길다는 것도 단점중의 하나다. 권리금은 매상에 따라 다르며 대략 6배안팎이라고 보면 된다. 순익은 매상의 15~20%다.
▶세탁소
리커 마켓과 함께 한인 3대 업종중의 하나다. 재고가 없으며 완벽한 영어실력을 필요로 하지 않는다.
대개의 세탁소 업주들은 하루종일 가게를 지키는 편이다. 성격상 차분하고 조용한 타입이 어울린다. 돌아다니는 스타일은 않하는게 좋다. 손님이 맡긴 세탁물을 분실할때가 가장 난감하다.
다른 업종에 비해 경기에 따른 매상 변동폭이 크지 않다. 권리금은 매상의 14배 수준이다.
▶메일박스
직장인처럼 정확한 출퇴근을 선호하는 사람이라면 메일박스도 괜찮다. 근무시간은 우체국이 문여는 시간부터 문닫는 시간이라고 보면된다.
최근들어 인터넷 비즈니스가 늘어나면서 택배 물량도 증가하고 있다. 앞으로 전망은 밝다.
취급업무는 UPS FEDEX DHL 등 택배 서비스와 우편함(PO. Box)대여다. 각종 서류의 카피도 메일박스 고유 업무에 들어간다.
종업원체제가 가능하다. 권리금은 월 순익의 40배이상을 잡는다.
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| 한인들이 선호하는 리커와 마켓의 권리금은 매상에 따라 다르지만 대략 6배정도로 보면 된다. |
업종별 특징과 권리금 등을 분석해 봤다.
▶식당
흔히들 먹는 장사는 망하지 않는다고 말한다. 사람들이 기본적으로 먹어야 살기 때문일것이다.
식당은 주인의 손맛이 좋으면 매상을 많이 올릴 수 있다. 업주가 꼭 주방을 맡을 필요는 없지만 적어도 맛을 내는 비법에 대해서는 알고 있어야 된다.
또 주방장이 갑자기 결근이라도 하게되면 대체인력으로 주인이 주방으로 들어가야 하므로 음식을 만들줄 아는 것이 좋다. 큰 식당은 보조 주방장이 있지만 소형은 한 사람에 의해 음식이 만들어지기 때문이다.
한가지 더. 식당을 운영하려면 체력이 좋아야 한다. 대체적으로 식당은 운영시간이 길다. 점심부터 저녁장사까지 하려면 아침부터 늦은밤까지 뛰어야 한다. 종업원 의존도가 높다.
권리금은 매상의 8~10배 수준이다. 순익은 30%선이다.
▶주스바
식당에 비해 큰 기술이 필요하지 않다. 정해진 제조방식에 따라 주스를 만들어 내면 된다. 업주가 식당처럼 음식만드는 기술을 갖고 있지 않아도 된다. 누구나 할 수 있으므로 종업원 운영체제가 가능하다. 웰빙바람으로 경쟁만 없다면 사업전망은 좋은 편이다.
그러나 노동력이 많이 투입된다. 권리금은 매상의 12~15배다. 순익은 30%다.
▶코인 론드리
종업원만으로 운영이 가능하기 때문에 인기가 높다. 전문직 종사자나 한국에서 뭉칫돈을 갖고 온 사람 미국에서 재력을 쌓은 중장년층에서 선호한다. 주인의 특별한 기술을 필요로 하지 않는다. 저녁에 나와 매상만 걷어가면 된다. 가끔가다 발생하는 세탁기 고장을 주인이나 종업원이 수리할 수 있다면 비용지출을 줄일 수 있다.
흠이라면 자본이 많이 투입된다는 점이다. 보통 100만달러짜리는 돼야 월 1만달러를 갖고 간다. 콘인 론드리 가격은 최근들어 퍼밋을 받기 힘들어지면서 권리금도 오름세를 보이고 있다. 권리금은 20~30배다. 순익은 매상의 30%수준이다.
▶샌드위치
샌드위치는 미국인들의 점심식사다. 주로 도심지 낮시간대가 제일 바쁘다. 주말은 문을 닫는 경우가 많다. 주로 런치메뉴다보니 영업시간이 짧다.주말에 쉬기를 좋아하는 사람들이 할만한 업종이다.
단점이라면 매출을 올리기가 쉽지 않다. 하루종일 장사하는 리커나 점심과 저녁식사를 파는 일반 식당에 비해 큰 매상을 기대하기 힘들다.
권리금은 위치에 따라 매상의 10배 수준이다. 순익은 25~30%다.
▶리커/미니 마켓
한인 1세들이 많이 하는 전통의 업종이다. 영어를 잘 못해도 되므로 초기 이민자들도 쉽게 운영할 수 있다.
주로 현금장사이므로 업주입장에서는 유동성 흐름이 좋다. 그래서 불경기에도 인기 업종으로 변함이 없다. 한인 선호 업종중에서 항상 탑 5에 든다. 단점이라면 주인이 하루종일 가게에 붙어 있어야 된다. 여기저기 돌아다니는 활동적인 성격이라면 견뎌내기 힘들다. 대부분이 현금수입이기 때문에 잠간이라도 자리를 비우는 것이 부담스럽다.
또 현금을 많이 다루다보니 범죄의 표적이 되기 싶다. 그래서 오픈해서 문 닫을때까지 항상 긴장의 연속이다. 영업시간이 길다는 것도 단점중의 하나다. 권리금은 매상에 따라 다르며 대략 6배안팎이라고 보면 된다. 순익은 매상의 15~20%다.
▶세탁소
리커 마켓과 함께 한인 3대 업종중의 하나다. 재고가 없으며 완벽한 영어실력을 필요로 하지 않는다.
대개의 세탁소 업주들은 하루종일 가게를 지키는 편이다. 성격상 차분하고 조용한 타입이 어울린다. 돌아다니는 스타일은 않하는게 좋다. 손님이 맡긴 세탁물을 분실할때가 가장 난감하다.
다른 업종에 비해 경기에 따른 매상 변동폭이 크지 않다. 권리금은 매상의 14배 수준이다.
▶메일박스
직장인처럼 정확한 출퇴근을 선호하는 사람이라면 메일박스도 괜찮다. 근무시간은 우체국이 문여는 시간부터 문닫는 시간이라고 보면된다.
최근들어 인터넷 비즈니스가 늘어나면서 택배 물량도 증가하고 있다. 앞으로 전망은 밝다.
취급업무는 UPS FEDEX DHL 등 택배 서비스와 우편함(PO. Box)대여다. 각종 서류의 카피도 메일박스 고유 업무에 들어간다.
종업원체제가 가능하다. 권리금은 월 순익의 40배이상을 잡는다.
셀러 납세 여부조차 확인 안해, 바이어들 '세금 폭탄'에 운다
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셀러가 재고물량 임의 매각
리스 '덤터기' 피해도 늘어
최근 사업체 매매에 ‘신용거래’가 늘면서 이에 따른 부작용도 속출하고 있다.
비용 절약을 위해 에스크로를 오픈하지 않았다가 셀러의 세금 완납 여부를 제대로 확인하지 못해 ‘세금폭탄’을 맞는 바이어가 있는가 하면, 권리금 없이 ‘리스인수’ 조건만으로 쉽게 업소를 매입했다 낭패를 보는 사례도 많은 것으로 알려졌다.
◇세금완납 여부 = 관계자들에 따르면 비즈니스 매매 과정에서 세금완납증명서(Tax Clearance Certificate)를 확인하지 않아 바이어가 손해를 보는 경우가 늘고 있다.
즉, 비즈니스 거래를 마감하기 전에는 반드시 가주조세형평국(BOE)과 가주고용개
발국(EDD)에서 세금완납증명서를 받아 세금 문제를 깨끗이 마무리지어야 하지만 셀러의 말만 믿고 있다가 나중에야 미납 사실을 발견하게 되는 경우다.
BOE의 미셸 박 위원은 “감사에서 셀러가 판매세를 고의적으로 축소 보고한 것이 적발되면 일차적으로 셀러에게 미납세금과 벌금이 부과된다”며 “하지만 셀러가 파산을 하거나 끝까지 세금을 납부하지 않으면 바이어가 이를 승계해야 한다”고 설명했다.
한 에스크로 관계자 역시 “관행적으로 비즈니스 매매시 셀러와 바이어가 합의하에 거래가의 20%정도만 에스크로에 맡기고 나머지는 셀러에게 지급됐다”며 “하지만 감사에서 미납된 세금이나 벌금이 맡긴 돈 보다 더 많아 바이어가 이를 부담하는 사례가 늘고 있다”고 주의를 당부했다.
이어 과거에는 비즈니스 거래 10건중 2건 정도에서만 이런 문제가 생겼지만 경기침체가 시작된 이후에는 10건중 8건에서 이런 문제가 발생하고 있다고 덧붙였다.
또 다른 에스크로업계 관계자도 “세금완납증명서를 BOE와 EDD에서 받기전까지는 매매가격의 100%를 에스크로에 맡기는 것이 안전하며, 감독국 역시 최근에는 매매가 완료되기 전까지는 인수 금액 전부를 셀러에게 주지 말 것을 권고하고 있다”고 강조했다.
◇물품대금 지급 = 셀러는 일괄판매법(Bulk Sales Law)에 따라서 비즈니스 매각시 반드시 채권자와 물품 공급업자에게 소유권 이전 사실을 알려주어야 한다. 이 법은 셀러가 채무자와 제품 공급업자에게 제품 대금을 주지 않은 채 재고 물량을 처분하는 것을 방지하기 위한 것이다. 하지만 셀러와 바이어가 합의하면 이 절차를 생략할 수도 있다.
정찬용 상법 변호사는 “만약 셀러가 이법을 준수하지 않고 재고 물량을 모두 매각한 후 잠적해 버리면 피해를 본 채권자와 물품 공급업자가 비즈니스 거래 자체를 무효화시키는 소송을 제기할 수 있다”며 바이어들의 주의를 당부했다.
특히 마켓이나 리커스토어 등을 인수할 때 반드시 바이어는 이 조항을 계약서에 명시하거나 에스크로중일 때 이런 사실을 점검할 것을 정 변호사는 조언했다.
◇리스 기간 인수 = 최근 빈번한 ‘리스인수’나 서브리스도 조심해야 한다. 우선 건물주의 사전 동의나 허락이 없다면 리스기간 인수나 서브리스 모두 무효다.
따라서 사업체 거래시 셀러와 바이어는 건물주의 서면동의를 받아 리스권 양도(Assignment of Lease) 절차를 밟아야 한다. 또한 인수할 때는 반드시 남은 계약기간과 조건을 확인해야 한다.
주택 보험료 아끼는 방법, 본인부담액 500달러서 1000달러로 올리면 25% 절약
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1. 보험사 변경
금융위기 이후 다수의 보험사들이 보험료를 올렸다. 한편으로는 불경기로 인해 신규 고객 유치 경쟁를 벌이면서 새로 주택 보험을 가입하는 소비자에게는 다양한 혜택을 제공하고 있다. 따라서 한 회사에 충성하기보다는 더 좋은 조건을 제시하는 보험사로 변경하는 것도 생각해 보아야 한다. 만약 보험사를 변경하기로 했다면 자동차 보험사도 같은 보험사로 바꾸는 것이 유리하다. 보통 주택과 자동차 보험을 함께 가입할 경우 보험료를 5~15%까지 절약할 수 있다.
2. 보상범위 확인
보유하고 있는 보험규정을 살펴보면 인플레이션 조항이 있는 경우가 많다. 이 조항에 따라서 매년 조금씩 보상금액이 자동적으로 인상된다. 이 조항을 현실에 맞게 조절하고 주택 복원가치 금액을 30만달러에서 25만달러로 낮추면 10% 정도의 보험료를 낮출 수 잇다.
3. 보험 기록 확인
융자 은행이 융자 신청자들의 신용점수를 조회하듯 보험사 역시 'CLUE'라는 데이터베이스에서 보험 가입자의 보험 청구기록을 체크한다. 문제는 이 데이터베이스에 오류가 많다는 것이다. 이에 따라 가입자는 유료 웹사이트(choicetrust.com)를 통해 기록상에 오류가 있는 지 확인하는 것이 바람직하다.
4. 적은 금액 청구
아무리 적은 금액을 청구하더라도 보험료 인상 요인이 될 수 있다. 수리비용이 적은 깨진 창문이나 누수 파이프 교체 비용을 보험으로 청구하면 보험료가 10~15%까지 인상될 수 있다.
이에 본인부담액을 최대한 올리고 금액이 얼마 되지 않는 것은 본인 부담으로 수리하는 것이 유리하다. 본인부담액을 500달러에서 1000달러로 올리면 보험료를 25%까지 줄일 수 있다.
5. 주변환경 알기
산불 화재나 홍수 피해가 빈번한 지역의 주택 보험료는 다른 지역에 비해 높다. 특히 과거에 같은 피해로 반복적으로 보험료를 청구한 기록이 있다면 더욱 그럴 가능성이 농후하다. 따라서 주택을 구입할 때 반드시 셀러의 CLUE 보고서를 확인하여 청구 기록이 남아 있다면 이점을 들어 주택 구입가 인하를 협상할 수 있다.
첫 주택 장만하려면 연봉 7만달러 넘어야
중간가 42만 여 달러 주택 기준
오렌지카운티 첫 주택구입자들은 최소 7만달러 이상을 벌어야 한다는 조사 결과가 발표됐다.
가주부동산협회(CRA)가 최근 발표한 2분기 주택구입가능지수 보고서에 따르면 오렌지카운티 주민이 중간가격 42만8810달러인 스타터 홈을 구입할 경우 모기지 비용과 세금 보험료를 합쳐 월 2360달러의 지출을 해야 하며 이를 감당하기 위해선 연 7만670달러 이상을 벌어야 한다.
이같은 기준으로 볼 때 오렌지카운티 전체 가구 가운데 스타터 홈 구매가 가능한 가구는 전체의 54%인 것으로 집계됐다.
스타터 홈 구입을 위한 소득 기준에서 오렌지카운티는 샌타클래라 카운티(연 8만8250달러) 샌프란시스코 베이 지역(연 8만2820달러)에 이어 가주에서 세 번째로 높은 수치를 기록했다.
가주에선 올해 2분기 현재 전체 가구의 64%가 첫 주택(중간값 26만6750달러) 구입이 가능한 소득(연 4만3960달러)을 올리고 있다.
오렌지카운티 첫 주택구입자들은 최소 7만달러 이상을 벌어야 한다는 조사 결과가 발표됐다.
가주부동산협회(CRA)가 최근 발표한 2분기 주택구입가능지수 보고서에 따르면 오렌지카운티 주민이 중간가격 42만8810달러인 스타터 홈을 구입할 경우 모기지 비용과 세금 보험료를 합쳐 월 2360달러의 지출을 해야 하며 이를 감당하기 위해선 연 7만670달러 이상을 벌어야 한다.
이같은 기준으로 볼 때 오렌지카운티 전체 가구 가운데 스타터 홈 구매가 가능한 가구는 전체의 54%인 것으로 집계됐다.
스타터 홈 구입을 위한 소득 기준에서 오렌지카운티는 샌타클래라 카운티(연 8만8250달러) 샌프란시스코 베이 지역(연 8만2820달러)에 이어 가주에서 세 번째로 높은 수치를 기록했다.
가주에선 올해 2분기 현재 전체 가구의 64%가 첫 주택(중간값 26만6750달러) 구입이 가능한 소득(연 4만3960달러)을 올리고 있다.
주거용 주택 2년 이상 거주 땐, 50만불(부부 기분)까지 양도차익 면세
미국 부동산 구입 세금, 알아두면 좋은 Tip
투자용은 연도 따라 세율 차이…소득 많다면 1년 후 매각 유리
다주택 소유자 세금 차별 없어
한국에서 미국 주택이나 상업용 건물 구입에 관심을 갖는 사람이나 기업들이 많다. 그러나 미국내 부동산 구입시 발생하는 세금이나 법적문제에 대해서 아는 사람들은 그리 많지 않다.
미국은 한국과 달리 부동산을 구입할 때 내야하는 세금이 없으며 양도세에 대해서도 관대한 편이다. 다음은 개인이나 기업이 미국 부동산을 구입할 때 알아두어야할 내용들이다.
▶부동산 구입시 발생하는 세금
미국에는 부동산 구입에 따른 취득세 등록세가 없다.
▶부동산을 매각할 경우 차익에 대한 과세
양도차익(capital gain)에 대한 세금은 주거용과 투자용이 다르다.
주거용 주택은 홈 오너가 2년 이상 거주할 경우 싱글은 25만 달러까지 부부는 50만 달러까지 면세된다. 이 부분이 주거용 주택에 대한 가장 큰 투자매력중 하나다.
투자용은 매각연도에 따라 세율이 달라진다.
구입후 1년이내 되팔 경우에는 매매차익을 그 해 개인이 벌어들인 소득에 더한 후 세금이 결정된다. 소득에 따라 세율(tax bracket)이 정해진다는 뜻이다.
참고로 미국의 개인 연방세율은 소득에 따라 10%~35%로 분류된다. 가주 소득세는 1.25%~9.55%다.
구입후 1년 이후 매각할 경우에는 매매차익에 대해 15%의 연방세가 부과된다. 가주 세율은 최대 9.55%까지다.
개인의 소득이 많을 경우에는 투자용 부동산 매각시점을 1년후로 잡는 것이 유리하다.
▶부동산을 보유하고 있을 때 재산세는
재산세의 기본 세율은 구입가격의 1%~1.25%라고 보면된다. 50만달러짜리 주택을 구입했다면 매년 5000달러~6250달러+알파(α)를 지불해야 된다.
여기서 알파란 로컬지역의 학교 소방서 등의 지원경비를 말하는 것으로 아이템 별로 수십달러 정도 된다.
신규개발단지내 주택은 특별세금이 부과될 수 도 있다. 일명 '멜로 루스 세금'(Mello Roos Tax)으로 주택단지조성을위해 투입되는 상.하수도 건설이나 학교신설에 따른 비용을 홈 오너들이 분담하는 것이다.
▶1가구 2주택 또는 다 주택 소유 시 법적 문제
미국에는 주택을 많이 소유해도 아무런 법적 문제가 없다.한국에서는 보유연도나 보유 주택 수에 따라 세금이 달라지지만 미국에는 차별조항이 없다.
▶기업이 상업용 부동산 투자를 하는데 있어 발생하는 세금 또는 계약조건
법인이 투자용 건물을 구입하고나서 수년후 매각해서 발생하는 수익에 대한 세율은 그 기업이 당해연도에 벌어들인 소득에 따라 세율이 정해진다. 법인 소득세에 대한 연방세율은 15%~39%다. 가주는 법인 소득세가 8.84%로 고정되어 있다.
법인역시 소득이 많이 발생하는 기업이라면 투자용 부동산 매각은 1년후에 하는 것이 좋다.
기업이 비 업무용 부동산을 구입했다고 해서 별다른 법적 세금적 문제는 없다.
투자용은 연도 따라 세율 차이…소득 많다면 1년 후 매각 유리
다주택 소유자 세금 차별 없어
한국에서 미국 주택이나 상업용 건물 구입에 관심을 갖는 사람이나 기업들이 많다. 그러나 미국내 부동산 구입시 발생하는 세금이나 법적문제에 대해서 아는 사람들은 그리 많지 않다.
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▶부동산 구입시 발생하는 세금
미국에는 부동산 구입에 따른 취득세 등록세가 없다.
▶부동산을 매각할 경우 차익에 대한 과세
양도차익(capital gain)에 대한 세금은 주거용과 투자용이 다르다.
주거용 주택은 홈 오너가 2년 이상 거주할 경우 싱글은 25만 달러까지 부부는 50만 달러까지 면세된다. 이 부분이 주거용 주택에 대한 가장 큰 투자매력중 하나다.
투자용은 매각연도에 따라 세율이 달라진다.
구입후 1년이내 되팔 경우에는 매매차익을 그 해 개인이 벌어들인 소득에 더한 후 세금이 결정된다. 소득에 따라 세율(tax bracket)이 정해진다는 뜻이다.
참고로 미국의 개인 연방세율은 소득에 따라 10%~35%로 분류된다. 가주 소득세는 1.25%~9.55%다.
구입후 1년 이후 매각할 경우에는 매매차익에 대해 15%의 연방세가 부과된다. 가주 세율은 최대 9.55%까지다.
개인의 소득이 많을 경우에는 투자용 부동산 매각시점을 1년후로 잡는 것이 유리하다.
▶부동산을 보유하고 있을 때 재산세는
재산세의 기본 세율은 구입가격의 1%~1.25%라고 보면된다. 50만달러짜리 주택을 구입했다면 매년 5000달러~6250달러+알파(α)를 지불해야 된다.
여기서 알파란 로컬지역의 학교 소방서 등의 지원경비를 말하는 것으로 아이템 별로 수십달러 정도 된다.
신규개발단지내 주택은 특별세금이 부과될 수 도 있다. 일명 '멜로 루스 세금'(Mello Roos Tax)으로 주택단지조성을위해 투입되는 상.하수도 건설이나 학교신설에 따른 비용을 홈 오너들이 분담하는 것이다.
▶1가구 2주택 또는 다 주택 소유 시 법적 문제
미국에는 주택을 많이 소유해도 아무런 법적 문제가 없다.한국에서는 보유연도나 보유 주택 수에 따라 세금이 달라지지만 미국에는 차별조항이 없다.
▶기업이 상업용 부동산 투자를 하는데 있어 발생하는 세금 또는 계약조건
법인이 투자용 건물을 구입하고나서 수년후 매각해서 발생하는 수익에 대한 세율은 그 기업이 당해연도에 벌어들인 소득에 따라 세율이 정해진다. 법인 소득세에 대한 연방세율은 15%~39%다. 가주는 법인 소득세가 8.84%로 고정되어 있다.
법인역시 소득이 많이 발생하는 기업이라면 투자용 부동산 매각은 1년후에 하는 것이 좋다.
기업이 비 업무용 부동산을 구입했다고 해서 별다른 법적 세금적 문제는 없다.
미국주택가격의 모든 것
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미국의 부동산 업계에는 ‘10년 주기설’을 믿는 사람들이 많습니다. 부동산 경기가 10년을 주기로 5년 호황과 5년 불황을 반복한다는 것입니다. 1970년, 1980년대는 비교적 10년 사이클이 잘 맞았습니다.
하지만 1997년 오르기 시작한 부동산 가격은 2006년 까지 멈추지 않고 상승세가 계속됐습니다. 이후 내리막을 탄 지 올해로 4년이 됐습니다. 주택가격은 더 떨어질까요. 미국의 주택가격에 대해 알아봅니다.
미국에서 ‘집’을 산다는 것은 특별한 의미가 있다. 이민자로서 ‘아메리칸 드림’의 상징이기도 하다. 하지만 ‘부동산 불패’ 신화를 믿어 온 한인들에게 미국의 부동산 투자는 다소 당황스러울 수 있다. 일부 예외기간을 제외하곤 최근 120년 동안 부동산 가격이 크게 변하지 않았기 때문이다. 부동산 ‘불패’가 아니라 부동산 ‘불변’이다. 적어도 미국의 주택가격 추이를 보여주는 대표지수중 하나인 ‘쉴러 지수’에 따르면 그렇다.
◇주택 가격은 변하지 않았다 (1890-2010)
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예일대의 로버트 쉴러 교수는 1890년 부터 미국의 주택 가격 동향을 보여주는 ‘쉴러 지수’를 만들었다. 쉴러 지수는 1890년의 집 값을 100(또는 10만 달러)로 놓고 이후의 주택가격을 비교한다. 쉴러 지수에 따르면 1920년에는 주택 가격이 6만6000달러으로 떨어졌고 부동산 경기가 최고조에 올랐던 2006년에는 20만2000달러에 달한다.
하지만 1997~2006년 사이 집 값이 두 배가 된 폭등기를 제외하곤 대부분의 기간에서 이 수치는 10% 내외로 움직여 왔다. 2010년 현재 이 지수는 130을 기록하고 있다. 120년 전에 비해 30%가 오른 수준이다.
◇2010년 주택 중간가 16만 달러 지역따라 천차만별
쉴러 지수는 물가상승을 반영한 금액으로 실제 주택 가격과는 차이가 있다. 미국 각 지역의 주택 가격을 발표하는 전미부동산협회(NAR)에 따르면 2010년 1분기 현재 미국의 기존주택판매 중간가격은 16만6100달러다. 물론 한인들이 많이 거주하는 대도시들의 경우 이 보다 주택가격이 훨씬 높다.
가장 높은 지역은 하와이 호놀룰루로 주택거래 중간가가 62만1200달러로 나타났다. 이어 샌프란시스코(51만82000달러)나 뉴욕(43만6900달러), LA(33만1400달러), 워싱턴DC(29만2600달러), 시카고(17만6400달러), 애틀랜타(11만100달러) 등으로 나타났다.
