꼭 집을 사야 하는데 까다로워진 모기지 융자 심사기준으로 인해 융자가 불가능해 애를 태우는 사람들이 있다.
영주권이 없는 경우 소셜번호를 받지 못한 경우 크레딧을 쌓은 기간이 1년 밖에 안된 경우 크레딧 리포트를 떼어보니 어카운트가 달랑 크레딧카드 한 개인 경우 받고 있는 월급이 융자심사기준에 미달하는 경우 비즈니스를 하는데 세금보고를 너무 적게 한 경우 집을 살 자금을 현금으로 냉장고 속 깊이 보관해둔 경우 등등 헤아릴 수 없을 만큼 많은 사연들이 있다. 그러나 포기하지 마시라 뜻이 있는 곳에 길이 있으니.
경우에 따라 다르겠지만 융자전문인과 상담하여 융자를 받을 수 있는 아이디어를 발견할 수 있길 바란다. 수많은 아이디어 중에 남의 이름으로 융자를 받는 방법이 있다. 본인의 이름으로 도저히 융자가 불가능하다면 이 방법을 이용할 수 있다. 우선 집구매 계약서(Purchase Agreement)는 융자를 받을 '타인'의 이름으로 작성한다.
에스크로가 끝나면 양도증서(Grant Deed)의 명의를 본인의 이름으로 바꾸어 두는 것이 좋다. 이제 집의 주인은 본인이 되고 융자는 타인의 이름으로 되어 소유권의 문제가 발생할 소지는 없게 된다.
이 '타인'이란 어려운 부탁을 들어준 고마운 사람인데 집의 소유권과 아무 연관이 없고 융자를 갚아야 할 의무만 떠안게 되므로 이만저만 실례가 아니다. 결국 융자의 이름도 본인으로 바꾸는 작업이 필요한데 이를 위해서는 처음부터 집 페이먼트를 본인의 이름으로 해야 한다.
본인의 크레딧에 문제가 있어 융자를 받지 못했다면 크레딧 쌓기에 만전을 기해야 할 것이다. 집 페이먼트는 물론이고 모든 종류의 페이먼트를 제대로 하고 너무 많은 빚을 만들지 않는 것이 좋다.
타인의 이름으로 집을 사고 명의변경을 해두지 않은 경우가 있다. 타이틀의 이름을 본인으로 바꾸기 위해서는 본인의 이름을 타이틀에 올리고 '타인'은 소유권 포기각서에 서명하는 작업이 필요하다.
명의변경 후 재융자를 신청하면 은행들은 통상 지난 12개월치의 집 페이먼트 기록과 전기 수도 개스 등 각종 유틸리티의 영수증을 요구하므로 모든 유틸리티도 처음부터 본인의 이름으로 해 두어야 할 것이다.
융자가 까다롭지만 머리를 맞대고 고민하면 뜻밖의 좋은 아이디어를 발견하는 경우도 적지 않다. 난국을 헤쳐나갈 지혜가 필요한 때다./Koreadaily
2010년 10월 5일 화요일
자영업자의 주택융자
LA에서 마켓을 운영하는 손님이 있었다. 20여년 이민생활 동안 힘들게 생활하였지만 자녀들 만큼은 반듯하게 잘 키운 것을 자랑스럽게 생각하는 분이었다. 이제는 모두 학교를 졸업하고 버젓한 직장생활을 하는 자녀들 얘기를 할 때면 목소리가 한껏 올라가곤 했다. 그런데 문제는 몇 년 전에 집을 처분한 후 지금 다시 구입하려고 하는데 융자가 안 나온다고 하소연을 하였다. 마켓을 운영하면서 소득보고가 충분하지 않기 때문이었다.
