주택 소유주들 재융자 해야하는 이유···올 초 구입자 재신청해도 평균 1.5%P↓ 이자율 혜택

변동 대출자 이자 인플레 걱정
안정적인 고정 이자 전환 늘어
빚잔치나 세컨홈 구입도 많아
모기지 이자율이 사상 최저치를 6번씩이나 경신하면서 최저 수준을 기록하고 있다.

4.49%라는 사상 최저의 모기지 이자율로 재융자에 대한 관심이 높아지고 재융자를 통해 빚을 갚거나, 새로운 부동산에 투자하는 주택 소유주들이 늘고 있다.

지난 주 국책 모기지 기관 프레디맥은 30년 고정 전국 평균 모기지 이자율이 4.49%라고 밝혔다. 또 재융자용으로 인기가 높은 15년 고정 모기지 이자율도 3%대로 떨어졌다. 이번 주 15년 고정 전국 평균 모기지 이자율은 3.95%로 전주보다 0.05%포인트 하락했다.

이처럼 모기지 이자율이 하락세를 지속하면서 재정적 부담을 줄이려는 주택 소유주가 늘고 있다. 뱅크레이트닷컴은 2010년 초에 주택을 구입한 소비자는 평균 모기지 이자율 5.98%로 주택을 구입했지만 현재 재융자를 할 경우 1.5%포인트 정도 저렴한 이자율의 혜택을 받을 수 있다며 모기지 이자율이 최저 수준을 보이고 있는 지금이 재융자 최적기라고 소개하고 있다.

뱅크레이트닷컴 소개한 주택 소유주들 재융자를 해야하는 7가지 이유에 대해 알아본다.

1. 낮은 모기지 이자율

뭐니뭐니 해도 재융자의 최고 이유는 바로 4.49%라는 최저 수준의 이자율이다.

다만 다수의 주택 소유주들이 주택 가격의 하락으로 에퀴티가 거의 없거나 매우 낮아 재융자를 받지 못하고 있는 것이 안타까운 실정이다.

하지만 일부 주택 소유주들은 재융자 자격이 충분한데도 불구하고 단순히 뉴스에 관심이 없어서 이런 최적의 기회를 놓치고 있다는게 부동산 전문가의 전언이다.

이에 전문가들은 모기지 이자율이 사상 최저 기록을 갈아치우고 있는 이때 주택 에퀴티가 남아 있다면 재융자에 도전할 것을 제안하고 있다.

2.고정 모기지로의 전환

변동 모기지 이자율로 주택을 구입한 소비자들은 재융자를 통해 고정 모기지로 전환하여 모기지 페이먼트에 안정성을 추구할 수 있다.

모기지 융자 업체 모기지 그레이더의 제프 라제슨 사장은 "변동 모기지 이자율을 가진 주택 소유주 대부분이 인플레이션 걱정을 하고 있다. 이것이 그들에겐 재융자를 하는 첫번째 이유"라며 "이는 더 낮은 모기지 이자율을 받기 위해서가 아니라 더욱 안정적인 이자율을 받기 위한 것"이라고 설명했다.

3. 모기지 완납 주택 담보로 융자

기술적으로 말하자면 이는 재융자가 아니지만 실제로 주택 대출금을 모두 갚은 주택 소유주들이 이 주택을 담보로 융자를 받아 두번째 주택(세컨홈)을 구입하거나 사업 자금으로 사용하는 경우가 종종 있다. 한 부동산 중개인은 "모기지 걱정이 없는 일부 주택 소유주들이 주택을 담보로 대출금을 받고 이 현금으로 세컨홈을 구입하는데 쓴다"며 "집을 살 때 현금으로 구입하면 더욱 싸고 좋은 조건에 구입할 수 있기 때문"이라고 풀이했다.

4.재융자를 통한 빚잔치

주택시장이 호황기였을 때 다수의 주택 소유주들은 주택 가치보다 더 많은 현금을 재융자 받아 투자하거나 소비하는데 사용했다.

부동산 경기가 하강한 현재 이런 캐시-아웃(cash-out) 재융자는 거의 불가능해졌지만 일부 지역의 주택 소유주들은 캐시-아웃 융자가 여전히 가능하다는게 융자 전문가들의 설명.

단 과거처럼 캐시아웃 재융자를 통해 수영장을 만들거나 자동차나 RV를 구입하는데 돈을 쓰는 것이 아니라 크레딧 카드 빚을 갚거나 다른 채무를 줄이는 용도로 재융자를 받는 주택 소유주들이 증가하고 있다는게 융자업체 관계자들의 전언이다.

5.재융자를 통한 부동산 구입

재융자를 통한 부동산 구입은 예전에도 물론 있었지만 주택가격이 30~50% 하락한 지금 더욱 활발하게 나타나고 있다.

기존 주택의 모기지 이자율을 낮춘다기 보다는 투자 목적으로 낮은 이자율로 주택 융자를 받아 가격이 떨어진 주택 구입을 통해 부동산에 투자하려는 주택 소유주들이 늘고 있다는게 업계 관계자의 설명이다.

그러나 부동산 관계자들은 재융자를 통해 다른 부동산을 구입시 생각지 못한 세금이나 모기지 계약 시 문제가 생길 수 있다며 주의할 것을 조언한다.

즉 주택이 두 채로 늘어날 경우 어떤 집을 주거지로 정할 것인지에 대해 세금이 달라질 수 있으므로 세무 전문가들에게 자문을 받은 후 투자결정을 내리는게 유리하다.

6.두 모기지를 하나로

일부 주택 소유주들은 재융자를 통해 모기지 융자금과 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧의 두 모기지를 하나로 합치길 원한다. 이자율이 3%대의 매우 낮은 수준이더라도 말이다.

그 이유는 향후 5년후 이자율이 갑자기 뛰어서 12% 13%대로 될 수 있기 때문에 아예 모기지 이자율이 최저 수준인 현재 이런 위험 요소를 없애려는 것이다.