◇모기지 금리 사상최저 (1963~2010)
주택을 구입하려면 보통 집 값의 30%정도는 자기 돈이 필요하다. 이를 다운페이먼트(down payment)라고 한다. 나머지 70%정도는 은행과 같은 융자기관에서 돈을 빌려 주택을 구입한다. 이러한 부동산담보대출을 모기지(mortgage)라고 부른다.
미국의 모기지 금리는 2010년 7월 현재 4.5%대(30년 만기 고정금리 기준)를 기록하고 있다. 이는 사상 최저 수준이다.
1960년 초반 6%로 시작한 미국의 모기지 금리는 1970년 7%~9%대를 유지했다. 하지만 이후 가파르게 상승해 1980년에 들어 와서는 모기지 금리가 10%를 넘어서 버렸다. 특히 1981년에는 30년 고정금리가 18%대까지 치솟기도 했다. 이후 금리가 줄곧 내리막을 타고 있으며 최근 들어서는 5% 밑의 초저금리를 형성하고 있다.
◇금리 1%하락하면 집 값 10%하락 효과
낮은 이자로 융자를 받으면 집을 싸게 사는 효과가 있다. 월스트리트저널(WSJ) 분석에 따르면 모기지 금리가 1%포인트 낮아 지면 주택가격은 평균 10%정도 떨어진다.
예를 들어 보자. 50만 달러 주택을 사기 위해 다운 페이먼트로 30%인 15만 달러 정도가 필요하다. 은행에선 집값의 70%수준인 35만달러를 융자받을 수 있다. 현재 4.5%의 모기지 금리를 적용 받으면 향후 30년간 매달 1773달러를 갚아나가야 한다. 30년간 융자 원금과 이자를 포함해 모두 63만8423달러를 지불하는 셈이다.
모기지 금리가 1%포인트 올라 5.5%가 되면 매월 내야 하는 금액은 1987달러, 30년간 부채 총액은 71만5414달러로 불어난다. 상상하기 싫지만 모기지 금리가 30년 전 수준인 18%로 치솟았다고 가정하자. 같은 35만 달러를 빌려도 매달 5274달러, 30년간 부채 총액은 189만8927달러나 된다.
집 잘 팔리게 하는 9가지 방법
식탁은 세팅해 놓고 옷장의 옷은 절반으로
주방에 투자, 가장 확실한 보장
연방정부의 세금혜택이 종료되면서 주택 매매시장도 주춤거리는 분위기다. 여러 가지 주택시장 회복을 알리는 신호들이 감지되고는 있지만 여전히 시장은 구매자 중심이다.
부동산 전문가들은 “구매자들이 우위에 있는 시장이기는 하지만 작은 노력이 집의 경쟁력을 높이는 큰 효과를 가져올 수 있다”고 조언했다.
최근 볼티모어 선이 집을 팔려는 주택 소유주들을 위해 소개한 ‘구매자들을 유혹하는 9가지 방법’을 정리해 본다.
▷객관적이 된다= 주택소유주들에게 가장 어려운 점 중 하나는 ‘내 집’에 대한 객관성을 갖는 것이다. 전문가들은 객관적으로 집을 보기 어렵다면 사진을 찍어서 비춰지는 모습을 보라고 조언했다. 사진은 집 밖 거리에서, 주방, 거실, 방 등에서 다각도로 찍는 게 좋다.
▷정원부터 시작한다= 집에 대한 첫인상을 좌우하는 정원에 변신을 시도한다. 번지수가 적힌 문패도 새로 달고 나무와 잔디는 보기 좋게 다듬는다. 쓰레기통은 보이지 않도록 가려둔다.
▷삶의 활기를 더한다= 화분이나 꽃, 고급스런 조화를 집에 두면 집안 분위기에 활기를 더한다. 구매자들의 눈길을 끌 수 있는 식물을 고르기 어렵다면 인테리어 잡지를 통해 힌트를 얻는 것도 방법이다.
▷주방에 투자한다= 주방에 투자하는 것만큼 확실한 소득 보장도 없다. 주방이야 말로 구매자들의 구매 욕구를 당길 수 있는 최고의 무기다. 유행에 맞는 선반과 현대적인 조리대, 세련된 조명, 깨끗하게 페인트 칠 된 벽 등에만 신경을 써도 구매자들의 마음을 사로잡을 수 있다.
▷식탁에 세팅을 해둔다= 인테리어 잡지에는 식탁이 정갈하게 나이프와 포크, 접시 등으로 세팅돼 있는 모습을 볼 수 있다. 식탁을 세팅해 놓으면 구매자들을 초대한 인상을 줄 뿐만 아니라 구매자들이 이 집에 살 경우를 상상하게 만드는 효과가 있다.
▷현관문을 장식한다= 깨끗하고 세련된 현관은 집의 관리 수준을 판단할 수 있게 하는 가장 기본적인 척도다. 현관문은 페인트로 다시 칠하고 니스로 윤을 낸다. 작은 손잡이까지 세심하게 신경 쓰는 것이 좋다.
▷모든 방에 컨셉트를 입힌다= 모든 방들은 침실이면 침실, 공부방, 서재 등 각 방의 성격을 나타내는 컨셉트를 갖고 있어야 한다. 구매자들의 상상력을 자극할 뿐만 아니라 시선이 오래 머물도록 유도할 수 있다.
▷옷장의 옷은 반으로 줄인다= 옷장의 옷은 적을 수록 좋다. 필요하다면 창고를 빌려서라도 옷을 최소 절반 정도로 넣어 둔다. 그래야 구매자들이 옷장의 옷보다 옷장 자체에 더 관심을 둘 수 있다.
▷소파는 마주보게 둔다= 방안에 있는 가구는 되도록 줄이고 벽에 붙여놓지 않는다. 집 전체에 가구가 많다면 창고에 넣어 두는 것도 방법이다. 거실의 소파는 L자형보다는 마주보는 형태로 배치해 대화할 수 있는 분위기를 연출하는 게 효과적이다.
주방에 투자, 가장 확실한 보장
연방정부의 세금혜택이 종료되면서 주택 매매시장도 주춤거리는 분위기다. 여러 가지 주택시장 회복을 알리는 신호들이 감지되고는 있지만 여전히 시장은 구매자 중심이다.
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최근 볼티모어 선이 집을 팔려는 주택 소유주들을 위해 소개한 ‘구매자들을 유혹하는 9가지 방법’을 정리해 본다.
▷객관적이 된다= 주택소유주들에게 가장 어려운 점 중 하나는 ‘내 집’에 대한 객관성을 갖는 것이다. 전문가들은 객관적으로 집을 보기 어렵다면 사진을 찍어서 비춰지는 모습을 보라고 조언했다. 사진은 집 밖 거리에서, 주방, 거실, 방 등에서 다각도로 찍는 게 좋다.
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▷삶의 활기를 더한다= 화분이나 꽃, 고급스런 조화를 집에 두면 집안 분위기에 활기를 더한다. 구매자들의 눈길을 끌 수 있는 식물을 고르기 어렵다면 인테리어 잡지를 통해 힌트를 얻는 것도 방법이다.
▷주방에 투자한다= 주방에 투자하는 것만큼 확실한 소득 보장도 없다. 주방이야 말로 구매자들의 구매 욕구를 당길 수 있는 최고의 무기다. 유행에 맞는 선반과 현대적인 조리대, 세련된 조명, 깨끗하게 페인트 칠 된 벽 등에만 신경을 써도 구매자들의 마음을 사로잡을 수 있다.
▷식탁에 세팅을 해둔다= 인테리어 잡지에는 식탁이 정갈하게 나이프와 포크, 접시 등으로 세팅돼 있는 모습을 볼 수 있다. 식탁을 세팅해 놓으면 구매자들을 초대한 인상을 줄 뿐만 아니라 구매자들이 이 집에 살 경우를 상상하게 만드는 효과가 있다.
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▷모든 방에 컨셉트를 입힌다= 모든 방들은 침실이면 침실, 공부방, 서재 등 각 방의 성격을 나타내는 컨셉트를 갖고 있어야 한다. 구매자들의 상상력을 자극할 뿐만 아니라 시선이 오래 머물도록 유도할 수 있다.
▷옷장의 옷은 반으로 줄인다= 옷장의 옷은 적을 수록 좋다. 필요하다면 창고를 빌려서라도 옷을 최소 절반 정도로 넣어 둔다. 그래야 구매자들이 옷장의 옷보다 옷장 자체에 더 관심을 둘 수 있다.
▷소파는 마주보게 둔다= 방안에 있는 가구는 되도록 줄이고 벽에 붙여놓지 않는다. 집 전체에 가구가 많다면 창고에 넣어 두는 것도 방법이다. 거실의 소파는 L자형보다는 마주보는 형태로 배치해 대화할 수 있는 분위기를 연출하는 게 효과적이다.
콘도 구입? 콘도 신용 확인이 먼저!
"워싱턴 일원 콘도 10채 중 3·4채 대출 기준 부적합"
임대율·상업용 사용도·HOA 연체율 등 확인해야
알렉산드리아 올드타운의 방 2칸짜리 콘도를 구입하려던 제임스 차(가명)씨는 얼마 전 원하던 콘도를 포기해야 했다.
25만 달러 예산에 맞는 콘도를 어렵게 찾아 은행으로부터 10%다운페이먼트로 대출 승인까지 받아 놨지만 문제는 얘기치 않은 곳에서 발생했다.
콘도 단지의 전체 유닛 중 임대가 차지하는 비율이 35%로 페니매가 규정하는 최대 30%기준을 초과했기 때문이다.
차 씨는 “내 신용은 좋은데 콘도가 대출 부적격자였다”고 발을 동동 굴렀다.
부동산 업계 전문가들은 콘도 구입을 계획 중이라면 콘도 자체가 대출 승인 자격을 갖추고 있는지 먼저 확인하는 게 중요하다고 입을 모았다.
알링턴이나 듀폰서클 등 중심가를 제외한 상당수 지역들의 콘도 가격은 최저 수준에 머물고 있고, 여기에 모기지 금리는 사상 최저치 수준으로 주택구입자들에게는 더할 나위 없이 좋은 시장이다.
그러나 연방주택국(FHA)과 모기지 국책기업인 페니매, 프레디맥 등 주요대출기관들이 지난 2년 동안 콘도 대출 심사조건을 강화하면서 ‘자격미달’인 콘도들이 속출하고 있다는 게 업계의 설명이다.
페어팩스에 사무실을 둔 모기지 대출업체인 저스트모기지의 숀 여 사장은 “워싱턴 일원에서 콘도 10채 중 3,4채는 콘도 자체가 대출 자격에 미달돼 구입자들이 매입을 포기하고 있다”고 말했다.
워싱턴이 전국 콘도 시장에서 5번째로 큰 규모인 점을 감안할 때 적지 않은 숫자다.
워싱턴포스트는 최근 알렉산드리아에 있는 부동산 조사 업체인 델타 어소시에이츠의 통계 자료를 인용, 이 지역 콘도 단지는 2000여 개, 유닛은 총 2만2300여 개에 달한다고 전했다.
연초부터 6월 초까지 DC에서 대출 승인이 난 콘도는 약 340유닛, 메릴랜드와 버지니아는 각각 501건이었다.
▷페니매, 임대율 30%까지 허용= 페니매는 대출 조건에서 전체 콘도 유닛 중 임대가 차지하는 비율을 30%까지 허용하고 있다. 주택국이 보증하는 FHA융자의 경우 50%까지가 허용 범위다.
신축 콘도 단지의 경우 예비 분양된 유닛수도 대출 심사 조건에 포함되고 있다.
페어팩스에 있는 인터코스털 모기지의 프레드 바우어스 부사장은 “콘도 시장에서 가장 큰 걸림돌은 대출”이라며 “특히 콘도 단지에서 실수요자가 차지하는 비율”이라고 말했다.
한 업계 관계자는 경제적 사정으로 콘도를 처분하고 싶은 투자자들이나 실수요자들도 매각이 어려워 렌트 세입자를 찾고 있기 때문에 악순환이 계속되고 있다고 전했다.
▷주상복합 콘도, 상업용 비율 확인해야= 주상복합 콘도의 경우 상업용과 거주용 비율도 대출 심사 조건에 포함된다.
알렉산드리아에 있는 콘도 구입을 시도했던 한지영(가명)씨는 이 건물에 앵커 테넌트로 있는 홀푸드 때문에 대출에 어려움을 겪었다.
푸드가 전체 면적의 약30%를 차지하면서 페니매와 프레디맥이 제한하는 20% 기준을 초과했기 때문이다.
FHA융자나 군인출신에게 제공되는 VA융자의 경우 이 기준은 25%다.
업계 전문가들은 “콘도 구입자들은 고급스러움을 따질 게 아니라 대출이 가능한 건물인지를 먼저 확인해야 한다”고 강조했다.
▷콘도 관리비(HOA)연체율도 따져야= 콘도의 임대율이나 상업용 사용도가 대출 기준에 부합되더라도 관리비(HOA)연체율이 허용 기준 이상이면 대출 받는데 장애가 될 수 있다.
저스트모기지의 여 대표는 “HOA연체를 하는 유닛이 전체의 20~30%를 넘으면 그 만큼 압류 위험도 높다고 판단해 콘도 단지 자체가 대출승인 자격을 잃게 된다”고 말했다.
이 외에도 숏세일이나 압류 건수도 대출 심사 기준에 영향을 미친다.
콘도의 대출 자격 여부는 주택도시개발국(HUD,www.hud.gov) 웹사이트에서 확인할 수 있다.
여 대표는 “은행마다 대출기준이 다를 수는 있지만 FHA융자 등 정부가 보증하는 대출을 신청할 때는 반드시 HUD에서 예비 승인을 받은 콘도이어야 가능하다”고 말했다.
임대율·상업용 사용도·HOA 연체율 등 확인해야
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25만 달러 예산에 맞는 콘도를 어렵게 찾아 은행으로부터 10%다운페이먼트로 대출 승인까지 받아 놨지만 문제는 얘기치 않은 곳에서 발생했다.
콘도 단지의 전체 유닛 중 임대가 차지하는 비율이 35%로 페니매가 규정하는 최대 30%기준을 초과했기 때문이다.
차 씨는 “내 신용은 좋은데 콘도가 대출 부적격자였다”고 발을 동동 굴렀다.
부동산 업계 전문가들은 콘도 구입을 계획 중이라면 콘도 자체가 대출 승인 자격을 갖추고 있는지 먼저 확인하는 게 중요하다고 입을 모았다.
알링턴이나 듀폰서클 등 중심가를 제외한 상당수 지역들의 콘도 가격은 최저 수준에 머물고 있고, 여기에 모기지 금리는 사상 최저치 수준으로 주택구입자들에게는 더할 나위 없이 좋은 시장이다.
그러나 연방주택국(FHA)과 모기지 국책기업인 페니매, 프레디맥 등 주요대출기관들이 지난 2년 동안 콘도 대출 심사조건을 강화하면서 ‘자격미달’인 콘도들이 속출하고 있다는 게 업계의 설명이다.
페어팩스에 사무실을 둔 모기지 대출업체인 저스트모기지의 숀 여 사장은 “워싱턴 일원에서 콘도 10채 중 3,4채는 콘도 자체가 대출 자격에 미달돼 구입자들이 매입을 포기하고 있다”고 말했다.
워싱턴이 전국 콘도 시장에서 5번째로 큰 규모인 점을 감안할 때 적지 않은 숫자다.
워싱턴포스트는 최근 알렉산드리아에 있는 부동산 조사 업체인 델타 어소시에이츠의 통계 자료를 인용, 이 지역 콘도 단지는 2000여 개, 유닛은 총 2만2300여 개에 달한다고 전했다.
연초부터 6월 초까지 DC에서 대출 승인이 난 콘도는 약 340유닛, 메릴랜드와 버지니아는 각각 501건이었다.
▷페니매, 임대율 30%까지 허용= 페니매는 대출 조건에서 전체 콘도 유닛 중 임대가 차지하는 비율을 30%까지 허용하고 있다. 주택국이 보증하는 FHA융자의 경우 50%까지가 허용 범위다.
신축 콘도 단지의 경우 예비 분양된 유닛수도 대출 심사 조건에 포함되고 있다.
페어팩스에 있는 인터코스털 모기지의 프레드 바우어스 부사장은 “콘도 시장에서 가장 큰 걸림돌은 대출”이라며 “특히 콘도 단지에서 실수요자가 차지하는 비율”이라고 말했다.
한 업계 관계자는 경제적 사정으로 콘도를 처분하고 싶은 투자자들이나 실수요자들도 매각이 어려워 렌트 세입자를 찾고 있기 때문에 악순환이 계속되고 있다고 전했다.
▷주상복합 콘도, 상업용 비율 확인해야= 주상복합 콘도의 경우 상업용과 거주용 비율도 대출 심사 조건에 포함된다.
알렉산드리아에 있는 콘도 구입을 시도했던 한지영(가명)씨는 이 건물에 앵커 테넌트로 있는 홀푸드 때문에 대출에 어려움을 겪었다.
푸드가 전체 면적의 약30%를 차지하면서 페니매와 프레디맥이 제한하는 20% 기준을 초과했기 때문이다.
FHA융자나 군인출신에게 제공되는 VA융자의 경우 이 기준은 25%다.
업계 전문가들은 “콘도 구입자들은 고급스러움을 따질 게 아니라 대출이 가능한 건물인지를 먼저 확인해야 한다”고 강조했다.
▷콘도 관리비(HOA)연체율도 따져야= 콘도의 임대율이나 상업용 사용도가 대출 기준에 부합되더라도 관리비(HOA)연체율이 허용 기준 이상이면 대출 받는데 장애가 될 수 있다.
저스트모기지의 여 대표는 “HOA연체를 하는 유닛이 전체의 20~30%를 넘으면 그 만큼 압류 위험도 높다고 판단해 콘도 단지 자체가 대출승인 자격을 잃게 된다”고 말했다.
이 외에도 숏세일이나 압류 건수도 대출 심사 기준에 영향을 미친다.
콘도의 대출 자격 여부는 주택도시개발국(HUD,www.hud.gov) 웹사이트에서 확인할 수 있다.
여 대표는 “은행마다 대출기준이 다를 수는 있지만 FHA융자 등 정부가 보증하는 대출을 신청할 때는 반드시 HUD에서 예비 승인을 받은 콘도이어야 가능하다”고 말했다.
차압 경매, 전 주인 세금·담보 등 바이어가 해결
차압주택 경매 종류와 유의점
REO 경매는 큰폭 할인가에 구입 장점
집검사와 타이틀 보험도 받을 수 있어
지속되는 부동산 시장의 침체로 주택 가격이 호황일 때 보다 30~40% 정도 낮아졌다.
특히 차압주택 물량의 공급이 늘어나면서 주택 마련 및 투자 목적으로 차압주택을 구입하려는 소비자들이 증가하면서 차압 주택 경매에 대한 관심이 높아지고 있다.
또 물량 또한 계속 나오고 있는 추세다.
차압전문회사 리얼티트랙의 릭 사가 부사장은 "차압주택은 700만채가 넘는다"며 "또 일년에 150만~200만 채의 차압주택이 시장을 통해 소화될 수 있어서 아직도 물량은 충분하다. 따라서 올해에도 경매 시장이 활성화 될 것"이라고 말했다.
이처럼 차압 주택 경매에 대한 관심이 늘어나고 있지만 한인소비자들에게는 아직 생소한 것도 사실이다. 이에 차압 주택 경매의 종류와 유의점 등에 대해 알아 본다.
◇차압(혹은 트러스티)경매와 REO경매
일반적으로 차압 절차는 주택 소유주가 주택 융자금을 일정기간 연체하고 이에 융자기관이 연체통보(NOD)를 함으로써 시작된다. 이후 차압판매 통보(NOT)를 하고 이때도 주택소유주 모기지를 납부하지 못하면 차압(트러스티)경매가 진행된다.
이 경우 보통 법원에서 경매가 진행되고 보통 융자기관이 우선적으로 입찰해서 수금해야 하는 융자액과 같거나 높은 금액으로 최저 입찰한다. 이 때문에 보통 융자기관이 차압주택을 다시 재소유하게 된다. 그러나 계속되는 부동산 경기 침체로 주택가격이 융자금보다 적은 깡통주택이 늘어나는데다 유동성 문제로 부동산을 보유하는 것보다 매각하는 것을 선호하는 융자기관들이 많아지면서 종종 융자금보다 할인된 가격에 입찰가가 형성되는 경우도 있다.
차압 경매를 통해 구매할 경우 구매자는 전액 현금으로 결제해야 하며 구매하는 부동산의 법적 권리 침해에 대비해 가입하는 보험인 타이틀 보험도 받을 수 없다. 따라서 전 소유주가 세금을 안 낸 게 있거나 담보 등이 걸려 있으면 바이어가 해결해야 한다. 또 바이어는 주택 상태를 미리 확인할 수 없는데다 현재 그 주택에 살고 있는 거주자의 퇴거도 직접해야 하는 불편함이 있다.
반면 REO 경매에서 주택을 구입하면 집도 검사할 수 있고 타이틀 보험도 받을 수 있고 융자 신청도 가능하다.
◇오프라인 대 온라인 경매
한인들이 경매장에 나가 직접 경매에 참여하는데 가장 큰 장애물은 아마 언어일 것이다.
온라인 경매일 경우 컴퓨터 화면을 통해 실시간으로 업데이트되는 정보를 확인하면서 경매에 참여할 수 있어 언어 장벽이 최소화 된다. 또 경매장에서 대리인을 내세워 경매에 참여하는 것 보다 직접 경매상황을 통제할 수 있다는 장점도 있다.
이외에도 온라인이 갖는 특성인 공간적 제약이 없어 경매장에 직접 가지 않아도 집이나 사무실에서도 참여할 수 있다.
◇유의점
REO의 가격은 정상가보다 상당히 할인된 가격에 구입할 수 있다는 장점이 있어 인기를 끌고 있는 반면 유의할 점도 많다.
우선 REO는 재융자가 불가능한 경우가 많다. REDC축에 따르면 경매물건의 60%가 융자가 불가능한 부동산이었다.
또 융자기관이 관리를 철저하게 하지 않고 방치하는 경우가 많아 주택이 손상됐을 가능성이 높다. 이를테면 전 소유주가 퇴거 당할 때 붙박이 가구를 강제로 떼어 가기도 한다. 또 벽에 구멍을 내거나 냉장고 가스레인지와 식기세척기 혹은 유리 창문 등을 부수기도 한다. 따라서 수리비용이 많이 들 수 있다는 단점이 있다.
또 경매장 분위기에 휩쓸려 적정 가격보다 높은 가격에 매물을 구입할 수도 있어 사전에 시장조사를 통해 적정 가격을 정한 후 이 범위를 벗어나지 않고 구입하도록 해야 한다.
REO 경매는 큰폭 할인가에 구입 장점
집검사와 타이틀 보험도 받을 수 있어
지속되는 부동산 시장의 침체로 주택 가격이 호황일 때 보다 30~40% 정도 낮아졌다.
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또 물량 또한 계속 나오고 있는 추세다.
차압전문회사 리얼티트랙의 릭 사가 부사장은 "차압주택은 700만채가 넘는다"며 "또 일년에 150만~200만 채의 차압주택이 시장을 통해 소화될 수 있어서 아직도 물량은 충분하다. 따라서 올해에도 경매 시장이 활성화 될 것"이라고 말했다.
이처럼 차압 주택 경매에 대한 관심이 늘어나고 있지만 한인소비자들에게는 아직 생소한 것도 사실이다. 이에 차압 주택 경매의 종류와 유의점 등에 대해 알아 본다.
◇차압(혹은 트러스티)경매와 REO경매
일반적으로 차압 절차는 주택 소유주가 주택 융자금을 일정기간 연체하고 이에 융자기관이 연체통보(NOD)를 함으로써 시작된다. 이후 차압판매 통보(NOT)를 하고 이때도 주택소유주 모기지를 납부하지 못하면 차압(트러스티)경매가 진행된다.
이 경우 보통 법원에서 경매가 진행되고 보통 융자기관이 우선적으로 입찰해서 수금해야 하는 융자액과 같거나 높은 금액으로 최저 입찰한다. 이 때문에 보통 융자기관이 차압주택을 다시 재소유하게 된다. 그러나 계속되는 부동산 경기 침체로 주택가격이 융자금보다 적은 깡통주택이 늘어나는데다 유동성 문제로 부동산을 보유하는 것보다 매각하는 것을 선호하는 융자기관들이 많아지면서 종종 융자금보다 할인된 가격에 입찰가가 형성되는 경우도 있다.
차압 경매를 통해 구매할 경우 구매자는 전액 현금으로 결제해야 하며 구매하는 부동산의 법적 권리 침해에 대비해 가입하는 보험인 타이틀 보험도 받을 수 없다. 따라서 전 소유주가 세금을 안 낸 게 있거나 담보 등이 걸려 있으면 바이어가 해결해야 한다. 또 바이어는 주택 상태를 미리 확인할 수 없는데다 현재 그 주택에 살고 있는 거주자의 퇴거도 직접해야 하는 불편함이 있다.