직장생활을 하는 아들과 함께 융자를 하면 어떠냐고 제의를 하였더니 아들도 몇 년 후 결혼을 하게 되면 제 집을 사야 하는데 괜찮겠냐고 반문을 하였다. 그러나 이것은 실제로 문제가 되질 않는다. 왜냐하면 아들과 함께 융자를 받은 후 아버지가 지속적으로 월페이먼트를 하는 한 아들의 채무에서 제외시킬 수가 있기 때문이다. 따라서 몇 년 후 아들은 아버지 집 융자의 부담 없이 자신의 집을 구입할 수가 있다. 이 손님의 경우는 직장생활을 하는 아들이 있어 운이 좋은 경우라고 볼 수 있다.
서브프라임 사태 이후 악성대출로 곤혹을 치른 금융기관들의 대출기준 강화로 주택융자 받기가 하늘의 별따기 만큼이나 어렵다는 것은 주지의 사실이다. 특히 소규모 자영업자가 대부분인 이민 1세 한인들의 경우는 대출기준 강화의 직격탄을 맞았다고 해도 과언이 아니다. 그러다 보니 많은 한인들은 지레 겁을 먹고 주택 구입을 포기하는 경우도 더러 있는 것 같다. 그러나 하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있는 법. 열심히 찾으면 방법이 떠오를 수도 있다.
풀닥 융자에 있어서 가장 중요한 요소는 수입 증명, 다운페이먼트 정도와 출처, 그리고 신용에 관한 내용이다. 예전에는 신용만 좋으면 다른 두 요건은 갖춰지지 않아도 주택융자를 받기에 아무런 문제가 되지 않았다. 그러나 요즘은 정반대이다. 수입 증명이 제일 중요한 요소이다.
사실 소득 보고가 많이 되어 있으면 다운페이먼트와 신용이 다소 떨어지더라도 융자를 받을 수 있다. FHA 융자가 그것이다. 어떤 사람들은 FHA 융자는 저소득층을 위한 융자가 아니냐고 터무니없는 말을 하는데 이는 아주 잘못된 말이다.
FHA 융자는 소득은 충분하나 다운페이먼트 할 돈이 부족하거나 신용상태가 좋지 않은 사람들을 위한 융자이다. 즉 3.5%의 적은 다운페이먼트나 600점의 낮은 신용 점수로도 충분한 소득보고가 있으면 승인을 받을 수 있는 것이 FHA 융자이다. 하지만 소득증명이 충분하지 못하면 현재로선 별 뾰족한 방법이 없다. 이 때문에 한인들을 비롯한 자영업에 주로 종사하는 소수계 이민 1세대들이 융자에 어려움을 겪고 있는 것이다.
굳이 생각할 수 있는 방법은 위의 예처럼 직장생활을 하는 자녀들이나 가족을 co-borrower로 활용하는 것이다. 그러나 co-borrower가 없는 경우는 주택구입을 위해 장기적인 계획을 세워야 할 수 밖에 없다. 즉 집을 사기 위해 한 2년 정도 소득보고를 융자를 받을 수 있을 만큼 충분히 하는 수밖에 없다. 모기지 담보채권의 대부분을 인수하는 패니매, 프레디맥이 국유화되고 정부의 금융기관에 대한 관리감독이 강화되는 지금 풀닥으로 행해지는 융자 가이드라인이 느슨해질 것 같지는 않다.
따라서 앞으로 자영업 주택구입 예정자는 장기적인 계획을 세워 융자준비를 해야 한다. 주택구입예정 수년 전부터 융자담당자를 찾아 소득보고, 다운페이먼트 준비, 신용상태 관리 등에 대하여 종합적으로 조언을 듣고 계획을 세워 차근차근 실천해 나가야만 집을 살 수 있는 그런 시대가 된 것이다.
