연방정부 제공 융자 프로그램_FHA 융자

◇ FHA융자 〓 연방정부 산하 주택국(FHA:Federal Housing Agency)이 제공하는 FHA융자가 대표적인 주택마련 지원책이다. 주택을 사기 위해 마련한 초기 자금이 적더라도 모기지를 얻을 수 있는데다 여러가지 유리한 점이 있기 때문이다.

FHA융자는 원칙적으로 어느 누구나 신청할 수 있다. 처음 주택을 살때, 또는 살고 있던 주택을 팔고 재구입 할때, 또는 다세대주택을 지을때, 심지어는 주택을 고칠때도 필요한 자금을 융자받을 수 있다.

그러나 주로 소액의 자금을 갖고 있는 저소득층의 주택구입 자금을 지원하기 위한 것으로 홈 프로그램(Home Program)이라는 이름으로 시행된다.

FHA융자는 연방주택국이 일반 금융기관에서 내준 주택 모기지에 대한 보증을 서주는 것이다. 크레딧이 낮은 경우에도 받을 수 있고 다운페이먼트도 주택 매입가격의 3% 내지 5%만 적립해도 되기 때문에 저소득층도 융자 받을 수 있다.

또 확실한 수입이 있을 경우에는 다운페이먼트를 내지 않고서도 융자를 받을 수 있다.

◇ FHA융자 신청방법 〓 FHA융자는 연방 주택국에서 프로그램 영업자로 허가를 받은 은행과 모기지 회사 등을 통해 신청할 수 있다. 상당수 은행과 모기지 회사들이 FHA융자를 취급하고 있기 때문에 주위에 있는 금융기관에 서비스 제공 여부를 문의해서 신청할 수 있다.

FHA융자는 주로 저소득층을 대상으로 하기 때문에 지역별로 평균 주택가격에 맞춰 융자 상한선이 정해져 있다. 일정 가격 이상의 비싼 주택을 구입할때는 해당되지 않는 것이 단점이다. 대도시 지역의 경우 대부분 20만~25만달러 정도를 융자받을 수 있다.

또 첫 단독주택 구입자 뿐만 아니라 2가구 이상의 다세대주택 그리고 두번째, 세번째 주택을 구입할때도 혜택을 받을 수 있다.

그러나 은행이나 모기지 회사에서 내주는 일반 융자(conventional loan)보다 이자율이 다소 높은 것이 단점이다. 이것은 크레딧이 없거나 다운페이먼트를 적게하는 주택구입자들에게 융자를 해주기 때문이다. FHA융자 이자율은 일반 모기지 이자율보다 0.5% 정도 높다. 20만달러를 융자받았을때 월평균 상환금이 80달러 정도 많은 셈이다.

그러나 융자상품의 안전장치인 모기지 보험료는 일반 융자보다 적다. 따라서 전체적으로 월 상환금에는 큰 차이가 없다. FHA융자에서는 모기지 보험을 MI(모기지 보험:Mortgage Insurance)라고 부르는데 처음 융자를 받을때 융자 금액의 1.5%를 선납해야 한다. 또 이후 1년에 모기지 금액의 0.5% 정도씩을 납부해야 한다.

그러나 FHA융자의 MI는 일반 융자의 PMI(Personal Mortgage Insurance) 이자율 0.5%보다 낮다. 따라서 모기지 월 상환금은 일반 융자와 거의 비슷한 수준이다.

또 PMI는 세금 공제를 받을 수 없지만 모기지 이자분은 세금공제를 받을 수 있기 때문에 FHA 융자는 세금보고할때 더 많은 혜택을 받을 수 있는 것도 이점이다.

융자를 받을때 필요한 서류와 융자 과정은 일반 융자와 거의 비슷한데 연방 주택국이 시행하는 프로그램이기 때문에 저소득층 입장에서는 일반 융자보다도 승인 기준이 오히려 쉬운 편이다.

◇ FHA융자의 유리한 점 〓 FHA융자는 대부분 주택가격의 97% 정도를 지원하기 때문에 3% 정도만 있으면 된다. 10만달러짜리 주택을 구입할때 9만7천달러를 지원받을 수 있다는 것이다. 또 그 3%도 가족이나 친척으로부터 선물(gift) 형식으로 지원받을 수 있다. 주택을 사는데 들어가는 에스크로, 융자와 타이틀 비용 등도 주택 판매자에게 부담 시킬 수 있다.

크레딧이 없는 사람들도 혜택을 받을 수 있다. FHA융자를 신청하면 크레딧 카드 사용 내역, 자동차 론 상환기록 등 각종 크레딧 기록 중에서 최소한 2개 정도를 요구한다. 그러나 보험료 상환기록을 비롯해 전기, 전화, 가스, 수도 등 각종 유틸리티 납부기록을 4가지 정도 제시하면 크레딧으로 인정해준다. 또한 배우자의 크레딧 기록을 포함할 수도 있다.

법원으로부터 파산선고를 받을 사람도 FHA융자를 받을 수 있다. 그러나 완전파산(Chapter 7) 선고를 받았을 경우 2년이 지나야 하고 또 파산 후에 새로 신청한 크레딧이 2개 이상 있어야 한다. 또 채무 잠정유보(Chapter 13)를 받은 사람은 적어도 1년 이상의 융자상환 기록과 법원의 허락을 받아야 한다.

특히 유의할 것은 파산선고 또는 채무 잠정유보의 경우 모두 융자 관련 연체기록 또는 콜렉션 에이전시로부터의 상환요구 등을 받은 기록이 없어야 한다.