반면 REO 경매에서 주택을 구입하면 집도 검사할 수 있고 타이틀 보험도 받을 수 있고 융자 신청도 가능하다.
◇오프라인 대 온라인 경매
한인들이 경매장에 나가 직접 경매에 참여하는데 가장 큰 장애물은 아마 언어일 것이다.
온라인 경매일 경우 컴퓨터 화면을 통해 실시간으로 업데이트되는 정보를 확인하면서 경매에 참여할 수 있어 언어 장벽이 최소화 된다. 또 경매장에서 대리인을 내세워 경매에 참여하는 것 보다 직접 경매상황을 통제할 수 있다는 장점도 있다.
이외에도 온라인이 갖는 특성인 공간적 제약이 없어 경매장에 직접 가지 않아도 집이나 사무실에서도 참여할 수 있다.
◇유의점
REO의 가격은 정상가보다 상당히 할인된 가격에 구입할 수 있다는 장점이 있어 인기를 끌고 있는 반면 유의할 점도 많다.
우선 REO는 재융자가 불가능한 경우가 많다. REDC축에 따르면 경매물건의 60%가 융자가 불가능한 부동산이었다.
또 융자기관이 관리를 철저하게 하지 않고 방치하는 경우가 많아 주택이 손상됐을 가능성이 높다. 이를테면 전 소유주가 퇴거 당할 때 붙박이 가구를 강제로 떼어 가기도 한다. 또 벽에 구멍을 내거나 냉장고 가스레인지와 식기세척기 혹은 유리 창문 등을 부수기도 한다. 따라서 수리비용이 많이 들 수 있다는 단점이 있다.
또 경매장 분위기에 휩쓸려 적정 가격보다 높은 가격에 매물을 구입할 수도 있어 사전에 시장조사를 통해 적정 가격을 정한 후 이 범위를 벗어나지 않고 구입하도록 해야 한다.
주택 오너 배우자로 바뀌면 부동산 가치 재산정 안되죠
'소유권 변경' 얼마나 알고 계세요?
50만달러짜리 주택의 기본 재산세는 최소 5000달러다. 만약 이 집이 숏세일이나 차압을 통해 25만달러라는 헐값으로 팔렸다면 이 주택의 기본 재산세는 2500달러가 된다.
미국은 주택의 오너가 바뀌면 재산세도 새로 바뀐 주인의 구입가격을 기본으로 매겨진다.
그래서 집을 사면 '소유권 변경(Change of Ownership)'을 등록해야 한다. 소유권 변경은 재산세 재산정을 위한 필수 과정이다.
그러나 소유권이 바뀌었다고 해서 모든 부동산에 대해 의무적으로 가치 재산정을 하는 것은 아니다.
▷부동산 가치를 재산정할때
1. 돈이나 정당한 가치를 주고 부동산을 구입하거나 소유권이 바뀌었을때.
2. 처음 조인트 테넌트(Joint Tenant:공동으로 이름을 올린 사람이 사망하면 그 사람의 지분이 생존한 사람한테 넘겨지는 등기방식)로 타이틀을 등기한 사람이 다른 사람한테 조인트 테넌트로 소유권을 넘겼을때.
3. TIC(Tenancy In Common)와 같은 지분참여형식으로 부동산 구입후 자신의 소유권을 다른 사람한테 넘기거나 팔았을때.
4. 회사나 파트너십 형태 또는 다른 사람과 부동산을 공동으로 소유하고 있다가 자신의 지분을 다른 사람한테 넘겼을때.
5. 부동산을 소유하고 있는 회사나 파트너십을 조절할 수 있는 권리를 취득했을때.
6. 저당권에 대한 차압이 실시될때.
7. 부동산을 서로 교환할때.
8. 배우자관계 이외의 사람한테 부동산을 증여하거나 유산으로 남겨줄때.
▷부동산 가치를 재산정할 필요가 없을때
1. 배우자간에 타이틀 소유권을 주고 받을때.
2. 처음 조인트 테넌트로 부동산을 소유했었던 사람한테 다시 조인트 테넌트로 타이틀에 이름을 올릴때.
3. 처음 조인트 테넌트로 부동산을 소유했었던 사람한테 부동산을 도로 넘겨줄때.
4. 융자시 부동산을 담보로 잡고 이것을 신탁증서형태로 타이틀을 등기할때.
5. 정부의 몰수로 넘어간 부동산 대신 정부로 부터 다른 부동산을 받았을때.
6. 공동 소유권자의 지분변화없이 타이틀 등기방법만 바꿀때.
7. 회사내 소수의 지분을 주고 받았을때
8. 파트너십관계에서 소수의 파트너 지분을 주고 받았을때.
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미국은 주택의 오너가 바뀌면 재산세도 새로 바뀐 주인의 구입가격을 기본으로 매겨진다.
그래서 집을 사면 '소유권 변경(Change of Ownership)'을 등록해야 한다. 소유권 변경은 재산세 재산정을 위한 필수 과정이다.
그러나 소유권이 바뀌었다고 해서 모든 부동산에 대해 의무적으로 가치 재산정을 하는 것은 아니다.
▷부동산 가치를 재산정할때
1. 돈이나 정당한 가치를 주고 부동산을 구입하거나 소유권이 바뀌었을때.
2. 처음 조인트 테넌트(Joint Tenant:공동으로 이름을 올린 사람이 사망하면 그 사람의 지분이 생존한 사람한테 넘겨지는 등기방식)로 타이틀을 등기한 사람이 다른 사람한테 조인트 테넌트로 소유권을 넘겼을때.
3. TIC(Tenancy In Common)와 같은 지분참여형식으로 부동산 구입후 자신의 소유권을 다른 사람한테 넘기거나 팔았을때.
4. 회사나 파트너십 형태 또는 다른 사람과 부동산을 공동으로 소유하고 있다가 자신의 지분을 다른 사람한테 넘겼을때.
5. 부동산을 소유하고 있는 회사나 파트너십을 조절할 수 있는 권리를 취득했을때.
6. 저당권에 대한 차압이 실시될때.
7. 부동산을 서로 교환할때.
8. 배우자관계 이외의 사람한테 부동산을 증여하거나 유산으로 남겨줄때.
▷부동산 가치를 재산정할 필요가 없을때
1. 배우자간에 타이틀 소유권을 주고 받을때.
2. 처음 조인트 테넌트로 부동산을 소유했었던 사람한테 다시 조인트 테넌트로 타이틀에 이름을 올릴때.
3. 처음 조인트 테넌트로 부동산을 소유했었던 사람한테 부동산을 도로 넘겨줄때.
4. 융자시 부동산을 담보로 잡고 이것을 신탁증서형태로 타이틀을 등기할때.
5. 정부의 몰수로 넘어간 부동산 대신 정부로 부터 다른 부동산을 받았을때.
6. 공동 소유권자의 지분변화없이 타이틀 등기방법만 바꿀때.
7. 회사내 소수의 지분을 주고 받았을때
8. 파트너십관계에서 소수의 파트너 지분을 주고 받았을때.
주택 소유 장·단점
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▷장점
1. 가치상승
캘리포니아는 역사적으로 볼때 항상 집값이 상승해왔다. 90년대초반과 지난 수년동안 침체상황을 겪고 있지만 결국 부동산은 오르게 되어 있다. 부동산의 가치상승은 인플레이션에 대처할 수 있는 좋은 재테크 수단이다.
2. 세금혜택
어떤 가정이 월 2000달러짜리 아파트에 살고 있다면 연간 렌트비로 2만4000달러가 나간다. 이 돈은 한푼도 세금공제를 받지 못한다. 그냥 허공으로 날라가는 돈이다.
그러나 주택 모기지 이자와 재산세는 소득공제가 된다. 이자로 연 2만달러와 재산세로 5000달러를 냈다고 하면 홈 오너는 2만5000달러를 자신의 소득에서 공제할 수 있다. 이자와 재산세는 렌트비처럼 없어지는 돈이 아니다.
대개의 경우 집없이 살던 사람이 세금보고때 돈을 더 내는 상황이었다면 주택 구입시 오히려 환불체크를 받을 수 있다.
무주택자들은 이 혜택이 얼마나 큰 지 감이 오지 않는다. 개인의 소득에 따라 세율도 달라지므로 정확하게 얼마라고 말할 수 없기 때문이다.
3. 에퀴티가 쌓인다
모기지 페이먼트에 원금도 포함되어 있다면 강제적으로 저축 하는 것과 같다. 해가 갈수록 원금이 깎이면서 에퀴티가 늘어난다.
집을 팔아서 챙긴 에퀴티는 개인의 경우 25만달러까지 부부는 50만달러까지 면세혜택을 받는다.(2년이상 거주시)
어떤 부부가 저축으로 50만달러를 만들었다면 이중 상당한 금액이 정부금고로 들어간다.또 다른 방법으로 이 정도의 금액을 벌었다면 거의 절반은 세금으로 나간다. 그러나 주택소유로 번 돈은 거의 알짜나 다름없다.
4. 현금 유동성
홈 오너가 살고있는 집을 렌트준다면 매월 고정적인 현금 수입이 들어온다. 또 투자용 주택은 감각상각이라는 세금공제효과도 볼 수 있다.
또 급전이 필요하면 집을 담보로 에퀴티 융자를 이용할 수 있다.
▷단점
1. 가치하락
집 구조가 좋지 않거나 경제.사회적 등 다른 외부적인 환경에 의해 가치가 하락 할 수 있다. 동네에 주민들이 싫어하는 쓰레기 하치장이 생긴다거나 건물이 오래돼 관리에 문제가 생기면 그로 인해 집값이 떨어 질 수 있다.
2. 유지관리
나이가 많은 고령자들은 집관리가 힘들 수 있다. 젊은 사람들은 간단한 못질을 스스로 할 수 있지만 힘이 달려 망치하나 잡을 수 없다면 사소한 일이라도 수리업자를 불러야 한다.
3. 유동성부족
집을 팔려면 시간이 필요하다. 주택은 주식처럼 바로 현금화 할 수가 없다. 최소 30일이상의 에스크로 기간이 있어야 하므로 다른 투자보다 유동성이 부족한 편이다.
4. 차압
이 세상에 100% 완벽한 것은 없다. 집도 마찬가지다. 아무리 경기가 좋다고 해도 홈 오너가 실직으로 인해 모기지 페이먼트를 못하면 집을 뺏길 수 밖에 없다. 주택은 언제나 차압의 가능성을 갖고 있다.
부동산세와 상속세
부동산세 주인 바뀔 때마다 당시 시세 적용
이번에는 부동산을 상속이나 혹은 증여를 통해 부모로 받을때 부동산세에는 어떠한 변화가 있는지를 알아보고자 한다.
부동산을 부모로 부터 받은 경우에 그 가치에 따라 부모가 상속세나 증여세를 내는 수도 있다.
상속세와 더불어 또 자녀들이 고려해야 하는 것은 과연 부동산세에 어떠한 차이가 생기는 가이다. 사실 상속세는 한번 내는 것이지만 부동산세는 부동산을 팔 때까지 매년 카운티에 내야 하는 것이기 때문에 작게 생각해야 할 문제는 아니다.
대개의 부동산세를 내는 기본 금액은 부동산의 주인이 바뀔 때마다 그 당시의 시세로 바뀌게 된다. 예를 들어 부동산을 사게 되면 산 가격이 부동산 세금이 매겨지는 기본금액이 되는것이다. 사실 현재처럼 부동산 가격이 점점 떨어지는 추세에는 부동산세가 다시 재조정이 되는것이 그다지 문제가 되지 않을 수가 있고 어떤 경우에는 차액을 돌려 받는경우도 있다.
부동산을 상속이나 혹은 증여로 타인에게 주는 경우에는 주는 당시의 부동산의 시세가 그 기본금액으로 정해지게 된다. 이러한 기본 법칙에 여러가지 예외법이 있는데 그 예를 들면 부동산의 명의를 자신의 리빙트러스트로 바꿀 때 혹은 부동산이 조인트 테넌트(Joint Tenant)에게 가는 경우 그리고 부모의 부동산이 자녀에게 가는 경우가 그러하다. 이렇게 예외법이 적용이 되는 경우에는 부동산의 주인이 바뀌어도 부동산세가 재조정이 되지않고 부동산을 준 사람이 내던 금액의 부동산세를 낼 수 있다.
특히 부모가 오래 전에 부동산을 사서 아주 적은 금액을 내는 경우에는 부모가 내던 금액을 그대로 자녀가 내는 것은 많은 이익이 될수 있다.
이러한 것을 'Parent-Children Exclusion'이라 하는데 이 예외법의 적용은 다음과 같다. 부모가 살던 집과 집이 아닌 부동산의 경우에는 100만 달러까지 부모의 부동산세 금액을 자녀가 "물려받아" 그대로 낼 수가 있는데 부동산이 부모의 집인 경우에는 그 가격에 제한이 없다.
이 예외법은 부동산이 부모에서 자녀 뿐만이 아니라 자녀에서 부모로 옮겨갈 때로 적용이 되며 할아버지 할머니가 혹 자녀가 먼저 사망하여 자신의 부동산을 손자 손녀들에게 줄때에도 적용이 된다. 이러한 예외법을 이용하는 방법은 부동산의 명의가 자녀들에게 넘어간 후에 카운티의 등기소에서 있는 서류양식을 꾸며서 내면 되는데 재산이 자녀들에게 넘어간 후에 3년 안에 그리고 자녀들이 부동산을 제3자에게 팔기 전에 하면 된다.
상속시에 재산을 분배할 때 이법을 어떻게 이용하는가에 따라 자녀들이 예외법을 적용받을 수도 그렇지 못할 수도 있다. 예를 들면 어머니가 돌아가셨는데 75만달러 상당의 집 한채와 돈 25만 달러를 남기셨다고 가정하자. 두 자녀가 집도 절반 돈도 절반씩 갖게 되면 부동산 세금면에서 볼때 어머니가 내시던 적은 부동산세를 자녀들이 계속 해서 낼수 있다.
그러나 한 자녀가 돈이 필요하기 때문에 돈을 다받고 그 대신 집의 2/3는 다른 자녀가 갖도록 서로 협의를 보았을 경우에는 부동산이 두 자녀에게 똑같은 비율로 배분이 된 것이 아니기 때문에 카운티에서는 어머니가 내시던 부동산세를 상속시의 시세로 다시 부동산세를 재조정하려 할 것이다.
이러한 것을 방지하기 위하여서는 리빙트러스트의 트러스티가 은행에서 집을 담보로 25만 달러를 꺼내어 현금 50만 달러를 돈이 필요한 자녀에게 주고 대신 은행빚이 있는 집은 다른자녀에게 100%을 주는 방법을 쓴다면 카운티에서 어머니의 부동산세를 집을 받은 자녀가 그대로 낼수 있도록 해 줄 수도 있다.
//http://www.koreadaily..com/news/read.asp?art_id=1023764
이번에는 부동산을 상속이나 혹은 증여를 통해 부모로 받을때 부동산세에는 어떠한 변화가 있는지를 알아보고자 한다.
부동산을 부모로 부터 받은 경우에 그 가치에 따라 부모가 상속세나 증여세를 내는 수도 있다.
상속세와 더불어 또 자녀들이 고려해야 하는 것은 과연 부동산세에 어떠한 차이가 생기는 가이다. 사실 상속세는 한번 내는 것이지만 부동산세는 부동산을 팔 때까지 매년 카운티에 내야 하는 것이기 때문에 작게 생각해야 할 문제는 아니다.
대개의 부동산세를 내는 기본 금액은 부동산의 주인이 바뀔 때마다 그 당시의 시세로 바뀌게 된다. 예를 들어 부동산을 사게 되면 산 가격이 부동산 세금이 매겨지는 기본금액이 되는것이다. 사실 현재처럼 부동산 가격이 점점 떨어지는 추세에는 부동산세가 다시 재조정이 되는것이 그다지 문제가 되지 않을 수가 있고 어떤 경우에는 차액을 돌려 받는경우도 있다.
부동산을 상속이나 혹은 증여로 타인에게 주는 경우에는 주는 당시의 부동산의 시세가 그 기본금액으로 정해지게 된다. 이러한 기본 법칙에 여러가지 예외법이 있는데 그 예를 들면 부동산의 명의를 자신의 리빙트러스트로 바꿀 때 혹은 부동산이 조인트 테넌트(Joint Tenant)에게 가는 경우 그리고 부모의 부동산이 자녀에게 가는 경우가 그러하다. 이렇게 예외법이 적용이 되는 경우에는 부동산의 주인이 바뀌어도 부동산세가 재조정이 되지않고 부동산을 준 사람이 내던 금액의 부동산세를 낼 수 있다.
특히 부모가 오래 전에 부동산을 사서 아주 적은 금액을 내는 경우에는 부모가 내던 금액을 그대로 자녀가 내는 것은 많은 이익이 될수 있다.
이러한 것을 'Parent-Children Exclusion'이라 하는데 이 예외법의 적용은 다음과 같다. 부모가 살던 집과 집이 아닌 부동산의 경우에는 100만 달러까지 부모의 부동산세 금액을 자녀가 "물려받아" 그대로 낼 수가 있는데 부동산이 부모의 집인 경우에는 그 가격에 제한이 없다.
이 예외법은 부동산이 부모에서 자녀 뿐만이 아니라 자녀에서 부모로 옮겨갈 때로 적용이 되며 할아버지 할머니가 혹 자녀가 먼저 사망하여 자신의 부동산을 손자 손녀들에게 줄때에도 적용이 된다. 이러한 예외법을 이용하는 방법은 부동산의 명의가 자녀들에게 넘어간 후에 카운티의 등기소에서 있는 서류양식을 꾸며서 내면 되는데 재산이 자녀들에게 넘어간 후에 3년 안에 그리고 자녀들이 부동산을 제3자에게 팔기 전에 하면 된다.
상속시에 재산을 분배할 때 이법을 어떻게 이용하는가에 따라 자녀들이 예외법을 적용받을 수도 그렇지 못할 수도 있다. 예를 들면 어머니가 돌아가셨는데 75만달러 상당의 집 한채와 돈 25만 달러를 남기셨다고 가정하자. 두 자녀가 집도 절반 돈도 절반씩 갖게 되면 부동산 세금면에서 볼때 어머니가 내시던 적은 부동산세를 자녀들이 계속 해서 낼수 있다.
그러나 한 자녀가 돈이 필요하기 때문에 돈을 다받고 그 대신 집의 2/3는 다른 자녀가 갖도록 서로 협의를 보았을 경우에는 부동산이 두 자녀에게 똑같은 비율로 배분이 된 것이 아니기 때문에 카운티에서는 어머니가 내시던 부동산세를 상속시의 시세로 다시 부동산세를 재조정하려 할 것이다.
이러한 것을 방지하기 위하여서는 리빙트러스트의 트러스티가 은행에서 집을 담보로 25만 달러를 꺼내어 현금 50만 달러를 돈이 필요한 자녀에게 주고 대신 은행빚이 있는 집은 다른자녀에게 100%을 주는 방법을 쓴다면 카운티에서 어머니의 부동산세를 집을 받은 자녀가 그대로 낼수 있도록 해 줄 수도 있다.
//http://www.koreadaily..com/news/read.asp?art_id=1023764
한국과 미국 부동산 거래의 차이점
신규 주택 분양 절차 '미국과 한국 차이점'
미국, '퍼블릭 리포트' 건축업자로 부터 받아야
한국, 계약금·중도금 입주전 잔금 내야
태평양을 방금 건너온 신참 이민자들이나 미국에서 한번도 집을 구입하지 않은 사람들은 미국의 부동산 거래방식을 잘 모른다. 한국식으로 생각하다보면 간혹 시행착오도 겪게된다.
집을 살때 왜 모기지 융자를 받아야 하는지 부동산 브로커는 무엇이며 신규주택은 어떻게 분양되는지 등 기본적인 상식을 알고 있으면 주택구입이 그만큼 쉬어진다. 미국 부동산과 본국 부동산의 거래 차이점을 알아보자.
▷미등기 전매
집 문서가 등기되기전에 재 판매하는 것으로 한국의 아파트 분양현장에서 흔히 볼 수 있다. 아파트 분양받은 사람이 자신의 이름으로 등기되기전에 프리미엄을 받고 다른 바이어한테 넘기는 방법이다. 물론 투기 과열지역에서는 미등기 전매가 금지되지만 아직도 일부 도시에서는 이러한 방식이 가능하다.
미국에서는 미등기 전매라는 것이 없다. 미국에서는 바이어가 에스크로를 오픈하면 그 바이어 이름으로 타이틀이 등록되고 나서야 다시 팔 수 있다.
▷부동산 커미션
한국은 셀러와 바이어가 공동으로 부담한다. 부동산 커미션 즉 복비는 거래가격에 따라 다르다.
매매가격이 2억원에서 6억원미만이면 0.4%이내다. 6억이상은 0.2%로 내려간다. 중개업자가 7억짜리 아파트를 매매했다면 140만원을 복비로 받는다. 한국의 복비는 건설교통부의 지침아래 일반 지방자치단에서 그 요율을 정해 놓았다. 최근에는 부동산 중개업자들이 컨설턴트비라는 명목으로 셀러와 바이어로부터 거래가격의 1%씩을 중개료로 받기도 한다.
미국은 부동산 커미션이 법으로 정해지지 않았다.
셀러와 리스팅 에이전트간의 합의로 결정된다. 대략 6%에서 5%수준이며 바이어측 에이전트와 반반씩 나눠 갖는다. 커미션은 셀러가 낸다. 바이어는 한국과 달리 커미션 부담이 없다.
▷신규주택 분양절차
한국은 아파트 분양을 받으면 계약금 중도금(경우에 따라서는 2차 3차 중도금으로 나뉘어짐)을 내고 입주전에 잔금을 내야한다. 준공검사를 마치기 전에 계약을 하는 것이다.
미국은 신규주택을 분양받으려면 건축업자로부터 '퍼블릭 리포트'(Public Report)를 받아야 한다. 퍼블릭 리포트는 택지개발에 따른 여러가지 정보를 담고 있으며 주 부동산국(Department of Real Estae)에서 발급한다. 퍼블릭 리포트는 '예비 퍼블릭 리포트'와 '최종 퍼블릭 리포트'가 있다. 이 서류는 색상이 달라 예비 리포트는 핑크색이며 최종 리포트는 하얀색으로 각각 '핑크 슬립'과 '화이트 슬립'으로 표현하기도 한다.
개발업자는 핑크슬립을 받은 후 바이어한테 디파짓을 받을 수 있으며 최종 계약은 화이트 슬립이 있어야 한다.
바이어는 디파짓을 하고나서 보통 6~7개월을 기다린후 완공되기 한.두달전에 융자를 신청해서 집을 구입하게 된다.
집을 처음 분양받는 바이어들은 건물이 지어지기전부터 융자를 받고 이에대해 페이먼트도 미리 해야되는 것으로 생각하는데 그렇지 않다. 모기지 페이먼트는 입주후 내는 것이다.
▷모기지 론
한국의 거의 현금으로 주택을 구입한다.
요즘은 한국에서도 장기주택융자인 모기지론이 소개되고 있다. 하지만 아직도 현금비율이 훨씬 높다.
미국은 한국과 정반대다. 현금으로 집을 구입하는 경우는 많지 않다. 대부분이 모기지 융자를 이용해 주택을 산다.
▷부동산 회사
한국은 공인 중개사 면허를 따면 소정의 교육과정을 거쳐 개인 사무실을 오픈한다. 면허 소지자는 부동산 중개인업협회나 공인중개사협회 또는 이들 기관의 위임업체서 사전교육을 받고 영업을 시작할 수 있다.
미국의 부동산 에이전트는 두 단계가 있다. 하나는 세일즈 퍼슨이며 다른 하나는 브로커다.
세일즈 퍼슨 라이선스를 취득한 사람은 부동산 회사를 차릴 수 없다. 반드시 브로커가 운영하는 부동산회사에 소속되어 일을 해야한다.
세일즈 퍼슨은 부동산 매매로 얻는 커미션중 일부를 브로커와 미리 정해진 비율로 나눠갖는다.
미국, '퍼블릭 리포트' 건축업자로 부터 받아야
한국, 계약금·중도금 입주전 잔금 내야
태평양을 방금 건너온 신참 이민자들이나 미국에서 한번도 집을 구입하지 않은 사람들은 미국의 부동산 거래방식을 잘 모른다. 한국식으로 생각하다보면 간혹 시행착오도 겪게된다.
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▷미등기 전매
집 문서가 등기되기전에 재 판매하는 것으로 한국의 아파트 분양현장에서 흔히 볼 수 있다. 아파트 분양받은 사람이 자신의 이름으로 등기되기전에 프리미엄을 받고 다른 바이어한테 넘기는 방법이다. 물론 투기 과열지역에서는 미등기 전매가 금지되지만 아직도 일부 도시에서는 이러한 방식이 가능하다.