직장생활을 하는 아들과 함께 융자를 하면 어떠냐고 제의를 하였더니 아들도 몇 년 후 결혼을 하게 되면 제 집을 사야 하는데 괜찮겠냐고 반문을 하였다. 그러나 이것은 실제로 문제가 되질 않는다. 왜냐하면 아들과 함께 융자를 받은 후 아버지가 지속적으로 월페이먼트를 하는 한 아들의 채무에서 제외시킬 수가 있기 때문이다. 따라서 몇 년 후 아들은 아버지 집 융자의 부담 없이 자신의 집을 구입할 수가 있다. 이 손님의 경우는 직장생활을 하는 아들이 있어 운이 좋은 경우라고 볼 수 있다.
서브프라임 사태 이후 악성대출로 곤혹을 치른 금융기관들의 대출기준 강화로 주택융자 받기가 하늘의 별따기 만큼이나 어렵다는 것은 주지의 사실이다. 특히 소규모 자영업자가 대부분인 이민 1세 한인들의 경우는 대출기준 강화의 직격탄을 맞았다고 해도 과언이 아니다. 그러다 보니 많은 한인들은 지레 겁을 먹고 주택 구입을 포기하는 경우도 더러 있는 것 같다. 그러나 하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있는 법. 열심히 찾으면 방법이 떠오를 수도 있다.
풀닥 융자에 있어서 가장 중요한 요소는 수입 증명, 다운페이먼트 정도와 출처, 그리고 신용에 관한 내용이다. 예전에는 신용만 좋으면 다른 두 요건은 갖춰지지 않아도 주택융자를 받기에 아무런 문제가 되지 않았다. 그러나 요즘은 정반대이다. 수입 증명이 제일 중요한 요소이다.
사실 소득 보고가 많이 되어 있으면 다운페이먼트와 신용이 다소 떨어지더라도 융자를 받을 수 있다. FHA 융자가 그것이다. 어떤 사람들은 FHA 융자는 저소득층을 위한 융자가 아니냐고 터무니없는 말을 하는데 이는 아주 잘못된 말이다.
FHA 융자는 소득은 충분하나 다운페이먼트 할 돈이 부족하거나 신용상태가 좋지 않은 사람들을 위한 융자이다. 즉 3.5%의 적은 다운페이먼트나 600점의 낮은 신용 점수로도 충분한 소득보고가 있으면 승인을 받을 수 있는 것이 FHA 융자이다. 하지만 소득증명이 충분하지 못하면 현재로선 별 뾰족한 방법이 없다. 이 때문에 한인들을 비롯한 자영업에 주로 종사하는 소수계 이민 1세대들이 융자에 어려움을 겪고 있는 것이다.
굳이 생각할 수 있는 방법은 위의 예처럼 직장생활을 하는 자녀들이나 가족을 co-borrower로 활용하는 것이다. 그러나 co-borrower가 없는 경우는 주택구입을 위해 장기적인 계획을 세워야 할 수 밖에 없다. 즉 집을 사기 위해 한 2년 정도 소득보고를 융자를 받을 수 있을 만큼 충분히 하는 수밖에 없다. 모기지 담보채권의 대부분을 인수하는 패니매, 프레디맥이 국유화되고 정부의 금융기관에 대한 관리감독이 강화되는 지금 풀닥으로 행해지는 융자 가이드라인이 느슨해질 것 같지는 않다.
따라서 앞으로 자영업 주택구입 예정자는 장기적인 계획을 세워 융자준비를 해야 한다. 주택구입예정 수년 전부터 융자담당자를 찾아 소득보고, 다운페이먼트 준비, 신용상태 관리 등에 대하여 종합적으로 조언을 듣고 계획을 세워 차근차근 실천해 나가야만 집을 살 수 있는 그런 시대가 된 것이다.
연방정부 제공 융자 프로그램_FHA 융자
◇ FHA융자 〓 연방정부 산하 주택국(FHA:Federal Housing Agency)이 제공하는 FHA융자가 대표적인 주택마련 지원책이다. 주택을 사기 위해 마련한 초기 자금이 적더라도 모기지를 얻을 수 있는데다 여러가지 유리한 점이 있기 때문이다.
