주택 융자 절차

주택융자는 주택을 새로 구입하거나 재융자를 할 경우 모두 동일한 절차를 거친다. 주택 구입시에는 바이어와 셀러가 주택가격에 관한 흥정을 마무리 하고나서 모든 업무가 융자를 받는 일로 이루어지므로 이런 절차를 염두에두고 주택 구입을 계획하는 것이 중요하다.

1. 융자 신청서(1003) 및 구비서류 제출
융자신청서는 보통 '1003'이라는 공용신청서를 사용한다. 해당주택에 관한 정보, 주택가, 융자신청금액, 융자기간, 신청자의 직업, 소득, 자산, 부채등을 기입한다.
구비서류는 크레딧 리포트, 최근 2년간의 세무보고 사본, 해당년도의 지정증명(자영업자), 월급명세서(직장인), 거래은행 3개월분 잔고증명 등이다.
유의할 점은 신청서나 구비서류가 원본과 동일해야 한다는 것. 임의로 조작하거나 가짜서류를 제출할 경우, 연방법에 의거 민, 형사상 책임을 물을 수도 있으므로 전문가의 도움을 받아서 서류를 작성하는 것이 좋다. 신청서류를 접수하려면 또한 에스크로를 열어야 한다.

2. 감정 및 융자심사
감정은 해당은행에 따라 차이가 있어서 은행에서 승인된 감정사를 반드시 이용해야 하기도 하며, 개인의 선택, 의뢰해도 되는 경우도 있다. 주택의 경우 3백~4백달러 정도의 비용이 든다.
융자심사는 해당은행에서 제출 서류로 대출심의를 하는 것이다. 주로 신청자의 소득, 신용도를 조사해 대출금을 제대고 갚아 나갈 수 있을 지를 판단한다. 가장 중요한 심사기준은 소득에 대한 지출경비 비율(Debt Ratio)이다. 즉 모게지 및 각종 크레딧 카드, 자동차등 크레딧 리포트에 나타나는 각종 페이먼트 지출 경비가 월 소득의 약 28%를 넘지 않아야 한다. 따라서 소득이 이 기준에 해당되지 않는다면 소득 근거 서류를 제출하지 않는 융자프로그램을 선택하는 게 바람직하다. 이런 프로그램을 "이지 퀄리파이" 프로그램이라고 하는데 소득에 대한 근거자료를 제시않는 대신 이자율이 높다. 심사에 서는 또한 해당 주택에 대한 소유권과 각종 담보권 설정 조사(타이틀 조사)가 실시되며 이 절차가 끝나면 융자승인으로 넘어간다.

3. 융자승인
융자승인을 위한 서류가 준비되면 심사를 거쳐 바로 승인이 이루어 진다. 그러나 융자 승인후에도 은행은 추가서류를 요구하는 것이 보통이다. 특히 주택 구입시에는 구입자금 출처확인이 있고 미비서류 보강도 요구된다. 미비서류 목록은 대출기관에서 받으며 융자계약서를 받기 전과 융자금 인수 전 준비서류로 나눠 있음으로 이에 맞춰 제출하면 된다.

4. 이자율 선택(Lock-In)
이자율은 늘 변하므로 등락 추이를 지켜보며 가장 낮은 이자율을 선택한다. 특히 요즘에는 이자율이 바탁세를 유지하므로 이결정에 어려움이 없거나 변화가 심할때는 반드시 전문가의 조언을 구하는게 현명하다.

5. 융자 계약서(Loan Doc) 신청 및 융자금 인수
융자 계약서는 1~4까지의 내용이 모두 담겨있다. 그러므로 꼼꼼이 읽고 서명한다. 기억할 점은 융자계약서에 서명을 했더라도 3일 이내에는 계약을 파기할 수 있다는 점이다. 서류가 완벽히 제출되면 바로 융자금 인수에 들어가고 동시에 에스크로를 닫으면 모든 융자 절차는 끝난다.
마지막으로 에스크로에서 최종 매매 계약서를 받아 비용 및 경비를 확인한다.