미국에서는 미등기 전매라는 것이 없다. 미국에서는 바이어가 에스크로를 오픈하면 그 바이어 이름으로 타이틀이 등록되고 나서야 다시 팔 수 있다.
▷부동산 커미션
한국은 셀러와 바이어가 공동으로 부담한다. 부동산 커미션 즉 복비는 거래가격에 따라 다르다.
매매가격이 2억원에서 6억원미만이면 0.4%이내다. 6억이상은 0.2%로 내려간다. 중개업자가 7억짜리 아파트를 매매했다면 140만원을 복비로 받는다. 한국의 복비는 건설교통부의 지침아래 일반 지방자치단에서 그 요율을 정해 놓았다. 최근에는 부동산 중개업자들이 컨설턴트비라는 명목으로 셀러와 바이어로부터 거래가격의 1%씩을 중개료로 받기도 한다.
미국은 부동산 커미션이 법으로 정해지지 않았다.
셀러와 리스팅 에이전트간의 합의로 결정된다. 대략 6%에서 5%수준이며 바이어측 에이전트와 반반씩 나눠 갖는다. 커미션은 셀러가 낸다. 바이어는 한국과 달리 커미션 부담이 없다.
▷신규주택 분양절차
한국은 아파트 분양을 받으면 계약금 중도금(경우에 따라서는 2차 3차 중도금으로 나뉘어짐)을 내고 입주전에 잔금을 내야한다. 준공검사를 마치기 전에 계약을 하는 것이다.
미국은 신규주택을 분양받으려면 건축업자로부터 '퍼블릭 리포트'(Public Report)를 받아야 한다. 퍼블릭 리포트는 택지개발에 따른 여러가지 정보를 담고 있으며 주 부동산국(Department of Real Estae)에서 발급한다. 퍼블릭 리포트는 '예비 퍼블릭 리포트'와 '최종 퍼블릭 리포트'가 있다. 이 서류는 색상이 달라 예비 리포트는 핑크색이며 최종 리포트는 하얀색으로 각각 '핑크 슬립'과 '화이트 슬립'으로 표현하기도 한다.
개발업자는 핑크슬립을 받은 후 바이어한테 디파짓을 받을 수 있으며 최종 계약은 화이트 슬립이 있어야 한다.
바이어는 디파짓을 하고나서 보통 6~7개월을 기다린후 완공되기 한.두달전에 융자를 신청해서 집을 구입하게 된다.
집을 처음 분양받는 바이어들은 건물이 지어지기전부터 융자를 받고 이에대해 페이먼트도 미리 해야되는 것으로 생각하는데 그렇지 않다. 모기지 페이먼트는 입주후 내는 것이다.
▷모기지 론
한국의 거의 현금으로 주택을 구입한다.
요즘은 한국에서도 장기주택융자인 모기지론이 소개되고 있다. 하지만 아직도 현금비율이 훨씬 높다.
미국은 한국과 정반대다. 현금으로 집을 구입하는 경우는 많지 않다. 대부분이 모기지 융자를 이용해 주택을 산다.
▷부동산 회사
한국은 공인 중개사 면허를 따면 소정의 교육과정을 거쳐 개인 사무실을 오픈한다. 면허 소지자는 부동산 중개인업협회나 공인중개사협회 또는 이들 기관의 위임업체서 사전교육을 받고 영업을 시작할 수 있다.
미국의 부동산 에이전트는 두 단계가 있다. 하나는 세일즈 퍼슨이며 다른 하나는 브로커다.
세일즈 퍼슨 라이선스를 취득한 사람은 부동산 회사를 차릴 수 없다. 반드시 브로커가 운영하는 부동산회사에 소속되어 일을 해야한다.
세일즈 퍼슨은 부동산 매매로 얻는 커미션중 일부를 브로커와 미리 정해진 비율로 나눠갖는다.
스몰 비즈니스 빨리 팔고 싶다면…마지막 서류 사인 떄까지 매상 관리 '온힘'
아직은 바이어스 마켓…적정가격 제시 필요
오너캐리·조언 등 통해 상대 마음 움직여야
스몰 비즈니스 거래가 약간 꿈틀거리고 있다. 올 1분기 미 전국의 사업체거래는 지난해 4분기보다 6.3%가 증가했다. 전년도 같은기간보다는 0.3%가 늘었다. 수치상으로는 작아보이지만 이러한 변화는 스몰 비즈니스가 바닥을 쳤다는 것으로 해석할 수 있다.
하지만 스몰 비즈지스 거래는 아직도 정상적이지 못하다. 비록 거래량이 늘어나고 있지만 사업체 가격은 떨어지고 있다.
사업체 매매 정보업체인 ‘비즈바이셀’ 자료에 따르면 2010년 1분기에 거래된 사업체의 평균가격은 15만달러였다. 전년도 같은 기간의 16만5500달러보다 9.4%가 하락했다.
또한 이 기간동안 거래된 사업체의 평균수입은 전년동기비 7.4%가 감소했으며 캐시 플로우도 6.5%나 줄었다.
이러한 현상은 스몰 비즈니스는 아직도 바이어스 마켓이라는 뜻이다.
전문가들은 바이어스 마켓에서 사업체를 팔기위한 전략으로 4가지 사항을 꼽았다.
1.적정수준의 매매가격을 정하라
욕심같아서는 많이 받고 싶은 것이 셀러의 마음이다. 그러나 가격을 시세보다 높게 책정하면 바이어 오퍼를 기대하기 힘들다. 또한 높아진 권리금에 맞추기위해 매상을 무리하게 올려야하는 부담이 있다.
가격을 너무 싸게하는 것도 문제가 있다. 바이어입장에서는 그 가게에 결함이 있어서 싸게 파는 것으로 오해할 수 도 있기 때문이다.
가장 좋은 방법은 싸지도 비싸지도 않은 적정수준에서 가격을 결정하는 것이다.
2.아직도 오너라는 점을 잊지마라
많은 업주들이 가게를 마켓에 내놓으면 매상관리에 소홀해진다. 특히 예비 바이어가 나타나서 관심이라도 보인다면 그 가게는 마치 내것이 아닌것처럼 홀대할때가 있다. 셀러가 명심할 것은 에스크로를 오픈했다 할지라도 마지막 서류에 사인을 하지 않는한 그 가게는 셀러의 가게다. 평소처럼 매상관리에 신경쓰고 마케팅을 소홀히해서는 안된다.
3.구입자금을 도와줘라
바이어는 그 가게를 사고 싶어한다. 매상확인도 만족하고 있으며 구입을 위한 모든 준비가 끝났다. 그런데 구입자금에서 몇만달러가 모자란다면 셀러가 이를 도와주는 것도 가게를 빨리 처분할 수 있는 한 방법이 된다.
셀러가 모자라는 금액만큼을 오너캐리 해주면 자금부족 문제는 해결할 수 있다.
4.성공을 가이드해줘라
바이어가 사업체를 구입하면 시도해 볼 수 있는 모든 사업에 대한 조언을 아끼지 말아야 한다.
예를들어 현재 업소에 ATM머신을 들여놓을 경우 부수입을 올릴 수 있다거나 테리야키 식당에 햄버거를 추가해서 매상을 더 올릴 수 있다는식의 아이디어 제공은 바이어한테 큰 힘이된다. 사업체를 팔고나면 그만이라는 식의 생각보다는 내 가게를 산 바이어가 그 업소에서 성공할 수 있는 조언을 해주는 것은 서로가 상생하는 길이다.
오너캐리·조언 등 통해 상대 마음 움직여야
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| 비즈니스를 빨리 팔기위해서는 적정수준의 가격을 설정하고 바이어에게 새로운 성장전략을 알려주는 것이 좋다. |
스몰 비즈니스 거래가 약간 꿈틀거리고 있다. 올 1분기 미 전국의 사업체거래는 지난해 4분기보다 6.3%가 증가했다. 전년도 같은기간보다는 0.3%가 늘었다. 수치상으로는 작아보이지만 이러한 변화는 스몰 비즈니스가 바닥을 쳤다는 것으로 해석할 수 있다.
하지만 스몰 비즈지스 거래는 아직도 정상적이지 못하다. 비록 거래량이 늘어나고 있지만 사업체 가격은 떨어지고 있다.
사업체 매매 정보업체인 ‘비즈바이셀’ 자료에 따르면 2010년 1분기에 거래된 사업체의 평균가격은 15만달러였다. 전년도 같은 기간의 16만5500달러보다 9.4%가 하락했다.
또한 이 기간동안 거래된 사업체의 평균수입은 전년동기비 7.4%가 감소했으며 캐시 플로우도 6.5%나 줄었다.
이러한 현상은 스몰 비즈니스는 아직도 바이어스 마켓이라는 뜻이다.
전문가들은 바이어스 마켓에서 사업체를 팔기위한 전략으로 4가지 사항을 꼽았다.
1.적정수준의 매매가격을 정하라
욕심같아서는 많이 받고 싶은 것이 셀러의 마음이다. 그러나 가격을 시세보다 높게 책정하면 바이어 오퍼를 기대하기 힘들다. 또한 높아진 권리금에 맞추기위해 매상을 무리하게 올려야하는 부담이 있다.
가격을 너무 싸게하는 것도 문제가 있다. 바이어입장에서는 그 가게에 결함이 있어서 싸게 파는 것으로 오해할 수 도 있기 때문이다.
가장 좋은 방법은 싸지도 비싸지도 않은 적정수준에서 가격을 결정하는 것이다.
2.아직도 오너라는 점을 잊지마라
많은 업주들이 가게를 마켓에 내놓으면 매상관리에 소홀해진다. 특히 예비 바이어가 나타나서 관심이라도 보인다면 그 가게는 마치 내것이 아닌것처럼 홀대할때가 있다. 셀러가 명심할 것은 에스크로를 오픈했다 할지라도 마지막 서류에 사인을 하지 않는한 그 가게는 셀러의 가게다. 평소처럼 매상관리에 신경쓰고 마케팅을 소홀히해서는 안된다.
3.구입자금을 도와줘라
바이어는 그 가게를 사고 싶어한다. 매상확인도 만족하고 있으며 구입을 위한 모든 준비가 끝났다. 그런데 구입자금에서 몇만달러가 모자란다면 셀러가 이를 도와주는 것도 가게를 빨리 처분할 수 있는 한 방법이 된다.
셀러가 모자라는 금액만큼을 오너캐리 해주면 자금부족 문제는 해결할 수 있다.
4.성공을 가이드해줘라
바이어가 사업체를 구입하면 시도해 볼 수 있는 모든 사업에 대한 조언을 아끼지 말아야 한다.
예를들어 현재 업소에 ATM머신을 들여놓을 경우 부수입을 올릴 수 있다거나 테리야키 식당에 햄버거를 추가해서 매상을 더 올릴 수 있다는식의 아이디어 제공은 바이어한테 큰 힘이된다. 사업체를 팔고나면 그만이라는 식의 생각보다는 내 가게를 산 바이어가 그 업소에서 성공할 수 있는 조언을 해주는 것은 서로가 상생하는 길이다.
초보자 위한 '주택구입' 길라잡이···집 페이먼트, 납세 전 소득 40%면 융자 가능
1. 학교·거리 고려해 동네 선정
2. 소득에 맞는 가격대 정하라
3. 단독주택·콘도…스타일 결정
4. 오퍼 위한 크레딧 점수 확인
요즘 집 값 하락으로 주택 구입에 관심을 보이는 바이어들이 많다. 그러나 막상 집을 사려고 할때 무엇부터 해야될지 몰라 당황하는 경우가 종종있다. 미국에서 집 구입에 대한 상식이 부족하기 때문이다.
물론 미국에 첫발을 내딛은 초보 이민자들이라면 아무런 정보가 없을 수 도 있다. 하지만 몇가지만 잘 생각하면 불필요한 시간낭비없이 집을 구입할 수 있다.
▷동네를 정하라
바이어들이 집을 구할때 고려하는 사항은 크게 세가지다. 첫째 자녀들을 위한 학군. 둘째 직장이나 사업체와의 거리. 셋째는 동네 분위기다.
학군을 우선순위로 한다면 이에 맞는 동네를 선택해야 한다.
LA 인근에서 학군이 좋은 곳을 뽑으라면 베벌리 힐스 라 크레센타 라 카나다 사우스 패서디나 아케디아 등이 있다.
이중 베벌리 힐스와 라 카나다는 주택가격이 떨어졌다해도 최소 100만달러는 넘어야 작은 집이라도 구할 수 있다.
라 크레센타와 사우스 패서디나 아케디아는 100만달러까지는 아니지만 단독주택이라면 최소 60만~70만달러이상은 생각해야 한다.
거리가 중요하다면 LA를 기준으로 할때 한인타운과 다운타운이 제일 가깝다. 30분내의 거리에서 찾자면 글렌데일 라 크레센타 샌타 모니카 사우스 패서디나 베벌리 힐스를 꼽을 수 있다. 이들 지역의 공통적인 특징은 집값이 세다는 것이다.
이민연륜이 짧은 바이어들은 주택 건립연도가 오래되지 않고 전원적인 분위기와 공원이 많은 곳을 선호한다. 주로 신규주택단지다.
여기에 맞는 지역은 발렌시아 어바인 랜초 쿠카몽가 등이다. 하지만 이들 지역은 직장이 LA에 있을 경우 출퇴근 거리가 멀다는 단점이 있다.
▷가격대를 정하라
이말은 바이어가 한달에 페이먼트 할 수 있는 능력에 맞춰 집을 골라야 된다는 뜻과 같다.
한국에서 30만달러를 갖고 왔다. 사고싶은 집의 가격은 60만달러다. 30만달러 모두를 다운하면 융자금은 30만달러다.
모기지 페이먼트는 월 1657달러다(30년고정 이자율 5.25%적용). 여기에 물값 전기요금 등 유틸리티와 재산세를 더하면 월 페이먼트는 2600달러대에 이른다.
만약 바이어가 이정도의 페이먼트를 할 수 있다면 문제가 없다.
그러나 이보다 비싼 집을 구입해서 페이먼트가 늘어날 경우 감당하기 힘들다면 자신의 소득에 맞춰야 한다.
은행에 따라 기준은 다르지만 융자를 받으려면 집에 관련된 페이먼트가 총 수입(세전)의 40%를 넘지말아야 한다. 월 수입이 7000달러라면 주택관련 페이먼트는 2700달러미만에서 해결해야 한다.
▷주택 스타일을 정하라
단독이나 콘도 타운 하우스중에서는 원하는 스타일을 정해야 물건 고르기가 쉽다.
단독주택인지 타운 하우스인지 결정을 못하고 갈팡질팡한다면 바이어와 에이전트 함께 고생한다.
마당이 있는 단독주택은 타운 하우스나 콘도에 비해 프라이버시가 좋지만 유지비가 많이 들고 집값도 비싸다. 콘도는 옆집과 위.아래에 이웃이 있고 타운 하우스는 좌우로만 이웃이 있다.
콘도.타운하우스는 매니지먼트회사에서 관리하므로 생활이 편리해 첫 바이어나 시니어들이 선호한다.
▷크레딧을 파악하라
집 살 지역을 결정했고 다운 페이먼트도 정했다. 남은 것은 오퍼 쓰는 일만 남았다. 하지만 바이어의 크레딧이 나쁘다면 지금까지 한 일은 헛수고가 될 수 있다.
지금은 최소 20%이상을 다운해야 융자를 받을 수 있다. 또 세금보고서도 제출해야 된다. 이 조건을 맞추었다면 크레딧 점수를 확인해야 한다. 대략 700점은 넘어야 융자신청서를 제출할 수 있다.
정부가 보증하는 FHA융자는 660점도 신청이 가능하지만 일반 은행들은 600점대로는 너무 약하다.
위의 네가지 요건을 다 검토했다면 이는 준비된 바이어가 된 것이다. 나머지는 에이전트를 정하고 자신이 원하는 조건의 집을 보러다니면 주택구입의 첫단계는 시작한거나 다름없다.
2. 소득에 맞는 가격대 정하라
3. 단독주택·콘도…스타일 결정
4. 오퍼 위한 크레딧 점수 확인
요즘 집 값 하락으로 주택 구입에 관심을 보이는 바이어들이 많다. 그러나 막상 집을 사려고 할때 무엇부터 해야될지 몰라 당황하는 경우가 종종있다. 미국에서 집 구입에 대한 상식이 부족하기 때문이다.
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▷동네를 정하라
바이어들이 집을 구할때 고려하는 사항은 크게 세가지다. 첫째 자녀들을 위한 학군. 둘째 직장이나 사업체와의 거리. 셋째는 동네 분위기다.
학군을 우선순위로 한다면 이에 맞는 동네를 선택해야 한다.
LA 인근에서 학군이 좋은 곳을 뽑으라면 베벌리 힐스 라 크레센타 라 카나다 사우스 패서디나 아케디아 등이 있다.
이중 베벌리 힐스와 라 카나다는 주택가격이 떨어졌다해도 최소 100만달러는 넘어야 작은 집이라도 구할 수 있다.
라 크레센타와 사우스 패서디나 아케디아는 100만달러까지는 아니지만 단독주택이라면 최소 60만~70만달러이상은 생각해야 한다.
거리가 중요하다면 LA를 기준으로 할때 한인타운과 다운타운이 제일 가깝다. 30분내의 거리에서 찾자면 글렌데일 라 크레센타 샌타 모니카 사우스 패서디나 베벌리 힐스를 꼽을 수 있다. 이들 지역의 공통적인 특징은 집값이 세다는 것이다.
이민연륜이 짧은 바이어들은 주택 건립연도가 오래되지 않고 전원적인 분위기와 공원이 많은 곳을 선호한다. 주로 신규주택단지다.
여기에 맞는 지역은 발렌시아 어바인 랜초 쿠카몽가 등이다. 하지만 이들 지역은 직장이 LA에 있을 경우 출퇴근 거리가 멀다는 단점이 있다.
▷가격대를 정하라
이말은 바이어가 한달에 페이먼트 할 수 있는 능력에 맞춰 집을 골라야 된다는 뜻과 같다.
한국에서 30만달러를 갖고 왔다. 사고싶은 집의 가격은 60만달러다. 30만달러 모두를 다운하면 융자금은 30만달러다.
모기지 페이먼트는 월 1657달러다(30년고정 이자율 5.25%적용). 여기에 물값 전기요금 등 유틸리티와 재산세를 더하면 월 페이먼트는 2600달러대에 이른다.
만약 바이어가 이정도의 페이먼트를 할 수 있다면 문제가 없다.
그러나 이보다 비싼 집을 구입해서 페이먼트가 늘어날 경우 감당하기 힘들다면 자신의 소득에 맞춰야 한다.
은행에 따라 기준은 다르지만 융자를 받으려면 집에 관련된 페이먼트가 총 수입(세전)의 40%를 넘지말아야 한다. 월 수입이 7000달러라면 주택관련 페이먼트는 2700달러미만에서 해결해야 한다.
▷주택 스타일을 정하라
단독이나 콘도 타운 하우스중에서는 원하는 스타일을 정해야 물건 고르기가 쉽다.
단독주택인지 타운 하우스인지 결정을 못하고 갈팡질팡한다면 바이어와 에이전트 함께 고생한다.
마당이 있는 단독주택은 타운 하우스나 콘도에 비해 프라이버시가 좋지만 유지비가 많이 들고 집값도 비싸다. 콘도는 옆집과 위.아래에 이웃이 있고 타운 하우스는 좌우로만 이웃이 있다.
콘도.타운하우스는 매니지먼트회사에서 관리하므로 생활이 편리해 첫 바이어나 시니어들이 선호한다.
▷크레딧을 파악하라
집 살 지역을 결정했고 다운 페이먼트도 정했다. 남은 것은 오퍼 쓰는 일만 남았다. 하지만 바이어의 크레딧이 나쁘다면 지금까지 한 일은 헛수고가 될 수 있다.
지금은 최소 20%이상을 다운해야 융자를 받을 수 있다. 또 세금보고서도 제출해야 된다. 이 조건을 맞추었다면 크레딧 점수를 확인해야 한다. 대략 700점은 넘어야 융자신청서를 제출할 수 있다.
정부가 보증하는 FHA융자는 660점도 신청이 가능하지만 일반 은행들은 600점대로는 너무 약하다.
위의 네가지 요건을 다 검토했다면 이는 준비된 바이어가 된 것이다. 나머지는 에이전트를 정하고 자신이 원하는 조건의 집을 보러다니면 주택구입의 첫단계는 시작한거나 다름없다.
부부재산 공동소유 어디까지
미국은 부부공동재산제를 채택하고 있다. 커뮤니티 프라퍼티(Community Property)다. 부부가 이혼하면 그동안 모은 재산을 절반씩 나눠가질 수 있다. 부동산도 마찬가지다.-배우자 부모에 받은 유산, 공동 재산 아닌 개인 재산
그래서 부부가 부동산을 구입할때 타이틀 소유를 커뮤니티 프라퍼티라고하면 공동소유가 된다. 부부지만 여러가지 사정에 의해 새로 취득한 주택을 개인재산(Separate Property)으로 하는 경우도 있다. 집 타이틀에 ‘Married Woman as her sole and separate property’라고 하면 결혼한 여성이 개인재산으로 등록했다는 뜻이다.
부부가 살면서 얻은 재산이라고 해서 모두 공동재산은 아니다.
필요에 따라 개인재산으로 분류할 수 있고 개인재산이지만 공동재산으로 하는 경우도 있다. 또한 개인재산과 공동재산이 섞여지는 때도 있다.
-커뮤니티 프라퍼티
결혼생활중에 얻은 재산을 말한다. 부부가 살면서 모은 돈으로 주택을 구입했다면 이것은 공동재산이다.
결혼기간중에 만든 공동이름의 크레딧 카드로 구입한 재산도 커뮤니티 프라퍼티가 된다.
공동재산의 기준은 부부가 결혼생활중에 일반적인 노동이나 특별한 경험과 지식으로 재산을 얻었느냐 아니냐에 있다.
-개인재산
결혼전에 갖고 있던 재산은 결혼 후에 개인재산으로 분류된다. 결혼전 친정부모가 현금을 주고 집을 한채 사주었다.
이 여성이 결혼한다면 부모가 사준 주택은 공동재산이 아니라 개인재산이 되는 것이다.
결혼했더라도 부부의 개인재산으로 구입한 주택은 공동재산이 될 수 없다. 별거중에 얻은 각자의 재산도 개인재산으로 분류된다.
여성이 시집가기전날 친정 어머니한테 비상금으로 20만달러를 받았다. 결혼 후 이돈으로 조그만 콘도를 구입했다면 이 부동산도 개인재산이다.
부부재산에서 중요한 것은 결혼후 배우자중 한 사람이 부모로부터 상속이나 증여를 통해 부동산을 물려 받았다면 이 재산은 개인재산이 된다는 것이다. 개인재산으로 취득한 부동산이 아니기때문에 이를 커뮤니티 프라퍼티로 생각하는 경우가 있는데 그렇지 않다. 결혼중 부모로부터 물려받은 부동산은 부부가 공동으로 일해서 얻은 대가가 아니기 때문이다.
많은 사람들이 배우자중 한사람이 부모로부터 유산을 받으면 공동재산으로 착각해 '우리돈'으로 간주하는데 실상은 '그 사람의 돈'인 것이다.
개인재산은 다른 배우자의 채무에 대해서도 면제받는다.
A와 B가 결혼할때 A는 이미 집을 소유하고 있었다. 그런데 B가 교통사고를 내서 피해자로부터 보상을 요구하는 소송을 당했다. 이럴경우 A의 집은 법정판결로 인한 저당권이 잡히지 않는다.
-개인및 공동재산 혼합
결혼전 아내가 구입한 주택을 부부가 함께 살면서 리모델링을 했다면 이 재산은 개인과 부부공동 혼합스타일이 된다.
A가 친정부모로부터 집한채를 상속받았다. 그런데 A는 이 집을 렌트주기위해 부부공동자금에서 5만달러를 빼내 약간의 리모델링을 했다.
이 주택은 A의 개인재산으로 간주된다. 하지만 A의 배우자는 이 집에 대해 커뮤니티 프라퍼티 지분을 소유하게 된다. 수리비로 들어간 돈이 공동재산에서 사용됐기 때문이다.
A와 B가 50만달러짜리 집을 구입했다. 다운페이먼트 10만달러는 A의 개인 주머니에서 나왔다. 그러나 융자서류에는 A와 B가 공동으로 사인했다. 모기지 페이먼트는 둘이 번돈으로 갚을 계획이다. 이럴경우 이 집은 공동재산이 된다. 그러나 A는 다운페이먼트만큼의 개인재산도 함께 소유하게 된다.
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부부가 살면서 얻은 재산이라고 해서 모두 공동재산은 아니다.