FHA융자는 원칙적으로 어느 누구나 신청할 수 있다. 처음 주택을 살때, 또는 살고 있던 주택을 팔고 재구입 할때, 또는 다세대주택을 지을때, 심지어는 주택을 고칠때도 필요한 자금을 융자받을 수 있다.
그러나 주로 소액의 자금을 갖고 있는 저소득층의 주택구입 자금을 지원하기 위한 것으로 홈 프로그램(Home Program)이라는 이름으로 시행된다.
FHA융자는 연방주택국이 일반 금융기관에서 내준 주택 모기지에 대한 보증을 서주는 것이다. 크레딧이 낮은 경우에도 받을 수 있고 다운페이먼트도 주택 매입가격의 3% 내지 5%만 적립해도 되기 때문에 저소득층도 융자 받을 수 있다.
또 확실한 수입이 있을 경우에는 다운페이먼트를 내지 않고서도 융자를 받을 수 있다.
◇ FHA융자 신청방법 〓 FHA융자는 연방 주택국에서 프로그램 영업자로 허가를 받은 은행과 모기지 회사 등을 통해 신청할 수 있다. 상당수 은행과 모기지 회사들이 FHA융자를 취급하고 있기 때문에 주위에 있는 금융기관에 서비스 제공 여부를 문의해서 신청할 수 있다.
FHA융자는 주로 저소득층을 대상으로 하기 때문에 지역별로 평균 주택가격에 맞춰 융자 상한선이 정해져 있다. 일정 가격 이상의 비싼 주택을 구입할때는 해당되지 않는 것이 단점이다. 대도시 지역의 경우 대부분 20만~25만달러 정도를 융자받을 수 있다.
또 첫 단독주택 구입자 뿐만 아니라 2가구 이상의 다세대주택 그리고 두번째, 세번째 주택을 구입할때도 혜택을 받을 수 있다.
그러나 은행이나 모기지 회사에서 내주는 일반 융자(conventional loan)보다 이자율이 다소 높은 것이 단점이다. 이것은 크레딧이 없거나 다운페이먼트를 적게하는 주택구입자들에게 융자를 해주기 때문이다. FHA융자 이자율은 일반 모기지 이자율보다 0.5% 정도 높다. 20만달러를 융자받았을때 월평균 상환금이 80달러 정도 많은 셈이다.
그러나 융자상품의 안전장치인 모기지 보험료는 일반 융자보다 적다. 따라서 전체적으로 월 상환금에는 큰 차이가 없다. FHA융자에서는 모기지 보험을 MI(모기지 보험:Mortgage Insurance)라고 부르는데 처음 융자를 받을때 융자 금액의 1.5%를 선납해야 한다. 또 이후 1년에 모기지 금액의 0.5% 정도씩을 납부해야 한다.
그러나 FHA융자의 MI는 일반 융자의 PMI(Personal Mortgage Insurance) 이자율 0.5%보다 낮다. 따라서 모기지 월 상환금은 일반 융자와 거의 비슷한 수준이다.
또 PMI는 세금 공제를 받을 수 없지만 모기지 이자분은 세금공제를 받을 수 있기 때문에 FHA 융자는 세금보고할때 더 많은 혜택을 받을 수 있는 것도 이점이다.
융자를 받을때 필요한 서류와 융자 과정은 일반 융자와 거의 비슷한데 연방 주택국이 시행하는 프로그램이기 때문에 저소득층 입장에서는 일반 융자보다도 승인 기준이 오히려 쉬운 편이다.
◇ FHA융자의 유리한 점 〓 FHA융자는 대부분 주택가격의 97% 정도를 지원하기 때문에 3% 정도만 있으면 된다. 10만달러짜리 주택을 구입할때 9만7천달러를 지원받을 수 있다는 것이다. 또 그 3%도 가족이나 친척으로부터 선물(gift) 형식으로 지원받을 수 있다. 주택을 사는데 들어가는 에스크로, 융자와 타이틀 비용 등도 주택 판매자에게 부담 시킬 수 있다.