필요에 따라 개인재산으로 분류할 수 있고 개인재산이지만 공동재산으로 하는 경우도 있다. 또한 개인재산과 공동재산이 섞여지는 때도 있다.
-커뮤니티 프라퍼티
결혼생활중에 얻은 재산을 말한다. 부부가 살면서 모은 돈으로 주택을 구입했다면 이것은 공동재산이다.
결혼기간중에 만든 공동이름의 크레딧 카드로 구입한 재산도 커뮤니티 프라퍼티가 된다.
공동재산의 기준은 부부가 결혼생활중에 일반적인 노동이나 특별한 경험과 지식으로 재산을 얻었느냐 아니냐에 있다.
-개인재산
결혼전에 갖고 있던 재산은 결혼 후에 개인재산으로 분류된다. 결혼전 친정부모가 현금을 주고 집을 한채 사주었다.
이 여성이 결혼한다면 부모가 사준 주택은 공동재산이 아니라 개인재산이 되는 것이다.
결혼했더라도 부부의 개인재산으로 구입한 주택은 공동재산이 될 수 없다. 별거중에 얻은 각자의 재산도 개인재산으로 분류된다.
여성이 시집가기전날 친정 어머니한테 비상금으로 20만달러를 받았다. 결혼 후 이돈으로 조그만 콘도를 구입했다면 이 부동산도 개인재산이다.
부부재산에서 중요한 것은 결혼후 배우자중 한 사람이 부모로부터 상속이나 증여를 통해 부동산을 물려 받았다면 이 재산은 개인재산이 된다는 것이다. 개인재산으로 취득한 부동산이 아니기때문에 이를 커뮤니티 프라퍼티로 생각하는 경우가 있는데 그렇지 않다. 결혼중 부모로부터 물려받은 부동산은 부부가 공동으로 일해서 얻은 대가가 아니기 때문이다.
많은 사람들이 배우자중 한사람이 부모로부터 유산을 받으면 공동재산으로 착각해 '우리돈'으로 간주하는데 실상은 '그 사람의 돈'인 것이다.
개인재산은 다른 배우자의 채무에 대해서도 면제받는다.
A와 B가 결혼할때 A는 이미 집을 소유하고 있었다. 그런데 B가 교통사고를 내서 피해자로부터 보상을 요구하는 소송을 당했다. 이럴경우 A의 집은 법정판결로 인한 저당권이 잡히지 않는다.
-개인및 공동재산 혼합
결혼전 아내가 구입한 주택을 부부가 함께 살면서 리모델링을 했다면 이 재산은 개인과 부부공동 혼합스타일이 된다.
A가 친정부모로부터 집한채를 상속받았다. 그런데 A는 이 집을 렌트주기위해 부부공동자금에서 5만달러를 빼내 약간의 리모델링을 했다.
이 주택은 A의 개인재산으로 간주된다. 하지만 A의 배우자는 이 집에 대해 커뮤니티 프라퍼티 지분을 소유하게 된다. 수리비로 들어간 돈이 공동재산에서 사용됐기 때문이다.
A와 B가 50만달러짜리 집을 구입했다. 다운페이먼트 10만달러는 A의 개인 주머니에서 나왔다. 그러나 융자서류에는 A와 B가 공동으로 사인했다. 모기지 페이먼트는 둘이 번돈으로 갚을 계획이다. 이럴경우 이 집은 공동재산이 된다. 그러나 A는 다운페이먼트만큼의 개인재산도 함께 소유하게 된다.
주택 중간가격/연 렌트비 총액 = '15' 이상이면 렌트가 유리
집사기 가장 좋은 지역은 피츠버그
현재 LA는 사도 그만, 안사도 그만
'렌트할까 집살까'.
최근 끝없이 떨어지던 부동산 가격이 하락세를 멈추면서 많은 사람들이 주택 구입과 렌트 사이에서 갈팡질팡하고 있다. 긴 안목에서 봤을 때 현 시점에서의 주택구입은 세금 혜택 등 많은 장점을 갖고 있다.
하지만 부동산 시장의 불확실성에 대한 불안감이 쉽사리 사라지지 않는데다 부동산 가격 하락으로 주택 소유주들이 자신의 콘도나 하우스를 판매용 대신 렌트용으로 내 놓는 경우도 많아 좋은 조건의 렌트를 찾기도 좋은 시점이다.
경제정책연구소(The Center for Economic and Policy Research)는 집을 구입하는 것과 렌트를 하는 것을 비교해 어떤 것이 더 경제적인지를 계량화하는 주택 구입과 렌트의 비율 계산법을 소개했다. 이 계산법에 따르면 구입하고자 하는 주택 중간가격을 연간 지불해야 할 렌트비 총액으로 나누었을 때 15 이상으로 나온다면 구입보다 렌트를 선택하는 것이 바람직하다. 수치가 높을수록 렌트를 선택하는 것이 수치가 낮을수록 집을 구입을 선택하는 것이 유리하다.
무디스와 전국부동산중개인협회(NAR)등의 자료를 분석한 결과에 따르면 현재 전국 부동산 시장의 '구입 vs 렌트' 비율 평균은 18.3이다. 도시별로 살펴보면 워싱턴주 시애틀이 29.5 로 가장 높아 구입보다 렌트가 유리한 도시 1위로 꼽혔고 노스캐롤라이나 주 롤리가 평균 27점으로 그 뒤를 이었다.
'구입 vs 렌트' 비율이 가장 낮아 주택 렌트보다 구입하는 편이 유리한 도시로는 피츠버그가 1위로 꼽혔다. 피츠버그시는 주택 중간가격 11만2000달러에 월 렌트 중간가격 840달러로 '구입 vs 렌트' 비율 11.1 점을 기록했다. LA의 경우 주택 중간가격 31만7000달러에 월 렌트 중간가격 1730달러로 '구입 vs 렌트' 비율은 15.3 점인 것으로 나타났다. LA지역은 연구소의 가이드라인인 15점을 약간 상회한다. 주택구입 또는 렌트 중 어느 것이 더 좋다고 말하기 힘들다는 것이다.
하지만 전국평균 18.3에는 못미쳐 주택구입의 경제성이 많이 높아진 상태다.
이 밖에도 이직의 가능성이나 은퇴 후 재정 플랜 등 타임 프레임을 따져 거주 지역을 옮겨야 할 가능성이 있을 경우 렌트를 선택하는 편이 유리하다.
또한 다양한 인터넷 웹사이트를 이용해 주택 구입 시 받게 되는 세금 혜택(www.move.com)이나 카운티별 차압주택 가격변동률(RealtyTrack.com) 지역별 평균 주택 가격 변동 추세와 통계(www.Trulia.com)를 참고하는 것이 현명한 선택을 내리는 지름길이 될 수 있다.
현재 LA는 사도 그만, 안사도 그만
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최근 끝없이 떨어지던 부동산 가격이 하락세를 멈추면서 많은 사람들이 주택 구입과 렌트 사이에서 갈팡질팡하고 있다. 긴 안목에서 봤을 때 현 시점에서의 주택구입은 세금 혜택 등 많은 장점을 갖고 있다.
하지만 부동산 시장의 불확실성에 대한 불안감이 쉽사리 사라지지 않는데다 부동산 가격 하락으로 주택 소유주들이 자신의 콘도나 하우스를 판매용 대신 렌트용으로 내 놓는 경우도 많아 좋은 조건의 렌트를 찾기도 좋은 시점이다.
경제정책연구소(The Center for Economic and Policy Research)는 집을 구입하는 것과 렌트를 하는 것을 비교해 어떤 것이 더 경제적인지를 계량화하는 주택 구입과 렌트의 비율 계산법을 소개했다. 이 계산법에 따르면 구입하고자 하는 주택 중간가격을 연간 지불해야 할 렌트비 총액으로 나누었을 때 15 이상으로 나온다면 구입보다 렌트를 선택하는 것이 바람직하다. 수치가 높을수록 렌트를 선택하는 것이 수치가 낮을수록 집을 구입을 선택하는 것이 유리하다.
무디스와 전국부동산중개인협회(NAR)등의 자료를 분석한 결과에 따르면 현재 전국 부동산 시장의 '구입 vs 렌트' 비율 평균은 18.3이다. 도시별로 살펴보면 워싱턴주 시애틀이 29.5 로 가장 높아 구입보다 렌트가 유리한 도시 1위로 꼽혔고 노스캐롤라이나 주 롤리가 평균 27점으로 그 뒤를 이었다.
'구입 vs 렌트' 비율이 가장 낮아 주택 렌트보다 구입하는 편이 유리한 도시로는 피츠버그가 1위로 꼽혔다. 피츠버그시는 주택 중간가격 11만2000달러에 월 렌트 중간가격 840달러로 '구입 vs 렌트' 비율 11.1 점을 기록했다. LA의 경우 주택 중간가격 31만7000달러에 월 렌트 중간가격 1730달러로 '구입 vs 렌트' 비율은 15.3 점인 것으로 나타났다. LA지역은 연구소의 가이드라인인 15점을 약간 상회한다. 주택구입 또는 렌트 중 어느 것이 더 좋다고 말하기 힘들다는 것이다.
하지만 전국평균 18.3에는 못미쳐 주택구입의 경제성이 많이 높아진 상태다.
이 밖에도 이직의 가능성이나 은퇴 후 재정 플랜 등 타임 프레임을 따져 거주 지역을 옮겨야 할 가능성이 있을 경우 렌트를 선택하는 편이 유리하다.
또한 다양한 인터넷 웹사이트를 이용해 주택 구입 시 받게 되는 세금 혜택(www.move.com)이나 카운티별 차압주택 가격변동률(RealtyTrack.com) 지역별 평균 주택 가격 변동 추세와 통계(www.Trulia.com)를 참고하는 것이 현명한 선택을 내리는 지름길이 될 수 있다.
부동산 프로가 되는 4가지 방법…길·학교 생기는 곳 발전 가능성 커
성공적인 부동산 투자를 위해서는 끊임없는 공부가 필요하다. 투자에 앞서 해당 지역의 위치와 역사 개발계획 학군 등을 확인하는 것은 필수요소다. 부동산 프로가 되는 4가지 방법에 대해 알아본다.
◇ 지역 시세
우선 투자를 원하는 지역의 현재 가격에 대한 조사가 필수다. 예를 들어 잠재 바이어는 주택 구입을 원하는 지역이 다른 지역에 비해 부동산 가치 상승이 어느 정도인지 확인하는 것이 중요하다. 부동산 중개인들이 확인하는 MLS나 지역 신문 인터넷 타운 홀 미팅 등에 참여하는 것도 최근 부동산 시세를 알아보는 방법 중 하나다.
◇ 개발계획
부동산은 미래를 위한 투자이다. 부동산 구입 지역에 새로운 길이나 학교가 생긴다면 그 곳은 향후 발전 가능성이 높은 지역이다. 쇼핑센터와 같은 대형 개발 계획은 타운 홀 미팅 등에서 정보를 확인할 수 있다.
◇ 낮은 세금
만약 2개 지역 중 1곳에 부동산 투자를 고려하고 있다면 각 지역 세금을 비교하는 것도 중요하다. 카운티 별로 재산세가 다르게 책정되기 때문이다. 두 지역에서 한 달에 100달러의 재산세 차이가 난다고 가정한다면 장기적으로 봤을때 엄청난 세금 차이가 생길 수 있다.
◇ 학군 확인
해당 지역 학교들의 순위를 조사하는 것도 필수다. 지역 학군은 새로운 잠재 바이어를 끌어들이는 중요한 요소이기 때문이다. 학군 조사를 위해서는 각 지역 교육구의 웹사이트나 공립학교 랭킹 확인을 할 수 있는 PSK 12.com에서 알아볼 수 있다.
◇ 지역 시세
우선 투자를 원하는 지역의 현재 가격에 대한 조사가 필수다. 예를 들어 잠재 바이어는 주택 구입을 원하는 지역이 다른 지역에 비해 부동산 가치 상승이 어느 정도인지 확인하는 것이 중요하다. 부동산 중개인들이 확인하는 MLS나 지역 신문 인터넷 타운 홀 미팅 등에 참여하는 것도 최근 부동산 시세를 알아보는 방법 중 하나다.
◇ 개발계획
부동산은 미래를 위한 투자이다. 부동산 구입 지역에 새로운 길이나 학교가 생긴다면 그 곳은 향후 발전 가능성이 높은 지역이다. 쇼핑센터와 같은 대형 개발 계획은 타운 홀 미팅 등에서 정보를 확인할 수 있다.
◇ 낮은 세금
만약 2개 지역 중 1곳에 부동산 투자를 고려하고 있다면 각 지역 세금을 비교하는 것도 중요하다. 카운티 별로 재산세가 다르게 책정되기 때문이다. 두 지역에서 한 달에 100달러의 재산세 차이가 난다고 가정한다면 장기적으로 봤을때 엄청난 세금 차이가 생길 수 있다.
◇ 학군 확인
해당 지역 학교들의 순위를 조사하는 것도 필수다. 지역 학군은 새로운 잠재 바이어를 끌어들이는 중요한 요소이기 때문이다. 학군 조사를 위해서는 각 지역 교육구의 웹사이트나 공립학교 랭킹 확인을 할 수 있는 PSK 12.com에서 알아볼 수 있다.
첫 주택구입자 주의점
정부서 집값 97% 융자
재정상태 철저 분석 후
매입·유보 결정 내려야
낮은 이자율과 주택 가격 하락 등으로 인해 주택을 구입할 수 있는 여건이 어느때보다 나아지고 있다.
하지만 기존 주택 소유주들은 보유 주택의 처분이 쉽지않아 선뜻 주택 구입에 나서기 힘들다.
반면 지난해 주택 시장에서 수요를 이끌었던 첫주택구입자들의 경우 처분해야할 주택이 없어 비교적 쉽게 주택 구입을 결정할 수 있다.
게다가 정부의 첫주택구입자에게 대상으로 하는 세제 지원 혜택이 아직 유효한 상태로 첫주택 구입자들의 주택 구입은 더욱 유리하다. 계절적으로 주택 거래가 활발해지는 봄철이 다가옴에따라 이들 첫주택 구입자들의 주택 구입 활동이 올해 더욱 증가할 것으로 기대된다.
하지만 생애 처음으로 주택을 구입하는 만큼 주택 구입전 이것 저것 꼼꼼히 따져봐야할 것들이 많다. 후회없는 첫주택 구입을 위해 사전에 알아두어야할 사항들을 자세히 소개한다
◇주택 구입 보조 프로그램
주택을 구입하고 싶지만 다운페이먼트 마련에 어려움을 겪고 포기하는 경우가 많다.
다운페이먼트 마련이 힘들다면 각 정부단체가 비영리 단체의 주택 보조 프로그램을 적극 활용한다. 최근 많은 인기를 끌고 있는 연방정부 프로그램중 하나는 연방주택국(FHA)의 HUD 203(b)론이다. FHA렌더가 주택 가격의 최고 97%까지 융자를 대출해주고 클로징 비용의 대부분도 론에 포함시킬 수 있어 주택 가격의 3%에 해당하는 다운페이먼트 금액만 마련되면 주택 구입이 가능해진다.
이밖에도 주택 상태가 좋지 못한 주택을 위한 HUD 203(k)론도 있다. 대개 FHA론은 상태가 크게 훼손된 주택을 대상으로는 융자를 잘 대출해주지 않는게 일반적이다. 최근 가격대가 낮은 매물 중에는 상태가 불량한 차압매물이 많이 포함돼 있는 점을 감안해고안된 론이다.
정부의 주택 구입 보조 프로그램에 대한 정보를 제공하고 신청을 돕는 비영리 단체를 적극 활용한다. 주택 구입을 돕는 한인 비영리 단체로는 샬롬센터(213-380-3700, www.shalomce nter.net), 한인기독교개발협회(213-985-1500, www.kccd3300.org) 등이 있다.
◇차압물 및 숏세일 매물 구입 주의
올해 차압매물이 크게 늘 것이라는 전망이 많다. 동시에 은행들의 숏세일 매물 승인 절차도 가속화될 전망이다. 차압매물과 숏세일 매물은 첫주택구입자에게 가격면에서 매우 매력적이다. 반면 절차와 비용에 대해 잘 이해하지 못한 채 이들 매물 구입에 나서는 것은 금물이다.
차압 매물의 경우 대개 ‘as-is’ 거래가 대부분인데 주택 상태에 이상이 발견돼도 은행측에서 수리나 보장을 해주지 않는다는 조건이다. 적지않은 수리비가 소요돼 주택 구입 비용을 상승시키기도 한다.
숏세일의 경우 일반 매물에 비해 거래기간이 길고 절차도 다소 복잡하다.
생애 첫주택으로 차압물이나 숏세일 매물을선택하는 것은 피한다.
◇출구 전략을 마련한다
생애 첫주택구입자는 주택 거래시 감정에 치우치기 쉽다. 일단 마음에 드는 집을 찾으면 안좋은 점들을 애써 무시하고 어떻게든 구입하려고 노력한다.
주택 구입 경험이 없어 냉정한 판단이 쉽지 않다. 새로 지은 집이라고 해도 100% 완벽할 수 없다. 항상 결함이 발견되게 마련이다. 사소한 결함이라면 몰라도 거주가 어려울 정도의 결함이라면 과감히 거래를 취소해야한다. 이때 바이어의 피해를 최소화하기 위해서는 거래전 여러 조건을 구매 계약서에 포함시키면 된다.
주택 상태를 점검해 이상 발견시 계약금을 전액 돌려받고 계약을 취소하는 조건이 한 예이다. 이밖에도 최근에는 융자를 받지 못해 거래가 취소되는 경우와 주택 감정가가 계약 금액보다 낮아 거래가 취소되는 경우도 비일비재하므로 구매 계약서 작성시 이런 경우를 대비해 출구전략이라고 할 수 있는 각종 ‘컨틴젼시’ 조항 삽입을 반드시 챙긴다.
◇팔랑귀는 금물
현재 주택 시장은 여전히 바이어스마켓이다. 이자율이 사상 최저 수준으로 낮고 주택 가격도 2006년도 최고 대비 평균 약 33%나 떨어진 상태다. 여러모로 주택 구입이 좋은 시기인 것은 사실이다. 게다가 주택 구입 용이도(HOI)가 크게 개선되고 있다는 소식과 주택 가격대 소득의 비율이 점차 낮아지고 있다는 소식들은 주택 구입을 계획중인 바이어들의 귀를 더욱 솔깃하게 한다.
단지 주택 시장이 개선되고 있다는 소식들에 고무돼 주택 구입에 나서는 것은 무모하다. 조건이 아무리 유리해도 현재 주택 시장 상황을 잣대로 주택 구입을 결정하는 것보다 자신의 현재 상황으로 주택 시장을 측정하는 자세가 필요하다.
주택 구입 결정전 몇가지 질문을 해본다. ‘크레딧 점수가 좋은가’ ‘직장이 안전한가’ ‘얼마동안 거주할 것인가’. 만약 질문에 대한 대답이 ‘노’라면 여러 재정 상황이 나아질 때까지 잠시 기다려보는 것도 좋다. 최근 모기지 페이먼트에 부담을 느끼고 있는 주택 소유주의 대부분은 주택 가격 상승 분위기에 편승해 주택 구입에 나선 소유주가 많은 점을 명심한다.
◇기타 사항
▶구입비용 > 관리비용: 주택 구입에 앞서 흔히 다운페이먼트 금액과 클로징 비용 등 거래에 필요한 비용만 생각하기 쉽다. 하지만 ‘홈 오너’가 되면 매달 정기적으로 지출되는 주택 관리비용도 무시할 수 없다. 재산세, 주택 보험료, 각종 유틸리티 비용 등이 있다.
▶융자 사전 승인: 매물 샤핑 시작전 반드시 융자 사전 승인을 받는다. 구입 가능한 주택의 가격대를 이해하는데 도움이된다. 여러 렌더들과의 상담을 통해 자신에게 적합한 융자 프로그램을 선택할 수 있고 오퍼 제출시 셀러에게 진지한 바이어라는 인상을 전달한다.
▶에이전트의 종류: 에이전트는 셀러, 바이어, 듀얼 에이전트 등 크게 3형태로 나뉜다. 이중 듀얼 에이전트는 셀러와 바이어를 동시에 대리하는 에이전트다. 전문가들은 첫주택 구입시 듀얼 에이전트는 가급적 피하고 바이어만 대리하는 에이전트를 고용하라고 충고한다.
올해에도 생애 첫 주택구입자가 주택 시장에서 차지하는 비율이 높을 전망이다. 첫주택 구입 때 자신의 재정상황을 고려하지 않고 주변 분위기에 휩쓸려 주택구매에 나서는 일이 없도록 주의한다.
테넌트가 알아야할 리스 관련 법규, LA 시의회서 매년 7월 1일 상향폭 결정
30일 이상 리스할 때 계약기간 중 인상 못 해
리스 계약 종결할땐 60일 전에 서면 통지해야
본격적인 이사철이 다가오고 있다. 새 집을 사거나 거주지를 옮기는 경우 종종 뜻하지 않은 분쟁이 휘말리게 된다. 이 때 건물주뿐만 아니라 테넌트도 리스 관련 법규를 정확히 알 필요가 있다.
테넌트가 알아야 할 리스 관련 주의 사항에 대해 알아본다.
◇ 렌트 컨트롤이란
렌트 콘트롤 규정은 LA시에서 제정한 조례로, 렌트 안정화 조례(Rent Stabilization Ordinance)라고 불리운다. 이 렌트 안정화 조례는 건물주들에게 적절한 이익을 보장하는 한편 입주자들에게 임대료로 인한 과중한 부담을 주지 않기 위하여 제정되었다.
그러나 렌트 안정화 조례가 모든 임대용 건물에 적용되는 것은 아니다. 이 규정이 적용되는 건물은 1978년 10월1일 이전에 지어진 건물로서 아파트, 콘도, 타운하우스, 두 집이상이 거주하도록 지어진 주거용 건물, 호텔, 모텔, 하숙집, 자취방 등이 포함된다.
◇ 랜드로드는 테넌트를 위해 건물을 어떤 상태로 유지해야 하나
지붕이나 벽 등이 물이 새지 않도록 하고 문이나 창문은 고장나거나 부서지지 않아야 한다. 또한 냉수, 온수등이 잘 나오도록 플러밍 시설이 원활해야 하며 디스포저 시스템이 연결돼 있어야 한다. 개스, 히팅시설과 전기시설등이 모두 제대로 작동돼야 하며 건물이나 주위 대지, 나무등을 깨끗하게 유지해야 하고 쓰레기처리를 제대로 해야 한다. 계단, 마루등의 보수가 제대로 이뤄져야 한다.
◇ 랜드로드가 테넌트집에 들어갈 수 있나
긴급한 사항이나 수리가 필요해서 테넌트와 합의가 된 경우 가능하다. 또한 다음 테넌트가 될 사람에게 집을 보여주기 위한 이유일 경우에는 먼저 테넌트의 동의를 얻은후 들어갈 수 있으며 법원의 허가를 받은 경우엔 테넌트의 동의없이 들어갈 수 있다.
◇ 렌트비 인상 가능폭은
건물주의 경우 매년 승인된 금액 만큼의 임대료를 상향조절할 수 있다. 현재 조례에 따르면 연4%까지만 상향조절할 수 있다. LA시의회에서는 매년 7월 1일 임대료 상향폭을 결정한다. 그러나 건물주가 개스비나 전기세를 부담하면 추가로 1%씩 올릴 수 있다. 이를테면, 건물주가 입주자의 전기세를 부담하면 현행 5%, 7월 1일부터는 6%까지 임대료를 인상할 수 있다. 전기세와 개스비를 모두 부담하면 2%까지 추가 인상이 가능하다.
◇ 일년에 2회 이상 렌트비 인상이 가능한가
만약 테넌트가 30일 이상 리스를 한 경우 리스 내용에 렌트비 인상을 거론하지 않은 한 랜드로드는 리스기간동안 렌트비를 올릴 수 없다. 다만 30일 이상의 리스계약이 아닌 월세로 있는 경우에는 서면으로 된 렌트비 인상 통지서를 테넌트에게 보낸후 렌트비를 인상할 수 있다. 하지만 LA나 베벌리힐스, 웨스트 할리우드 등과 같이 특정한 렌트 컨트롤이 있는 지역은 12개월에 한번씩 일정 비율로 렌트비 인상이 가능하다.
◇ 이주 통지서 발부 기간은
리스나 월세 계약이 끝나기 30일 전에 서면 통지서를 발부해야 한다. 지난 2003년 1월부터 시행된 법은 테넌트가 1년 이상 거주했고 랜드로드가 리스 계약을 종결할 경우 60일전 서면 통지서를 발부해야 한다고 규정하고 있다.
◇ 랜드로드가 테넌트의 이사비용을 지불해야 하나
렌트 컨트롤이 적용되는 지역에서 랜드로드의 특별한 사정에 의해 테넌시 계약을 끝낼 경우에는 랜드로드가 테넌트에게 이사비용을 지불해야 한다. 예를 들어 LA지역에서 랜드로드가 자신의 가족중 한사람이 이사를 와야 하기 때문에 테넌트에게 이사할 것을 요구한다면 랜드로드는 이사비용을 지불해야 한다.
◇ 이사 전 통보 기한은
만약 렌트비를 월세로 낼 경우 이사하기 30일전에 서면 통지서를 보내야 하며 주 단위로 렌트비를 지불할 경우 7일전에 서면 통지서를 보내야 한다.
◇ 시큐리티 디파짓 반환은
가주 민권법 섹션 1950.5에 따르면 테넌트가 이사를 한 이후부터 3주 이내(21일)에 랜드로드는 시큐리티디파짓을 테넌트에게 돌려주거나 시큐리티 디파짓을 사용 내역에 대한 명세서 사본을 보내야 한다. 사용 내역은 테넌트의 실수로 인한 파손 부분에 대한 수리비용이나 지불하지 않은 렌트비 등이 포함된다. 이를 제하고 남은 잔액은 테넌트에게 돌려주어야 한다.
리스 계약 종결할땐 60일 전에 서면 통지해야
본격적인 이사철이 다가오고 있다. 새 집을 사거나 거주지를 옮기는 경우 종종 뜻하지 않은 분쟁이 휘말리게 된다. 이 때 건물주뿐만 아니라 테넌트도 리스 관련 법규를 정확히 알 필요가 있다.
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◇ 렌트 컨트롤이란
렌트 콘트롤 규정은 LA시에서 제정한 조례로, 렌트 안정화 조례(Rent Stabilization Ordinance)라고 불리운다. 이 렌트 안정화 조례는 건물주들에게 적절한 이익을 보장하는 한편 입주자들에게 임대료로 인한 과중한 부담을 주지 않기 위하여 제정되었다.
그러나 렌트 안정화 조례가 모든 임대용 건물에 적용되는 것은 아니다. 이 규정이 적용되는 건물은 1978년 10월1일 이전에 지어진 건물로서 아파트, 콘도, 타운하우스, 두 집이상이 거주하도록 지어진 주거용 건물, 호텔, 모텔, 하숙집, 자취방 등이 포함된다.
◇ 랜드로드는 테넌트를 위해 건물을 어떤 상태로 유지해야 하나
지붕이나 벽 등이 물이 새지 않도록 하고 문이나 창문은 고장나거나 부서지지 않아야 한다. 또한 냉수, 온수등이 잘 나오도록 플러밍 시설이 원활해야 하며 디스포저 시스템이 연결돼 있어야 한다. 개스, 히팅시설과 전기시설등이 모두 제대로 작동돼야 하며 건물이나 주위 대지, 나무등을 깨끗하게 유지해야 하고 쓰레기처리를 제대로 해야 한다. 계단, 마루등의 보수가 제대로 이뤄져야 한다.
◇ 랜드로드가 테넌트집에 들어갈 수 있나
긴급한 사항이나 수리가 필요해서 테넌트와 합의가 된 경우 가능하다. 또한 다음 테넌트가 될 사람에게 집을 보여주기 위한 이유일 경우에는 먼저 테넌트의 동의를 얻은후 들어갈 수 있으며 법원의 허가를 받은 경우엔 테넌트의 동의없이 들어갈 수 있다.
◇ 렌트비 인상 가능폭은
건물주의 경우 매년 승인된 금액 만큼의 임대료를 상향조절할 수 있다. 현재 조례에 따르면 연4%까지만 상향조절할 수 있다. LA시의회에서는 매년 7월 1일 임대료 상향폭을 결정한다. 그러나 건물주가 개스비나 전기세를 부담하면 추가로 1%씩 올릴 수 있다. 이를테면, 건물주가 입주자의 전기세를 부담하면 현행 5%, 7월 1일부터는 6%까지 임대료를 인상할 수 있다. 전기세와 개스비를 모두 부담하면 2%까지 추가 인상이 가능하다.
◇ 일년에 2회 이상 렌트비 인상이 가능한가
만약 테넌트가 30일 이상 리스를 한 경우 리스 내용에 렌트비 인상을 거론하지 않은 한 랜드로드는 리스기간동안 렌트비를 올릴 수 없다. 다만 30일 이상의 리스계약이 아닌 월세로 있는 경우에는 서면으로 된 렌트비 인상 통지서를 테넌트에게 보낸후 렌트비를 인상할 수 있다. 하지만 LA나 베벌리힐스, 웨스트 할리우드 등과 같이 특정한 렌트 컨트롤이 있는 지역은 12개월에 한번씩 일정 비율로 렌트비 인상이 가능하다.
◇ 이주 통지서 발부 기간은
리스나 월세 계약이 끝나기 30일 전에 서면 통지서를 발부해야 한다. 지난 2003년 1월부터 시행된 법은 테넌트가 1년 이상 거주했고 랜드로드가 리스 계약을 종결할 경우 60일전 서면 통지서를 발부해야 한다고 규정하고 있다.
◇ 랜드로드가 테넌트의 이사비용을 지불해야 하나
렌트 컨트롤이 적용되는 지역에서 랜드로드의 특별한 사정에 의해 테넌시 계약을 끝낼 경우에는 랜드로드가 테넌트에게 이사비용을 지불해야 한다. 예를 들어 LA지역에서 랜드로드가 자신의 가족중 한사람이 이사를 와야 하기 때문에 테넌트에게 이사할 것을 요구한다면 랜드로드는 이사비용을 지불해야 한다.
◇ 이사 전 통보 기한은
만약 렌트비를 월세로 낼 경우 이사하기 30일전에 서면 통지서를 보내야 하며 주 단위로 렌트비를 지불할 경우 7일전에 서면 통지서를 보내야 한다.
◇ 시큐리티 디파짓 반환은
가주 민권법 섹션 1950.5에 따르면 테넌트가 이사를 한 이후부터 3주 이내(21일)에 랜드로드는 시큐리티디파짓을 테넌트에게 돌려주거나 시큐리티 디파짓을 사용 내역에 대한 명세서 사본을 보내야 한다. 사용 내역은 테넌트의 실수로 인한 파손 부분에 대한 수리비용이나 지불하지 않은 렌트비 등이 포함된다. 이를 제하고 남은 잔액은 테넌트에게 돌려주어야 한다.
집 잘 고치면 본전 뽑는다
이익 보는 리모델링 손해 보는 리모델링
주택 리모델링을 실시한다고 해서 반드시 주택 가치가 높아지는 것은 아니다. 사는데 꼭 필요해서 해야하는 리모델링은 어쩔 수 없지만 주택 가치를 고려한다면 리모델링이 불러올 수 있는 주택 가치 상승 부분도 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 불필요한 리모델링을 실시하면 비용 회수는 커녕 주택 판매시 바이어들에게 ‘눈엣 가시’처럼 여겨질 수 있으니 신중해야한다. 최근 발표된 리모델링 매거진 ‘2009-2010 리모델링 비용 대 가치’보고서는 ‘돈이 되는’ 리모델링과 ‘비용 회수가 어려운 리모델링’을 유형별로 소개하고 있다. 보고서에따르면 주택 가격이 하락세여서 과거에 비해 리모델링 비용 회수율이 낮아지고 있고 소규모 리모델링 공사가 주를 이루고 있다고 한다. 리모델링 메거진이 발표한 비용 회수가 높은 5대 리모델링 공사와 그렇지 못한 5대 리모델링 공사를 소개한다.
현관문 철제로 바꾸면 팔때 공사비의 129% 회수
다락방·비닐 사이딩·데크 설치해도 집 가치 ‘쑥’
■비용 회수율이 높은 5대
리모델링 공사
◇ 철제 출입문 교체 공사
철제 출입문인 ‘스틸 도어(Steel Door)’으로 바꾼 주택 소유주들은 판매시 평균 약 129%의 공사비를 회수한 것으로 조사됐다. 샐 알폰소 매거진 편집부장은 스틸 도어가 업그레이드 효과가 비슷한 기타 도어보다 가격이 저렴하기때문에 공사비 회수율이 높다고 설명했다. 비슷한 모양의 ‘파이버 글래스’의 경우 공사비가 스틸도어에 비해 약 3배정도에 비싼 것으로 알려졌다. 스틸 도어는 집의 ‘첫인상’인 주택 외관을 꾸며주는 동시에 에너지 효율 효과도 높아 바이어들이 선호한다. 특히 스틸 도어는 견고하기때문에 각종 주택 침입 절도를 예방하는 장점도 있다.
◇ 다락방 설치 공사
다락에 침실이나 기타 공간을 설치하는 리모델링 공사도 비용 회수율이 꽤 높은 것으로 나타났다. 보고서에따르면 셀러들은 다락방 설치 공사후 주택 판매시 약 83%의 공사비를 거둬들였다. 매거진에따르면 다락방 설치 공사비는 평균 4만9,000달러로 단순한 출입문 교체 공사비보다 월등히 높다.
하지만 기존 건물을 늘려 생활 공간을 추가하는 공사비에 비해서는 절반정도밖에 들지않아 추가 공간이 필요한 주택 소유주들이 선호한다. 메거진에따르면 대지 일부에 건물 면적을 추가할 경우 기초 지반 공사비를 포함, 평균 약 8만3,000달러가 소요된다.
◇ 실외용 목재 ‘데크(Deck)’ 공사
실외용 목재 데크를 추가한 셀러들은 다락방 설치 공사와 비슷한 약 81%의 공사비를 회수했다. 컨수머리포트의 세실리아 쿠퍼츠미드 레만 홈에디터에 따르면 불필요한 외출 비용을 줄이고 집안에서 여가를 즐기려는 가구가 늘면서 데크 공사가 최근 선호받고 있다. 목재 데크는 철제 데크 공사비의 절반 비용으로 설치할 수 있고 여름철이나 겨울철 표면의 온도변화가 적어 인기가 높다.
◇ ‘비닐 사이딩(Vinyl Siding)’ 공사
건물 외벽 마감 작업인 사이딩 공사시 일종의 플라스틱 재료를 사용하는 ‘비닐 사이딩’ 공사에 대한 비용 회수율도 약 80%로 꽤 높다. 비닐 사이딩 공사는 비용이 평균 약 1만1,000달러로 기타 유형의 리모델링 공사에 비해 저렴한 반면 공사 후 거둘 수 있는 장점이 많다고 리모델링 매거진의 알폰소 부장은 말한다. 주택 외관의 매력인 ‘커브 어필(Curb Appeal)’ 살려 주택 판매에도 큰 도움을 준다. 알폰소에 따르면 일반 주택의 경우 5~7년 주기로 외관 페인트를 새로 칠해야 하지만 비닐 사이딩 공사를 실시하면 약 25년간 유지되 장기간 관리 비용을 걱정할 필요가 없는 것이 장점이다.
◇ 목재 창틀 공사
목재 창틀 공사후 주택 판매시 공사비 회수율은 평균 약 77%로 조사됐다. 목재 창틀 공사의 장점은 크게 두 가지로 설치 후 보기에 좋고 에너지 효율이 높다는 것인데 주택 소유주들은 에너지 효율이 좋다는 것에 높은 점수를 주고 있다. 에너지 비용을 줄일 수 있고 세금 혜택도 받을 수 있기때문이다.
목재 창틀 공사시 한가지 주의할 점은 설치 후 절약되는 에너지 비용이 얼마인지 꼼꼼히 따져보고 공사에 나서야한다는 것이다. 매거진에따르면 목재 창틀 공사비는 평균 약 1만2,000달러정도가 소요되는데 에너지 절약 비용이 미미하다면 공사비 회수 기간이 길어질 수도 있기때문이다.
홈 오피스·선룸 설치땐 손해
◇ 홈 오피스 리모델링
침실에 붙박이 책상과 책꽂이 등을 설치해 홈 오피스로 꾸민 경우 공사비의 약 절반밖에 건지지 못하는 것으로 조사됐다. 이는 최근 재택 근무를 하는 인구가 늘고 있음에도 불구하고 침실 전체를 일하는 공간으로 할애하는 것을 원치 않는 바이어도 상당수이기때문이라고 매거진은 설명하고 있다. 만약 가족수가 많아서 침실 갯수가 더 필요한 바이어에게는 홈오피스가 불필요한 공간으로 사치스럽게까지 여겨질 수 있다. 또 침실로 개조하려면 붙박이 가구를 다시 떼어내야하는 등 불편도 따르고 대다수 바이어들의 보편적인 요구사항이 아니라는 것이다.
◇ ‘선룸(Sunroom)’ 설치 공사
선룸은 마당일부에 천장 또는 벽 전체를 유리로 만든 공간으로 채광효과가 좋아 선룸이라고 불린다. 실내 정원이나 운동 공간, 엔터테인먼트 룸 등으로 사용하기위해 한때 유행처럼 설치를 했는데 이제는 인기가 시들해졌다. 매거진에따르면 선룸 설치비는 평균 약 7만3,000달러로 만만치 않은데다 공사비 회수가 짭잘하지 않기는 마찬가지다. 홈 오피스 리모델링 공사와 마찬가지로 평균 약 51%의 공사비만 건질 수 있는 것으로 나타났다. 최근 바이어들이 선호하는 리모델링 공사는 부모님이나 손님이 묶을 수 있도록 욕실과 화장실 시설이 별도로 갖춰진 ‘mother-in-law’ 침실로 선룸은 비효율적인 공간으로 여기는 추세다. 손님용 침실 외에도 갓난아기를 돌볼 수 있는 아기용 방이 1층에 있는 주택도 바이어들에게 인기가 좋다.
◇ 욕실 추가 공사
욕실 추가 공사 후 집을 팔 경우 투자된 공사비 중 평균 약 60%를 건져 선룸이나 홈오피스 공사보다 조금 높았다. 욕실 추가 공사가 기타 실내 공간을 추가하는 공사보다 과정이 복잡하고 이에따라 면적당 비용도 많이 들어가는 편이어서 욕실이 절대 부족하지 않다면 굳이 실시하지 않아도 된다고 전문가들은 충고한다. 욕실 추가 공사에는 상하수도, 냉난방, 전기 관련 등의 공사가 함께 실시되기때문에 예를 들어 기타 실내 공간이라고 할 수 있는 옷장 추가 공사보다 복잡한 편이다. 반면 이웃에 나온 매물보다 욕실 갯수보다 적다면 욕실 추가 공사가 주택 매매에 도움이 될 수도 있으니 고려해본다.
◇ 차고 설치 공사
차고 설치 공사의 경우 평균 약 5만8,000달러의 공사비가 소요되는 반면 집을 팔 경우 들어간 공사비의 약 62%만 건질 수 있는 것으로 조사됐다. 차고 설치 공사의 경우 바닥 기초 공사를 비롯, 외벽 설치, 지붕 설치 공사 등 비교적 노동력이 집중되고 공사기간도 비교적 길어 눈에 보이지 않는 비용이 추가될 수 있다. 전문가들이 리모델링 공사 체크 리스트에서 차고 설치 공사를 뒤쪽을 미루라고 충고하는 이유이기도 하다.
◇ ‘비상 발전 장치(Backup Power Generator)’ 설치 공사
흔치 않지만 지역에따라 비상 발전 장치를 설치하는 주택 소유주들이 있다. 주택 판매시 공사비 회수율은 평균 약 59%수준이다. 하지만 지역별로 회수비율이 달라질 수 있다. 예를들어 토네이도, 허리케인, 눈사태가 연례 행사인 지역은 간혹 며칠씩 전기가 끊기는 경우가 있다. 만약 기후가 온화한 가주나 플로리다 지역이라면 문제가 없지만 겨울철 버몬트 지역에서 전기 공급이 끊겼다면 비상 발전 장치가 각 주택마다 필수적이라고 할 수있다.
주택 리모델링을 실시한다고 해서 반드시 주택 가치가 높아지는 것은 아니다. 사는데 꼭 필요해서 해야하는 리모델링은 어쩔 수 없지만 주택 가치를 고려한다면 리모델링이 불러올 수 있는 주택 가치 상승 부분도 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 불필요한 리모델링을 실시하면 비용 회수는 커녕 주택 판매시 바이어들에게 ‘눈엣 가시’처럼 여겨질 수 있으니 신중해야한다. 최근 발표된 리모델링 매거진 ‘2009-2010 리모델링 비용 대 가치’보고서는 ‘돈이 되는’ 리모델링과 ‘비용 회수가 어려운 리모델링’을 유형별로 소개하고 있다. 보고서에따르면 주택 가격이 하락세여서 과거에 비해 리모델링 비용 회수율이 낮아지고 있고 소규모 리모델링 공사가 주를 이루고 있다고 한다. 리모델링 메거진이 발표한 비용 회수가 높은 5대 리모델링 공사와 그렇지 못한 5대 리모델링 공사를 소개한다.
현관문 철제로 바꾸면 팔때 공사비의 129% 회수
다락방·비닐 사이딩·데크 설치해도 집 가치 ‘쑥’
■비용 회수율이 높은 5대
리모델링 공사
◇ 철제 출입문 교체 공사
철제 출입문인 ‘스틸 도어(Steel Door)’으로 바꾼 주택 소유주들은 판매시 평균 약 129%의 공사비를 회수한 것으로 조사됐다. 샐 알폰소 매거진 편집부장은 스틸 도어가 업그레이드 효과가 비슷한 기타 도어보다 가격이 저렴하기때문에 공사비 회수율이 높다고 설명했다. 비슷한 모양의 ‘파이버 글래스’의 경우 공사비가 스틸도어에 비해 약 3배정도에 비싼 것으로 알려졌다. 스틸 도어는 집의 ‘첫인상’인 주택 외관을 꾸며주는 동시에 에너지 효율 효과도 높아 바이어들이 선호한다. 특히 스틸 도어는 견고하기때문에 각종 주택 침입 절도를 예방하는 장점도 있다.
◇ 다락방 설치 공사
다락에 침실이나 기타 공간을 설치하는 리모델링 공사도 비용 회수율이 꽤 높은 것으로 나타났다. 보고서에따르면 셀러들은 다락방 설치 공사후 주택 판매시 약 83%의 공사비를 거둬들였다. 매거진에따르면 다락방 설치 공사비는 평균 4만9,000달러로 단순한 출입문 교체 공사비보다 월등히 높다.
하지만 기존 건물을 늘려 생활 공간을 추가하는 공사비에 비해서는 절반정도밖에 들지않아 추가 공간이 필요한 주택 소유주들이 선호한다. 메거진에따르면 대지 일부에 건물 면적을 추가할 경우 기초 지반 공사비를 포함, 평균 약 8만3,000달러가 소요된다.
◇ 실외용 목재 ‘데크(Deck)’ 공사
실외용 목재 데크를 추가한 셀러들은 다락방 설치 공사와 비슷한 약 81%의 공사비를 회수했다. 컨수머리포트의 세실리아 쿠퍼츠미드 레만 홈에디터에 따르면 불필요한 외출 비용을 줄이고 집안에서 여가를 즐기려는 가구가 늘면서 데크 공사가 최근 선호받고 있다. 목재 데크는 철제 데크 공사비의 절반 비용으로 설치할 수 있고 여름철이나 겨울철 표면의 온도변화가 적어 인기가 높다.
◇ ‘비닐 사이딩(Vinyl Siding)’ 공사
건물 외벽 마감 작업인 사이딩 공사시 일종의 플라스틱 재료를 사용하는 ‘비닐 사이딩’ 공사에 대한 비용 회수율도 약 80%로 꽤 높다. 비닐 사이딩 공사는 비용이 평균 약 1만1,000달러로 기타 유형의 리모델링 공사에 비해 저렴한 반면 공사 후 거둘 수 있는 장점이 많다고 리모델링 매거진의 알폰소 부장은 말한다. 주택 외관의 매력인 ‘커브 어필(Curb Appeal)’ 살려 주택 판매에도 큰 도움을 준다. 알폰소에 따르면 일반 주택의 경우 5~7년 주기로 외관 페인트를 새로 칠해야 하지만 비닐 사이딩 공사를 실시하면 약 25년간 유지되 장기간 관리 비용을 걱정할 필요가 없는 것이 장점이다.
◇ 목재 창틀 공사
목재 창틀 공사후 주택 판매시 공사비 회수율은 평균 약 77%로 조사됐다. 목재 창틀 공사의 장점은 크게 두 가지로 설치 후 보기에 좋고 에너지 효율이 높다는 것인데 주택 소유주들은 에너지 효율이 좋다는 것에 높은 점수를 주고 있다. 에너지 비용을 줄일 수 있고 세금 혜택도 받을 수 있기때문이다.
목재 창틀 공사시 한가지 주의할 점은 설치 후 절약되는 에너지 비용이 얼마인지 꼼꼼히 따져보고 공사에 나서야한다는 것이다. 매거진에따르면 목재 창틀 공사비는 평균 약 1만2,000달러정도가 소요되는데 에너지 절약 비용이 미미하다면 공사비 회수 기간이 길어질 수도 있기때문이다.
홈 오피스·선룸 설치땐 손해
◇ 홈 오피스 리모델링
침실에 붙박이 책상과 책꽂이 등을 설치해 홈 오피스로 꾸민 경우 공사비의 약 절반밖에 건지지 못하는 것으로 조사됐다. 이는 최근 재택 근무를 하는 인구가 늘고 있음에도 불구하고 침실 전체를 일하는 공간으로 할애하는 것을 원치 않는 바이어도 상당수이기때문이라고 매거진은 설명하고 있다. 만약 가족수가 많아서 침실 갯수가 더 필요한 바이어에게는 홈오피스가 불필요한 공간으로 사치스럽게까지 여겨질 수 있다. 또 침실로 개조하려면 붙박이 가구를 다시 떼어내야하는 등 불편도 따르고 대다수 바이어들의 보편적인 요구사항이 아니라는 것이다.
◇ ‘선룸(Sunroom)’ 설치 공사
선룸은 마당일부에 천장 또는 벽 전체를 유리로 만든 공간으로 채광효과가 좋아 선룸이라고 불린다. 실내 정원이나 운동 공간, 엔터테인먼트 룸 등으로 사용하기위해 한때 유행처럼 설치를 했는데 이제는 인기가 시들해졌다. 매거진에따르면 선룸 설치비는 평균 약 7만3,000달러로 만만치 않은데다 공사비 회수가 짭잘하지 않기는 마찬가지다. 홈 오피스 리모델링 공사와 마찬가지로 평균 약 51%의 공사비만 건질 수 있는 것으로 나타났다. 최근 바이어들이 선호하는 리모델링 공사는 부모님이나 손님이 묶을 수 있도록 욕실과 화장실 시설이 별도로 갖춰진 ‘mother-in-law’ 침실로 선룸은 비효율적인 공간으로 여기는 추세다. 손님용 침실 외에도 갓난아기를 돌볼 수 있는 아기용 방이 1층에 있는 주택도 바이어들에게 인기가 좋다.
◇ 욕실 추가 공사
욕실 추가 공사 후 집을 팔 경우 투자된 공사비 중 평균 약 60%를 건져 선룸이나 홈오피스 공사보다 조금 높았다. 욕실 추가 공사가 기타 실내 공간을 추가하는 공사보다 과정이 복잡하고 이에따라 면적당 비용도 많이 들어가는 편이어서 욕실이 절대 부족하지 않다면 굳이 실시하지 않아도 된다고 전문가들은 충고한다. 욕실 추가 공사에는 상하수도, 냉난방, 전기 관련 등의 공사가 함께 실시되기때문에 예를 들어 기타 실내 공간이라고 할 수 있는 옷장 추가 공사보다 복잡한 편이다. 반면 이웃에 나온 매물보다 욕실 갯수보다 적다면 욕실 추가 공사가 주택 매매에 도움이 될 수도 있으니 고려해본다.
◇ 차고 설치 공사
차고 설치 공사의 경우 평균 약 5만8,000달러의 공사비가 소요되는 반면 집을 팔 경우 들어간 공사비의 약 62%만 건질 수 있는 것으로 조사됐다. 차고 설치 공사의 경우 바닥 기초 공사를 비롯, 외벽 설치, 지붕 설치 공사 등 비교적 노동력이 집중되고 공사기간도 비교적 길어 눈에 보이지 않는 비용이 추가될 수 있다. 전문가들이 리모델링 공사 체크 리스트에서 차고 설치 공사를 뒤쪽을 미루라고 충고하는 이유이기도 하다.
◇ ‘비상 발전 장치(Backup Power Generator)’ 설치 공사
흔치 않지만 지역에따라 비상 발전 장치를 설치하는 주택 소유주들이 있다. 주택 판매시 공사비 회수율은 평균 약 59%수준이다. 하지만 지역별로 회수비율이 달라질 수 있다. 예를들어 토네이도, 허리케인, 눈사태가 연례 행사인 지역은 간혹 며칠씩 전기가 끊기는 경우가 있다. 만약 기후가 온화한 가주나 플로리다 지역이라면 문제가 없지만 겨울철 버몬트 지역에서 전기 공급이 끊겼다면 비상 발전 장치가 각 주택마다 필수적이라고 할 수있다.