크레딧이 없는 사람들도 혜택을 받을 수 있다. FHA융자를 신청하면 크레딧 카드 사용 내역, 자동차 론 상환기록 등 각종 크레딧 기록 중에서 최소한 2개 정도를 요구한다. 그러나 보험료 상환기록을 비롯해 전기, 전화, 가스, 수도 등 각종 유틸리티 납부기록을 4가지 정도 제시하면 크레딧으로 인정해준다. 또한 배우자의 크레딧 기록을 포함할 수도 있다.
법원으로부터 파산선고를 받을 사람도 FHA융자를 받을 수 있다. 그러나 완전파산(Chapter 7) 선고를 받았을 경우 2년이 지나야 하고 또 파산 후에 새로 신청한 크레딧이 2개 이상 있어야 한다. 또 채무 잠정유보(Chapter 13)를 받은 사람은 적어도 1년 이상의 융자상환 기록과 법원의 허락을 받아야 한다.
특히 유의할 것은 파산선고 또는 채무 잠정유보의 경우 모두 융자 관련 연체기록 또는 콜렉션 에이전시로부터의 상환요구 등을 받은 기록이 없어야 한다.
FHA융자는 원칙적으로 어느 누구나 신청할 수 있다. 처음 주택을 살때, 또는 살고 있던 주택을 팔고 재구입 할때, 또는 다세대주택을 지을때, 심지어는 주택을 고칠때도 필요한 자금을 융자받을 수 있다.
그러나 주로 소액의 자금을 갖고 있는 저소득층의 주택구입 자금을 지원하기 위한 것으로 홈 프로그램(Home Program)이라는 이름으로 시행된다.
FHA융자는 연방주택국이 일반 금융기관에서 내준 주택 모기지에 대한 보증을 서주는 것이다. 크레딧이 낮은 경우에도 받을 수 있고 다운페이먼트도 주택 매입가격의 3% 내지 5%만 적립해도 되기 때문에 저소득층도 융자 받을 수 있다.
또 확실한 수입이 있을 경우에는 다운페이먼트를 내지 않고서도 융자를 받을 수 있다.
◇ FHA융자 신청방법 〓 FHA융자는 연방 주택국에서 프로그램 영업자로 허가를 받은 은행과 모기지 회사 등을 통해 신청할 수 있다. 상당수 은행과 모기지 회사들이 FHA융자를 취급하고 있기 때문에 주위에 있는 금융기관에 서비스 제공 여부를 문의해서 신청할 수 있다.
FHA융자는 주로 저소득층을 대상으로 하기 때문에 지역별로 평균 주택가격에 맞춰 융자 상한선이 정해져 있다. 일정 가격 이상의 비싼 주택을 구입할때는 해당되지 않는 것이 단점이다. 대도시 지역의 경우 대부분 20만~25만달러 정도를 융자받을 수 있다.
또 첫 단독주택 구입자 뿐만 아니라 2가구 이상의 다세대주택 그리고 두번째, 세번째 주택을 구입할때도 혜택을 받을 수 있다.
그러나 은행이나 모기지 회사에서 내주는 일반 융자(conventional loan)보다 이자율이 다소 높은 것이 단점이다. 이것은 크레딧이 없거나 다운페이먼트를 적게하는 주택구입자들에게 융자를 해주기 때문이다. FHA융자 이자율은 일반 모기지 이자율보다 0.5% 정도 높다. 20만달러를 융자받았을때 월평균 상환금이 80달러 정도 많은 셈이다.