퇴거절차에 대한 전반적인 해설
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주법은 매우 상세하게 임차관계를 종료시키기 위한 절차를 규정해놓고 있습니다. 다른 상황들에서는 다른 터미네이션 노티스가 필요하게 되며, 퇴거에 관련된 통지는 반드시 문서로 작성되어야 하며 임차인에게 전달되어져야 합니다.
임대인이 임차인의 잘못에 근거하여 할 수 있는 기본적인 두가지 타입의
임차계약의 종결 통지(노티스)가 있습니다.
• Pay Rental or Quit Notices: 이 노티스는 임차인이 렌트를 지불하지 않았을 때 사용됩니다. 이 노티스는 3일안에 렌트를 지불하거나 아니면 퇴거해줄 것을 노티스하게 됩니다.
• Cure or Quit Notices: 이 노티스는 임차인이 렌탈이나 리스계약상의 조건을 위반했을 때 사용합니다. 가령 애완동물불가 조항이나 지나친 소음을 내지 않기로한 조항의 위반등에 사용될 수 있습니다. 통상 임차인은 그 위반을 정정 또는 해결하기 위한 정해진 시간을 부여받게 됩니다. 위반을 해결하지 못했을 경우 임차인은 퇴거해야 하며 아니면 퇴거소송에 직면하게 됩니다.
어떤 임차인들은 노티스를 받고 나서도 나가려 하지 않거나 계약위반사항들을 고치려 하지 않는 경우가 있습니다. 만일 당신이 임대인으로서 그 임차인들을 내보내고 싶을 때는 퇴거를 위한 소환장과 소장을 임차인에게 적절한 방법으로 전달함으로써 퇴거소송을 시작해야 합니다.
임대인은 월 임대차 (month to month tenancy) 혹은 특정 기간의 임대차 (term specific tenancy)를 끝내기 위해서 보통 3일, 30일, 또는 60일짜리 NOTICE TO VACATE를 사용할 수 있습니다. 하지만, 많은 렌트를 조절하는 시들은 이 노티스를 인정하지 않습니다. 이들 시들은 임대인으로 하여금 법적으로 퇴거사유로 인정된 이유를 증명해야만 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다.
만일 임차인이 이의(Defense)를 제기할 경우에는 이 퇴거과정은 수주일 혹은 수개월이 걸릴 수도 있습니다. 임차인은 이 퇴거절차를 연기시키기 위해서 노티스 또는 퇴거소장내의 실수를 지적할 수도 있고, 또는 적절치 못한 송달절차를 문제삼을 수도 있습니다. 임차인과 당신과의 관계가 결과에 영향을 미칠 수도 있습니다. 만일 임대차대상 건물이 사람이 살 수 없을 정도이거나 임차인이 당신이 보복을 하는 것이라고 생각한다면 이 것으로 말미암아 임차인의 잘못이 가려지게 될 수도 있고, 당신의 퇴거소송 성공 가능성이 낮아질 수도 있습니다.
만일 당신이 퇴거소송에서 이겼다면, 당신은 그 건물에 대한 점유판결과 미지불된 렌트에 대한 판결을 받게 됩니다. 하지만 그렇다고 당신이 임차인과 그의 소유물건을 바로 길가에 내놓을 수 있다는 의미는 아닙니다. 당신 스스로 임차인을 몰아내려 한다면 많은 문제에 봉착하게 됩니다.
임차인이 버리고 나간 물건 처리에 주의하시기 바랍니다.
몇몇 주들은 임차인이 버리고 나간 물건을 건물소유주가 자유롭게 처분하는 것을 허용하고 있기도 합니다. 이러한 주들에서조차 그러나 임차인이 영원히 떠났고, 그 건물을 임대인에게 돌려주는 것이 명확할 때만 합법적입니다. 많은 주들에서는 임대인은 반드시 보관및 통보절차를 밟으셔야 합니다.
전형적으로 퇴거를 집행하기 위해서는 법률집행자 (Sheriff or Marshall)한테 법원판결과 일정비용을 주어야 합니다. 그런후 셔리프나 마샬이 임차인에게 5일 노티스(즉 5일후 다시 와서 그 때까지 퇴거하지 않았을 경우 물리적으로 임차인을 쫓아낸다는)를 주게 됩니다.
임대인은 종종 이렇게 반드시 따라야 할 세부적인 규정들에 짜증이 날 수도 있습니다만, 거의 모든 주들이 이렇게 요구하는 데에는 이유가 있습니다. 무엇보다도, 퇴거소송은 비교적 빠르게 진행되는 법률적인 절차입니다. 이렇게 빨리 진행되는 절차에 대한 댓가로 규정에 꼭 따를 것을 요구받게 되는 것입니다.
둘째로, 여기서 문제가 되는 것은 임차인의 집입니다. 그리고 임차인의 집은 돈이나 비지니스보다도 더 중요하게 여겨지고 있습니다. 결과적으로, 법률을 제정하는 사람 입장에서는 임차인이 적절한 노티스를 받고 그것에 대응할 수 있는 기회를 제공받아야 한다는 데 더욱 신경을 쓰게 되기 때문입니다.
현명한 셀러되는 법
새해를 맞으면서 주택 매각을 고려하는 사람들이 늘고 있다. 경기 변화기에 어떻게하면 주택을 빨리 팔 수 있을까. 전문가들이 조언하는 현명한 셀러가 되는 법이다.
1.동네 마켓을 잘 워치하라
오픈하우스에 다니면서 자신의 집과 비슷한 주택들이 얼마에 마켓에 나오는지를 파악한다. 최근에 팔린집이 있다면 어느 가격에 거래가 이루어졌는지도 알아 볼 필요가 있다.
2.경쟁력있는 가격을 설정하라
많이 받겠다는 욕심에 적정수준의 가격보다 높게 책정하면 거래가 쉽지 않다. 또 비싸게 내놓았다가 나중에 가격을 내릴려면 처음부터 감정가격에 리스팅을 주는 것이 좋다.
3.발품을 팔아라
집을 팔기위해 인터넷을 이용하든지 아니면 주위의 사람들을 통해서라도 바이어를 찾아라.
4.주저하지 말아라
오퍼가 들어왔는데 원하는 가격에서 조금 모자란다면 망설이지 말고 오퍼를 받아라. 부동산 매매는 첫 오퍼가 아주 중요하다.
5.협상하라
집에 고칠부분이 있는데 큰 돈이 들지 않는다면 기분좋게 고쳐줘라. 그외 오퍼를 주고받는 과정에서 무리가 없는 조건들은 협상을 통해 해결하면 집 파는 기간을 단축시킬 수 있다.
6.집 가치를 높여라
집을 팔겠다고 해놓고선 화장실청소를 안하고 차고가 잘 정돈되지 않았다면 버이어의 시선을 끌 수 없다. 간단한 페인트를 통해서라도 집 분위기가 깔끔하다는 것을 보여줘라.
1.동네 마켓을 잘 워치하라
오픈하우스에 다니면서 자신의 집과 비슷한 주택들이 얼마에 마켓에 나오는지를 파악한다. 최근에 팔린집이 있다면 어느 가격에 거래가 이루어졌는지도 알아 볼 필요가 있다.
2.경쟁력있는 가격을 설정하라
많이 받겠다는 욕심에 적정수준의 가격보다 높게 책정하면 거래가 쉽지 않다. 또 비싸게 내놓았다가 나중에 가격을 내릴려면 처음부터 감정가격에 리스팅을 주는 것이 좋다.
3.발품을 팔아라
집을 팔기위해 인터넷을 이용하든지 아니면 주위의 사람들을 통해서라도 바이어를 찾아라.
4.주저하지 말아라
오퍼가 들어왔는데 원하는 가격에서 조금 모자란다면 망설이지 말고 오퍼를 받아라. 부동산 매매는 첫 오퍼가 아주 중요하다.
5.협상하라
집에 고칠부분이 있는데 큰 돈이 들지 않는다면 기분좋게 고쳐줘라. 그외 오퍼를 주고받는 과정에서 무리가 없는 조건들은 협상을 통해 해결하면 집 파는 기간을 단축시킬 수 있다.
6.집 가치를 높여라
집을 팔겠다고 해놓고선 화장실청소를 안하고 차고가 잘 정돈되지 않았다면 버이어의 시선을 끌 수 없다. 간단한 페인트를 통해서라도 집 분위기가 깔끔하다는 것을 보여줘라.
캘리포니아 소비자보호원, '아파트 거주자 권리' 한국어 안내서
캘리포니아 주 소비자 보호부 (Department of Consumer Affairs)가 '캘리포니아 거주자-임차인과 임대인의 권리와 의무(California Tenants - A Guide to Residential Tenants' and Landlords' Rights and Responsibilities)' 한국어 번역본을 발간해 제공하고 있다.
이는 임대 계약시 발생할 수 있는 임차인과 임대인의 의무와 권한 및 임대관계에서 발생할 수 있는 여러 문제를 방지하고 해결안의 정보를 제공하는 책자이다.
매각 또는 임대 거부 및 협상 거부나 열등한 조건의 시설 서비스를 제공하는 행위, 주택 시설과 관련 개인을 괴롭히는 행위, 불분명한 이유로 매매 또는 임대 계약을 해지하는 등의 거주자들의 권리 침해에 대해 항목별로 명시돼 있어 임대 계약시 확인해 볼 수 있는 유용한 자료이다.
이 책자는 캘리포니아 주 소비자 보호부 웹사이트(http://www.dca.ca.gov/)에서 확인할 수 있다.
<한국어 번역본 파일 다운로드> www.yangtmlaw.com/catenantKR.pdf
이는 임대 계약시 발생할 수 있는 임차인과 임대인의 의무와 권한 및 임대관계에서 발생할 수 있는 여러 문제를 방지하고 해결안의 정보를 제공하는 책자이다.
매각 또는 임대 거부 및 협상 거부나 열등한 조건의 시설 서비스를 제공하는 행위, 주택 시설과 관련 개인을 괴롭히는 행위, 불분명한 이유로 매매 또는 임대 계약을 해지하는 등의 거주자들의 권리 침해에 대해 항목별로 명시돼 있어 임대 계약시 확인해 볼 수 있는 유용한 자료이다.
이 책자는 캘리포니아 주 소비자 보호부 웹사이트(http://www.dca.ca.gov/)에서 확인할 수 있다.
<한국어 번역본 파일 다운로드> www.yangtmlaw.com/catenantKR.pdf
타이틀보험 잘 고르기 위한 방법_보험료 부담 주·카운티마다 달라 주의를
전체 거래비용 규모 사전에 문의해야
가격 규제없는 주…최고 20% 차이나
주택을 구입하려면 신경써야 할 일이 한두 가지가 아니다. 평소에는 미처 생각지 못했던 항목들마저 꼼꼼히 알아봐야 하는 경우가 부지기수다.
타이틀 보험도 이 중 하나다. 보통 때에는 필요성을 잘 모르지만 부동산 매매에서는 필수항목이기 때문.
일반적인 보험은 혹시나 미래에 일어날 수 있는 사고에 대비하는 성격을 지니지만 타이틀 보험은 그와 반대다. 예를 들어 옆집과의 경계선이 모호하다거나 집문서가 위조된 경우 등 보험가입 이전에 발생한 바이어가 몰랐던 소유권에 대한 것들을 보장해주는 보험이다. 타이틀 보험에는 바이어 보호와 융자은행 보호용 등 두 가지 종류가 필요하다.
뱅크레이트닷컴(Bankrate.com)에서 알려주는 타이틀보험을 잘 고르기 위한 6가지 방법을 소개한다.
◇ 가격이 통제되어 있는가
많은 주에서는 타이틀 보험의 가격이 규제되어 있어 회사마다 가격 차이가 그리 크지 않다. 그렇다고 해서 보험료를 절약할 수 있는 방법이 아예 없는 것은 아니다. 전문가들은 보험 가격이 정해져 있다 하더라도 전신 송금 수수료 등 부대 비용에서 회사마다 차이가 날 수 있다고 지적한다.
비용에 대해 문의할 때에는 단순 보험료뿐만 아니라 전체 거래 비용이 어느 정도인지 물어보는 것이 훨씬 도움이 된다. 가격 규제가 없는 주에서는 회사에 따라 최고 20% 이상까지 차이가 날 수도 있으므로 더욱 꼼꼼한 비교가 필요하다.
◇ 보상 범위가 어디까지 필요할까
평균적인 타이틀 보험의 내용은 거의 표준화되어 있다.
집 주인을 보호하는 바이어 보험은 사기 문서 위조 등 바이어가 미처 알지 못한 뜻밖의 사건에 대해 보호하는 역할을 한다. 이외 더 많은 보상을 원한다면 보험비용이 오르는 것을 감수해야 한다.
융자은행에서는 혹시라도 집이 차압되었을 경우 첫번째로 상환받을 수 있도록 하는 내용을 추가로 타이틀 보험에 요구할 수 있다.
◇ 비용은 누가 부담하는가
바이어와 융자은행 보험료를 부담하는 것은 주별로 혹은 카운티에 따라 다르다. 남가주에서는 셀러가 스탠더드 타입(CTLA)의 보험료를 지불하고 북가주에서는 바이어가 지불한다.
◇ 셀러가 특정 회사를 고집하는 경우
타이틀 보험료의 일부를 지불하는 경우라면 회사를 선택할 권리가 있다. 만약 보험료를 지불하지는 않지만 회사를 선택하고 싶다면 일부 비용을 분담해야 할 수도 있다.
타이틀 보험사에서 하는 타이틀 조사의 핵심은 주택을 구매하기 전 잘못된 점을 찾아내는 것이다. 이 때문에 과거 셀러가 이용한 경험이 있는 보험사라면 예전 기록을 대충 보고 넘길 가능성이 있다. 새로운 보험사의 '참신한 눈'이 필요할 수 있다는 말이다.
◇ 어디를 믿어야 할까
셀러와 부동산에이전트 융자은행 등 어느 쪽 말을 듣는 것이 좋을지 혼란스러울 때가 있다. 컬럼비아대 법학과 로날드 만 교수에 따르면 이 중 바이어와 이해관계가 가장 일치하는 곳은 융자은행이다. 융자은행에서는 주택을 구입하는 데 필요한 큰 돈을 빌려준 상태기 때문에 바이어와 마찬가지로 주택에 문제가 없기를 바란다.
◇ 재보험이 필요할까
타이틀 보험을 제공하는 보험사가 믿을 만한 곳인지 확인하고 싶다면 피치레이팅 데모테크 A.M.베스트 등 평가기관에서 재정 능력을 알아보는 것이 좋다. 또 온라인으로 과거 고객들이 남긴 평가 등을 찾아볼 수도 있다.
가격 규제없는 주…최고 20% 차이나
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| 주택구입 전에 일어났던 문제에 대해 보상해주는 타이틀 보험은 주택 구매시 꼭 필요한 항목 중 하나다. 주택은 한번 구입하면 오랜 기간을 살게 되는 만큼 타이틀 보험을 선정하는 일에 있어서도 주의가 필요하다. |
타이틀 보험도 이 중 하나다. 보통 때에는 필요성을 잘 모르지만 부동산 매매에서는 필수항목이기 때문.
일반적인 보험은 혹시나 미래에 일어날 수 있는 사고에 대비하는 성격을 지니지만 타이틀 보험은 그와 반대다. 예를 들어 옆집과의 경계선이 모호하다거나 집문서가 위조된 경우 등 보험가입 이전에 발생한 바이어가 몰랐던 소유권에 대한 것들을 보장해주는 보험이다. 타이틀 보험에는 바이어 보호와 융자은행 보호용 등 두 가지 종류가 필요하다.
뱅크레이트닷컴(Bankrate.com)에서 알려주는 타이틀보험을 잘 고르기 위한 6가지 방법을 소개한다.
◇ 가격이 통제되어 있는가
많은 주에서는 타이틀 보험의 가격이 규제되어 있어 회사마다 가격 차이가 그리 크지 않다. 그렇다고 해서 보험료를 절약할 수 있는 방법이 아예 없는 것은 아니다. 전문가들은 보험 가격이 정해져 있다 하더라도 전신 송금 수수료 등 부대 비용에서 회사마다 차이가 날 수 있다고 지적한다.
비용에 대해 문의할 때에는 단순 보험료뿐만 아니라 전체 거래 비용이 어느 정도인지 물어보는 것이 훨씬 도움이 된다. 가격 규제가 없는 주에서는 회사에 따라 최고 20% 이상까지 차이가 날 수도 있으므로 더욱 꼼꼼한 비교가 필요하다.
◇ 보상 범위가 어디까지 필요할까
평균적인 타이틀 보험의 내용은 거의 표준화되어 있다.
집 주인을 보호하는 바이어 보험은 사기 문서 위조 등 바이어가 미처 알지 못한 뜻밖의 사건에 대해 보호하는 역할을 한다. 이외 더 많은 보상을 원한다면 보험비용이 오르는 것을 감수해야 한다.
융자은행에서는 혹시라도 집이 차압되었을 경우 첫번째로 상환받을 수 있도록 하는 내용을 추가로 타이틀 보험에 요구할 수 있다.
◇ 비용은 누가 부담하는가
바이어와 융자은행 보험료를 부담하는 것은 주별로 혹은 카운티에 따라 다르다. 남가주에서는 셀러가 스탠더드 타입(CTLA)의 보험료를 지불하고 북가주에서는 바이어가 지불한다.
◇ 셀러가 특정 회사를 고집하는 경우
타이틀 보험료의 일부를 지불하는 경우라면 회사를 선택할 권리가 있다. 만약 보험료를 지불하지는 않지만 회사를 선택하고 싶다면 일부 비용을 분담해야 할 수도 있다.
타이틀 보험사에서 하는 타이틀 조사의 핵심은 주택을 구매하기 전 잘못된 점을 찾아내는 것이다. 이 때문에 과거 셀러가 이용한 경험이 있는 보험사라면 예전 기록을 대충 보고 넘길 가능성이 있다. 새로운 보험사의 '참신한 눈'이 필요할 수 있다는 말이다.
◇ 어디를 믿어야 할까
셀러와 부동산에이전트 융자은행 등 어느 쪽 말을 듣는 것이 좋을지 혼란스러울 때가 있다. 컬럼비아대 법학과 로날드 만 교수에 따르면 이 중 바이어와 이해관계가 가장 일치하는 곳은 융자은행이다. 융자은행에서는 주택을 구입하는 데 필요한 큰 돈을 빌려준 상태기 때문에 바이어와 마찬가지로 주택에 문제가 없기를 바란다.
◇ 재보험이 필요할까
타이틀 보험을 제공하는 보험사가 믿을 만한 곳인지 확인하고 싶다면 피치레이팅 데모테크 A.M.베스트 등 평가기관에서 재정 능력을 알아보는 것이 좋다. 또 온라인으로 과거 고객들이 남긴 평가 등을 찾아볼 수도 있다.
홈 인스펙션 때 하기 쉬운 실수 5가지
새로 지은 집도 인스펙션 꼭 필요 인스펙터 조언 100% 확신은 금물  |
주택 구입 전 가장 중요한 과정 중 하나가 바로 '인스펙션'이다. 나와 내 가족이 안전하게 살 수 있는 집을 살펴보는 일이지만 대부분의 사람들은 인스펙션을 제대로 하지 않는 경우가 많다. 전문가들이 말하는 주택 인스펙션의 가장 큰 실수 5가지를 알아본다.
◇ 새로 지은 주택은 필요 없다?
정답은 절대 아니다. 주택 구입 경험이 있는 사람도 놓치기 쉬운 실수이다.
대부분 새로 지은 주택의 경우 그 지역의 정해진 규격에 맞춰 설계되고 시공이 됐다고 믿는다. 전문가들은 '당신집의 컨스트럭터나 빌더가 모든 것을 맞춰 공사를 끝냈다는 믿음을 버려라'라고 경고한다.
◇ 인스펙터 선택의 중요성
일반인이 주택을 한번 보고 정확한 상태나 수리비를 산출하는 것은 힘들다. 따라서 주택을 조사할 때는 전문가를 고용하는 것이 유리하다. 하지만 인스펙터를 선정할 때 대부분의 사람들은 비용이 저렴한 인스펙터를 선택하거나 부동산 중개인이 추천하는 사람을 찾는다. 항상 라이선스를 확인하고 인스펙터가 실수를 했을 때 보험 처리가 가능한지 여부를 체크해야 한다.
◇ 인스펙터와 함께 집을 봐라
신뢰가 가는 인스펙터를 고용했다고 해서 인스펙션이 마무리되는 것은 아니다. 인스펙터의 보고서를 서면으로 받는 것만으로 모든 것이 끝나지 않는다. 인스펙터와 동행해 집을 점검하는 것이 중요하다.
◇ 인스펙터의 조언에 귀를 기울여라
종 인스펙터들은 주택 구입자에게 잠재적인 위험 요소에 대해 조언하지만 비용이나 지금 당장 문제가 없다는 이유로 이를 방치하는 일이 생긴다.
인스펙션 전문가는 "주택 구입자들은 잠재적인 위험 요소에 대해서도 미리 준비를 해야 한다"며 "나중에 문제가 발생했을 경우 더 많은 비용과 시간 노력을 필요로 하기 때문"이라고 말했다.
◇ 인스펙터는 점술가가 아니다.
인스펙터의 조언에는 귀를 기울여야 하지만 아무리 경험이 많고 기술이 뛰어난 인스펙터라해도 미래를 볼 수는 없다. 인스펙터를 맹목적으로 따르지말고 해당 분야 전문가에게도 조언을 구하는 것이 현명하다.
인스펙터는 주택 판매가 아닌 인스펙션을 위해서 고용된 사람임을 명심하고 자신의 주택에 대한 세심한 관심이 중요하다.
[전문가칼럼] 사업중단 때 남은 리스기간 책임
리스계약은 건물주와 테넌트(임차자)간의 법적관계를 명시한 계약이다. 테넌트는 렌트를 내며 리스계약에 정한 여러 규정을 준수할 것을 약속한 것이며 건물주는 테넌트가 장소를 사용하도록 제공하는 약속을 한 것이다. 리스계약에는 엄밀히 표준계약이라 하여 샘플을 팔고 있으나 이와 같은 표준계약을 따를 필요는 전혀 없다. 건물주와 테넌트는 어떤 조항이든 다시 협상할 수 있다.
리스기간은 긴 것이 좋은지 의문이다. 잘 되는 비즈니스의 경우 합리적인 렌트에 긴 리스기간과 옵션을 받는 것이 유리하다. 하지만 비즈니스가 안 되어 문을 닫는 경우 긴 리스기간이 부담이 된다. 리스는 계약이기 때문에 비즈니스가 실패해도 잔여 리스기간에 대해 테넌트가 책임이 있다. 즉 10년 리스기간 중 6년 지난 후 비즈니스를 닫는다면 나머지 4년 리스에 대해 테넌트가 배상할 책임이 있다.
최근 법률상담에 의하면 많은 교포들이 비즈니스를 실패하고 있다. 과거 10에서 20년간 잘 되던 비즈니스인데 불경기로 인하여 매달 적자가 되고 본인 자금을 투입해야 할 상황이 된 것이다. 본인 자금 투입도 한계가 있기 때문에 결국은 비즈니스를 닫으려 하는 것이다.
이런 상황에서 문제를 해결할 수 있는 방법을 생각해 본다.
우선 건물주에게 사정을 이야기하고 나머지 기간에 대한 책임없이 나갈 수 있는 지 협상하여 본다. 대부분의 건물주는 처음에는 들으려 하지 않을 것이다. 하지만 비즈니스 사정을 설명하고 끈기있게 협상을 하여 정 안될 경우 일부(예를 들면 6개월 내지 1년치) 렌트만 내고 빠져나오는 것으로 합의를 볼 수도 있다.
이 경우 건물주가 나머지 기간에 대해 책임을 묻지 않겠다는 책임해제 서류를 받아야 한다.
건물주도 빈 공간을 그냥 둔 채 잔여기간에 대한 소송만을 할 수는 없다. 건물주도 다시 렌트를 놓는 노력을 해야 한다.
다른 방법은 건물주의 허락을 얻어 서브리스를 주는 방법이다. 비즈니스를 아주 헐값에 넘기고 서브리스를 얻을 사람을 구하는 것이다. 그러나 이 경우는 원 리스 테넌트가 책임이 없어지는 것이 아니라 서브리스 테넌트와 연대하여 리스기간 끝까지 책임이 따라간다.
건물주는 서브 테넌트의 재정상태가 좋지 않다는 핑계로 이를 거부할 수 있다.
따라서 원 리스조항에 부당하게 거부할 수 없다는 조항을 넣어야 한다. 드물지만 어떤 리스계약서에는 건물주, 테넌트가 각자 리스기간에 한 번 종료할 권리가 있는 경우가 있다. 즉 어떤 조건이 충족되면 건물주도 테넌트를 내보낼 권리가 리스기간에 한 번 있고 테넌트도 한 번 나갈 권리가 있는 것이다. 이러한 조항이 있고 비즈니스가 안 되면 이것을 활용하여 리스를 끝내도록 한다.
아무리 건물주를 설득하여도 잔여기간에 대한 리스금액을 경감해 주지 않는 경우 건물주가 소송을 하면 대부분 이기게 된다. 테넌트는 이 때 판결 후 파산신청을 고려할 수 있다.
다른 한 가지 방법은 건물주가 어떤 리스조항을 위반한 것이 없는지 보는 것이다. 위반조항이 심각하면 테넌트도 리스를 잔여책임 없이 종료시킬 수 있다.
비즈니스가 잘 될 때는 큰 금액의 리스가 별로 부담이 되지 않는다. 하지만 비지니스가 안 될 때 고정비인 렌트가 크나큰 부담이 된다. 인건비, 재료비 등 변동경비는 줄일 수 있다. 하지만 렌트는 쉽게 줄일 수 없는 게 사실이다. / 김윤한 변호사
리스기간은 긴 것이 좋은지 의문이다. 잘 되는 비즈니스의 경우 합리적인 렌트에 긴 리스기간과 옵션을 받는 것이 유리하다. 하지만 비즈니스가 안 되어 문을 닫는 경우 긴 리스기간이 부담이 된다. 리스는 계약이기 때문에 비즈니스가 실패해도 잔여 리스기간에 대해 테넌트가 책임이 있다. 즉 10년 리스기간 중 6년 지난 후 비즈니스를 닫는다면 나머지 4년 리스에 대해 테넌트가 배상할 책임이 있다.
최근 법률상담에 의하면 많은 교포들이 비즈니스를 실패하고 있다. 과거 10에서 20년간 잘 되던 비즈니스인데 불경기로 인하여 매달 적자가 되고 본인 자금을 투입해야 할 상황이 된 것이다. 본인 자금 투입도 한계가 있기 때문에 결국은 비즈니스를 닫으려 하는 것이다.
이런 상황에서 문제를 해결할 수 있는 방법을 생각해 본다.
우선 건물주에게 사정을 이야기하고 나머지 기간에 대한 책임없이 나갈 수 있는 지 협상하여 본다. 대부분의 건물주는 처음에는 들으려 하지 않을 것이다. 하지만 비즈니스 사정을 설명하고 끈기있게 협상을 하여 정 안될 경우 일부(예를 들면 6개월 내지 1년치) 렌트만 내고 빠져나오는 것으로 합의를 볼 수도 있다.
이 경우 건물주가 나머지 기간에 대해 책임을 묻지 않겠다는 책임해제 서류를 받아야 한다.
건물주도 빈 공간을 그냥 둔 채 잔여기간에 대한 소송만을 할 수는 없다. 건물주도 다시 렌트를 놓는 노력을 해야 한다.
다른 방법은 건물주의 허락을 얻어 서브리스를 주는 방법이다. 비즈니스를 아주 헐값에 넘기고 서브리스를 얻을 사람을 구하는 것이다. 그러나 이 경우는 원 리스 테넌트가 책임이 없어지는 것이 아니라 서브리스 테넌트와 연대하여 리스기간 끝까지 책임이 따라간다.
건물주는 서브 테넌트의 재정상태가 좋지 않다는 핑계로 이를 거부할 수 있다.
따라서 원 리스조항에 부당하게 거부할 수 없다는 조항을 넣어야 한다. 드물지만 어떤 리스계약서에는 건물주, 테넌트가 각자 리스기간에 한 번 종료할 권리가 있는 경우가 있다. 즉 어떤 조건이 충족되면 건물주도 테넌트를 내보낼 권리가 리스기간에 한 번 있고 테넌트도 한 번 나갈 권리가 있는 것이다. 이러한 조항이 있고 비즈니스가 안 되면 이것을 활용하여 리스를 끝내도록 한다.
아무리 건물주를 설득하여도 잔여기간에 대한 리스금액을 경감해 주지 않는 경우 건물주가 소송을 하면 대부분 이기게 된다. 테넌트는 이 때 판결 후 파산신청을 고려할 수 있다.
다른 한 가지 방법은 건물주가 어떤 리스조항을 위반한 것이 없는지 보는 것이다. 위반조항이 심각하면 테넌트도 리스를 잔여책임 없이 종료시킬 수 있다.
비즈니스가 잘 될 때는 큰 금액의 리스가 별로 부담이 되지 않는다. 하지만 비지니스가 안 될 때 고정비인 렌트가 크나큰 부담이 된다. 인건비, 재료비 등 변동경비는 줄일 수 있다. 하지만 렌트는 쉽게 줄일 수 없는 게 사실이다. / 김윤한 변호사
'주택시장에 대한 10가지 궁금증'···차압으로 망가진 크레딧 3~5년이면 회복
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따라서 이미 주택을 보유하고 있는 주택소유주나 새롭게 집을 장만하려는 사람들, 렌트비 동향을 걱정하는 사람들 등 모두가 주택시장의 향방에 촉각을 기울이고 있다.
야후 파이낸스에서 소개하는 ‘취약한 주택시장에 대한 10가지 궁금증’을 소개한다.
1. 주택시장이 좋아질까
금융위기가 시작돼 큰 타격을 입은 지난해에 비해 훨씬 안정되고 있는 추세다. 지난해에 비해 주택판매량이 크게 늘어났으며 시장에서 판매를 기다리고 있는 매물의 숫자가 점차 줄어들고 있는 것. 시장가보다 30% 가량 저렴한 차압주택에는 첫주택구입자 또는 렌털 프로퍼티를 찾는 투자자들의 ‘입찰 경쟁’까지 벌어지고 있다.
하지만 모기지은행협회(MBA)에 따르면 전국적으로 주택소유자의 6700만 명, 13%가 페이먼트를 연체중이거나 차압 과정에 들어가 있다. 이들 중 많은 부분이 차압으로 연결될 것이고, 실업률이 회복되지 않는 한 안심하기는 이르다는 분석이다.
여러 지역에서 고급주택의 가격이 떨어지고 있는 것도 추가 가격 하락의 위험 요소로 보인다.
2. 언제 바닥을 칠까
현재의 주택시장이 어느 지점에 도달했는지 명확하게 알 수 있는 지표는 없다. 월별 주택판매량이나 중간주택가격 등 지표들은 발표될 때마다 흐름이 변화해 정확한 파악을 힘들게 하고 있다.
주택시장은 철저히 ‘로컬화’된 시장인 만큼 전국적인 흐름과는 크게 차이를 보일 수 있다. 주 ㆍ대도시 통계라 할지라도 변동 요인이 수없이 많을 수 있다. 언제 바닥을 치고 회복될 것인지, 혹은 이미 회복되고 있는 상황인지 일반화하기 힘들다는 것이다.
3. 로컬시장의 회복 여부를 알려면 어떤 지표를 봐야할까
가장 좋은 방법은 로컬 부동산 에이전트에게 현재 시장에 나온 매물의 숫자와 현재의 속도로 매물이 다 팔리려면 몇 개월이 걸리는지를 알아보는 것이다. 일반적으로 봤을 때 6개월 이상이 걸린다면 ‘바이어 마켓’으로 셀러가 주택판매를 위해 추가 가격인하를 단행할 가능성이 큰 것으로 본다.
또한, 이웃의 흐름을 살펴 한 블록 안에 판매 사인이 붙어있거나 비어있는 집이 두 집 이상 있으면 가격 하락이 나타날 가능성이 높다.
4. 내 집의 가격을 어떻게 알 수 있을까
실제 시장이 내어놓기 전까지는 정확한 주택가격을 알 수 없다는 것이 정답이다.
질로닷컴(Zillow.com), 홈게인닷컴(HomeGain.com), 사이버홈스닷컴(CyberHomes.com) 등 일부 웹사이트에서는 주변 지역의 최근 판매 추이를 바탕으로 대략적인 가격대를 제공하기도 한다. 로컬 부동산 에이전트에게 현재 소유하고 있는 집과 흡사한 주택의 가격을 문의해 볼 수도 있다.
돈이 좀 들더라도 정확한 정보를 알고 싶다면 전문감정사를 고용하는 것도 한 방법이다.
5. ‘깡통주택’ 여부가 중요할까
질로닷컴에 따르면 현재 단독주택의 20%는 주택의 시장가치보다 융자원금이 더 높은 이른바 ‘깡통주택’ 상황에 처해 있다.
현재 월 페이먼트를 내는데 별문제가 없고 곧 이사할 계획이 아니라면 깡통주택 여부는 그다지 중요하지 않다.
하지만 곧 집을 팔고 이사할 계획을 세우고 있거나, 월 페이먼트보다 훨씬 적은 돈으로 비슷한 수준의 주택을 렌트할 수 있다면 상황이 달라진다.
6. 차압으로 망친 크레딧을 회복하기까지는 얼마나 걸릴까
일반화 하기는 힘들지만 3~5년 정도면 다시 주택모기지를 신청할 수 있을 정도의 크레딧점수를 회복할 수 있다. 이는 물론 그 기간 동안 다른 페이먼트를 연체하지 않는다는 가정 하에서 가능한 일이다.
크레딧 기록에서 차압의 ‘오점’은 7년가량 남아있어 융자를 받을 때 이자율이 더 높아지긴 하겠지만, 크레딧카드의 밸런스를 낮은 수준으로 유지하고 너무 많은 크레딧카드를 신청하지 않는다면 크레딧점수의 ‘점진적인 회복’이 가능하다.
7. 현재 렌트로 거주하고 있는데 지금 집을 사야할까
대부분의 지역에서 현재 주택가격이 과거 정점에 비해 크게 낮은 수준을 유지하고 있어 주택을 구입하기에 좋은 상환이긴 하다. 하지만 그렇다고 해서 서두를 필요는 없다. 앞으로도 몇년간은 여러 지역에서 공급이 풍부할 것으로 보이기 때문이다.
투자목적으로 집을 구입해 4~5년 내에 다른 집으로 옮겨갈 생각이라면 각종 제반비용을 고려했을 때 오히려 손해를 볼 수 있다.
8. 지금 주택을 구입하면 세금크레딧을 받을 수 있을까
국회에서 연장 확대된 세금크레딧 법안이 통과되면서 내년 4월말까지 주택구입 계약을 완료한 경우 첫 주택구입자는 최고 8000달러, 최근 5년간 주택을 보유해온 기존주택보유자는 6500달러까지 크레딧을 신청할 자격이 주어진다. 개인 연소득이 12만5000달러, 부부합산 22만5000달러 이하일 경우 크레딧을 전액 다 받을 수 있고, 그 이상부터는 크레딧 금액이 감소해 개인 연소득 14만5000달러, 부부 24만5000달러를 넘으면 신청할 자격이 없어진다.
9. 지금과 같은 낮은 이자율로 융자를 받을 수 있을까
프레디맥등에서 발표하는 낮은 이자율은 740점 이상의 크레딧점수와 20% 이상의 다운 페임너트, 안정적 소득이 뒷받침될 경우 가능하다. 이러한 조건을 충족하지 못할 경우 당연히 이자율도 오르게 된다. 현재는 수수료를 제외하고 30년 고정 모기지 이자율이 5% 수준으로 역사상 최저 수준을 유지하고 있다.
10. 차압주택에 투자해야 할까
부동산시장에 밝고 시간과 돈이 많다면 차압주택 투자로 이득을 볼 수도 있다. 하지만 차압주택은 수리나 개조를 거치지 않아 상태가 나쁜 경우가 많고, 며칠 내로 전체 주택금액을 다 지불해야 하기 때문에 현금이 충분해야 한다. 그렇지 않으면 최고 18%의 이자율을 자랑하는 단기 특별 융자를 받아야 하기 때문에 가격이 저렴하다고 해도 그다지 매력적이지 않을 수 있다.
집 내놓을 때 가격 산정 어떻게 하나
조경 디자이너 매튜 화이트가 필라델피아의 펜트하우스 아파트를 구입한 것은 전국적으로 주택가격이 절정기를 거치던 2년 전. 화이트는 최근 이 아파트를 팔기로 결정하고 76만달러에 내놓았다. 주택가격이 많이 떨어졌다지만 조망이 뛰어난 데다 구입 후 대규모 리모델링을 실시해 적어도 이 가격에 팔릴 것으로 굳게 믿었다. 하지만 한 달 후 그가 받은 오퍼에 적힌 금액은 고작 52만5,000달러였다. 처음엔 심한 모욕감에 오퍼를 거들떠보지도 않았지만 현재 화이트의 아파트는 다섯 번에 걸친 가격 인하 끝에 44만9,000달러에 새 주인을 기다리고 있다. 화이트는 당초에 리스팅 가격을 잘못 정한 것이 주택 매매를 지연시키는 원인으로 보고 있다.
온라인 부동산 정보업체
카운티 웹사이트 등 가면
최근 매매가 파악 가능
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주택가격 산정 때 이웃에 매물로 나온 오픈하우스를 방문해 자신의 집과 항목별로 비교하면 도움이 된다.
최근 일부 지역에서는 주택가격이 큰 폭으로 하락하지만 일부 지역에서는 이미 반등을 시작하는 등 지역별로 주택가격이 요동치고 있어 주택가격 산정에 어려움을 겪는 셀러가 많다. 집을 팔 때 가장 중요한 것은 올바른 가격 산정이다. 시세보다 터무니 없이 높은 가격에 매물을 내놓으면 매매 시간만 지연시키고 결국 제값을 받지 못하고 팔리는 경우가 생긴다. 뉴욕타임스는 주택 매매를 고려하는 셀러들을 위해 주택 가격 산정에 도움이 되는 방법을 소개했다.
-관할 카운티 웹사이트 이용
주택가격 산정을 위해 뉴욕타임스가 가장 먼저 제시한 방법은 관할 카운티의 웹사이트를 이용하는 것. 뉴욕타임스에 따르면 대부분의 카운티 웹사이트 중 재산세 관련 사이트나 클러크 사이트에서 주택매매 관련 정보를 제공한다. 최근 매매된 이웃의 주택 중 비슷한 규모나 형태의 주택가격을 찾아 가격 산정에 참고할 수 있다는 것이다. 뉴욕타임스는 관할 카운티 주택관련 웹사이트를 찾기 힘들면 ‘www.onlinedetective. com’이나 ‘www.netronline.com’등을 이용하면 해당 카운티의 웹사이트 링크를 쉽게 찾을 수 있다고 소개했다. 매매된 주택 정보를 검색할 때 최근 2~3개월 내에 거래된 매물의 정보를 찾아야 한다. 가격 변동이 심해 일부 지역에서는 6개월 전의 매물 정보가 시세를 제대로 반영하지 못할 수 있다는 설명이다.
-온라인 부동산 정보 웹사이트 이용
뉴욕타임스는 또 주택가격 산정 때 주택관련 웹사이트들이 유용하다고 소개했다. 잘 알려진 온라인 부동산 정보업체인 질로우(www.zillow.com)나 트룰리아(www.trulia.com), 포세일바이오너(www.forsalebyowner.com) 등을 소개했는데 이들 웹사이트들이 제시하는 주택가격이 지역 사정을 감안한 정확한 시세를 반영하진 않지만 현 시세를 크게 벗어나지 않아 참고할 만한 자료라는 것이다. 정확한 시세를 반영하지 못하는 이유는 웹사이트 제공 시세의 대부분이 카운티에서 사용하는 재산세 산정 기준 등을 자료로 사용하기 때문이다.
짜여진 프로그램을 통해 자동 산출되기 때문에 간혹 시세가 부풀려지는 등의 오류가 포함될 수 있어 과신하지 말 것을 뉴욕타임스는 충고했다.
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감정사에 맡기면 정확한 시세 알려줘
-이웃 매물과 비교
뉴욕타임스에 따르면 이웃에 매물로 나온 집과 직접 비교해 보는 것도 주택가격 산정의 좋은 방법이다. 만약 이웃에 오픈하우스를 하는 집이 있다면 직접 방문해 자신의 집과 하나씩 비교하는 것이다. 두 집의 편의시설 등을 서로 비교하는 방식으로 가격을 산정할 수 있는데 이때 ‘마샬&스위프트 레지덴셜 코스트 핸드북’을 참고하면 편의시설 항목별 가격을 한 눈에 비교할 수 있다.
주택 감정사들도 자주 사용하는 이 핸드북의 가격은 약 300달러인데 가격이 부담되면 웹사이트 ‘www.swiftestimator.com’을 이용하면 되고 이용료는 약 10달러이다. 애리조나 챈들러에 거주하는 리오나드 칼란드리엘로도 이 방법으로 가격을 정해 집을 내놓았다. 2년 전 47만달러에 구입한 새 집을 약 3만달러를 들여 업그레이드한 칼란드리엘로는 단순 계산해 50만달러에 지난 5월에 집을 내놓았다가 바이어들의 반응이 없자 서둘러 이웃 매물을 둘러본 뒤 39만9,000달러로 가격을 낮췄다.
-에이전트나 주택 감정사의 도움을 받는다
뉴욕타임스가 소개한 주택가격 산정의 마지막 방법은 부동산 에이전트나 주택 감정사와 상담하는 것이다. 두 방법 모두 주택 전문가의 전문 소견을 들어보는 것이지만 차이점도 있다. 에이전트와의 상담에는 비용이 없지만 종종 시세보다 높은 가격을 제시하는 경우가 많지만 약 250~500달러의 비용이 드는 주택 감정사의 소견은 비교적 현 시세를 잘 반영한다는 것이다. 케이스-실러 지수의 창시자 칼 케이스 교수는 “일부 에이전트들은 대개 수수료를 감안하기 때문에 높은 가격을 제시한다”며 “반면 주택 감정사의 소견은 비교적 현실적이고 때로는 시세보다도 낮게 책정되는 경우가 있다”고 말했다. 서브 프라임의 원인 중 하나로 꼽히는 주택 감정가 부풀리기에 따른 감정사들을 상대로 한 소송이 잇따르자 최근에는 오히려 시세보다 낮게 주택을 감정하는 관행이 나타나고 있다는 설명이다.
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주택 가격 산정의 또 다른 방법은 부동산 에이전트나 주택 감정사와 상담하는 것이다.
온라인 부동산 정보업체
카운티 웹사이트 등 가면
최근 매매가 파악 가능
최근 일부 지역에서는 주택가격이 큰 폭으로 하락하지만 일부 지역에서는 이미 반등을 시작하는 등 지역별로 주택가격이 요동치고 있어 주택가격 산정에 어려움을 겪는 셀러가 많다. 집을 팔 때 가장 중요한 것은 올바른 가격 산정이다. 시세보다 터무니 없이 높은 가격에 매물을 내놓으면 매매 시간만 지연시키고 결국 제값을 받지 못하고 팔리는 경우가 생긴다. 뉴욕타임스는 주택 매매를 고려하는 셀러들을 위해 주택 가격 산정에 도움이 되는 방법을 소개했다.
-관할 카운티 웹사이트 이용
주택가격 산정을 위해 뉴욕타임스가 가장 먼저 제시한 방법은 관할 카운티의 웹사이트를 이용하는 것. 뉴욕타임스에 따르면 대부분의 카운티 웹사이트 중 재산세 관련 사이트나 클러크 사이트에서 주택매매 관련 정보를 제공한다. 최근 매매된 이웃의 주택 중 비슷한 규모나 형태의 주택가격을 찾아 가격 산정에 참고할 수 있다는 것이다. 뉴욕타임스는 관할 카운티 주택관련 웹사이트를 찾기 힘들면 ‘www.onlinedetective. com’이나 ‘www.netronline.com’등을 이용하면 해당 카운티의 웹사이트 링크를 쉽게 찾을 수 있다고 소개했다. 매매된 주택 정보를 검색할 때 최근 2~3개월 내에 거래된 매물의 정보를 찾아야 한다. 가격 변동이 심해 일부 지역에서는 6개월 전의 매물 정보가 시세를 제대로 반영하지 못할 수 있다는 설명이다.
-온라인 부동산 정보 웹사이트 이용
뉴욕타임스는 또 주택가격 산정 때 주택관련 웹사이트들이 유용하다고 소개했다. 잘 알려진 온라인 부동산 정보업체인 질로우(www.zillow.com)나 트룰리아(www.trulia.com), 포세일바이오너(www.forsalebyowner.com) 등을 소개했는데 이들 웹사이트들이 제시하는 주택가격이 지역 사정을 감안한 정확한 시세를 반영하진 않지만 현 시세를 크게 벗어나지 않아 참고할 만한 자료라는 것이다. 정확한 시세를 반영하지 못하는 이유는 웹사이트 제공 시세의 대부분이 카운티에서 사용하는 재산세 산정 기준 등을 자료로 사용하기 때문이다.
짜여진 프로그램을 통해 자동 산출되기 때문에 간혹 시세가 부풀려지는 등의 오류가 포함될 수 있어 과신하지 말 것을 뉴욕타임스는 충고했다.
감정사에 맡기면 정확한 시세 알려줘
-이웃 매물과 비교
뉴욕타임스에 따르면 이웃에 매물로 나온 집과 직접 비교해 보는 것도 주택가격 산정의 좋은 방법이다. 만약 이웃에 오픈하우스를 하는 집이 있다면 직접 방문해 자신의 집과 하나씩 비교하는 것이다. 두 집의 편의시설 등을 서로 비교하는 방식으로 가격을 산정할 수 있는데 이때 ‘마샬&스위프트 레지덴셜 코스트 핸드북’을 참고하면 편의시설 항목별 가격을 한 눈에 비교할 수 있다.
주택 감정사들도 자주 사용하는 이 핸드북의 가격은 약 300달러인데 가격이 부담되면 웹사이트 ‘www.swiftestimator.com’을 이용하면 되고 이용료는 약 10달러이다. 애리조나 챈들러에 거주하는 리오나드 칼란드리엘로도 이 방법으로 가격을 정해 집을 내놓았다. 2년 전 47만달러에 구입한 새 집을 약 3만달러를 들여 업그레이드한 칼란드리엘로는 단순 계산해 50만달러에 지난 5월에 집을 내놓았다가 바이어들의 반응이 없자 서둘러 이웃 매물을 둘러본 뒤 39만9,000달러로 가격을 낮췄다.
-에이전트나 주택 감정사의 도움을 받는다
뉴욕타임스가 소개한 주택가격 산정의 마지막 방법은 부동산 에이전트나 주택 감정사와 상담하는 것이다. 두 방법 모두 주택 전문가의 전문 소견을 들어보는 것이지만 차이점도 있다. 에이전트와의 상담에는 비용이 없지만 종종 시세보다 높은 가격을 제시하는 경우가 많지만 약 250~500달러의 비용이 드는 주택 감정사의 소견은 비교적 현 시세를 잘 반영한다는 것이다. 케이스-실러 지수의 창시자 칼 케이스 교수는 “일부 에이전트들은 대개 수수료를 감안하기 때문에 높은 가격을 제시한다”며 “반면 주택 감정사의 소견은 비교적 현실적이고 때로는 시세보다도 낮게 책정되는 경우가 있다”고 말했다. 서브 프라임의 원인 중 하나로 꼽히는 주택 감정가 부풀리기에 따른 감정사들을 상대로 한 소송이 잇따르자 최근에는 오히려 시세보다 낮게 주택을 감정하는 관행이 나타나고 있다는 설명이다.
주택 가격 산정의 또 다른 방법은 부동산 에이전트나 주택 감정사와 상담하는 것이다.
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일단, 세금혜택에 대한 기본을 우선 아셔야 될 것 같습니다.
1. 조인트로 구입시 17만불이하와 기타는 9만 5천불의 인컴 한도가 정해져 있습니다.
2. 가족이나 친적간의 거래는 해당되지 않습니다.
3. 구입하는 주택은 거주목적이어야 합니다.
4. 년말까지 집을 판매할 수 없습니다.
5. 미국에서 영주권이나 시민권자 이어야 합니다.
6. 지난 3년간 주택소유자가 아니어야 합니다.
7. 2009년도 혜택을 위해서는($8,000) 12월 1일까지 구입하여야 합니다.
이상에서 알아본 바와 같이 다운페이먼트는 자격조건이 아닙니다.
질문하신 내용에서 10만불에 대한 아무런 근거가 없다면 문제 발생소지가 있지만, 어머니가 10만불을 Gift로 주셔서 집을 사시는 과정은 첫주택구입자 세금혜택을 받는데 문제는 없는 것으로 사료됩니다.
세금문제는 여러가지 복잡한 사항이 연결되어 있기 때문에 CPA와 상담하시기를 권하며, 첫주택구입자 혜택에 관해 더 자세한 사항은 Gene Park에게 연락바랍니다.
sunggene@gmail.com