그러나 융자상품의 안전장치인 모기지 보험료는 일반 융자보다 적다. 따라서 전체적으로 월 상환금에는 큰 차이가 없다. FHA융자에서는 모기지 보험을 MI(모기지 보험:Mortgage Insurance)라고 부르는데 처음 융자를 받을때 융자 금액의 1.5%를 선납해야 한다. 또 이후 1년에 모기지 금액의 0.5% 정도씩을 납부해야 한다.
그러나 FHA융자의 MI는 일반 융자의 PMI(Personal Mortgage Insurance) 이자율 0.5%보다 낮다. 따라서 모기지 월 상환금은 일반 융자와 거의 비슷한 수준이다.
또 PMI는 세금 공제를 받을 수 없지만 모기지 이자분은 세금공제를 받을 수 있기 때문에 FHA 융자는 세금보고할때 더 많은 혜택을 받을 수 있는 것도 이점이다.
융자를 받을때 필요한 서류와 융자 과정은 일반 융자와 거의 비슷한데 연방 주택국이 시행하는 프로그램이기 때문에 저소득층 입장에서는 일반 융자보다도 승인 기준이 오히려 쉬운 편이다.
◇ FHA융자의 유리한 점 〓 FHA융자는 대부분 주택가격의 97% 정도를 지원하기 때문에 3% 정도만 있으면 된다. 10만달러짜리 주택을 구입할때 9만7천달러를 지원받을 수 있다는 것이다. 또 그 3%도 가족이나 친척으로부터 선물(gift) 형식으로 지원받을 수 있다. 주택을 사는데 들어가는 에스크로, 융자와 타이틀 비용 등도 주택 판매자에게 부담 시킬 수 있다.
크레딧이 없는 사람들도 혜택을 받을 수 있다. FHA융자를 신청하면 크레딧 카드 사용 내역, 자동차 론 상환기록 등 각종 크레딧 기록 중에서 최소한 2개 정도를 요구한다. 그러나 보험료 상환기록을 비롯해 전기, 전화, 가스, 수도 등 각종 유틸리티 납부기록을 4가지 정도 제시하면 크레딧으로 인정해준다. 또한 배우자의 크레딧 기록을 포함할 수도 있다.
법원으로부터 파산선고를 받을 사람도 FHA융자를 받을 수 있다. 그러나 완전파산(Chapter 7) 선고를 받았을 경우 2년이 지나야 하고 또 파산 후에 새로 신청한 크레딧이 2개 이상 있어야 한다. 또 채무 잠정유보(Chapter 13)를 받은 사람은 적어도 1년 이상의 융자상환 기록과 법원의 허락을 받아야 한다.
특히 유의할 것은 파산선고 또는 채무 잠정유보의 경우 모두 융자 관련 연체기록 또는 콜렉션 에이전시로부터의 상환요구 등을 받은 기록이 없어야 한다.
주택 융자 절차
주택융자는 주택을 새로 구입하거나 재융자를 할 경우 모두 동일한 절차를 거친다. 주택 구입시에는 바이어와 셀러가 주택가격에 관한 흥정을 마무리 하고나서 모든 업무가 융자를 받는 일로 이루어지므로 이런 절차를 염두에두고 주택 구입을 계획하는 것이 중요하다.
1. 융자 신청서(1003) 및 구비서류 제출
융자신청서는 보통 '1003'이라는 공용신청서를 사용한다. 해당주택에 관한 정보, 주택가, 융자신청금액, 융자기간, 신청자의 직업, 소득, 자산, 부채등을 기입한다.
구비서류는 크레딧 리포트, 최근 2년간의 세무보고 사본, 해당년도의 지정증명(자영업자), 월급명세서(직장인), 거래은행 3개월분 잔고증명 등이다.
유의할 점은 신청서나 구비서류가 원본과 동일해야 한다는 것. 임의로 조작하거나 가짜서류를 제출할 경우, 연방법에 의거 민, 형사상 책임을 물을 수도 있으므로 전문가의 도움을 받아서 서류를 작성하는 것이 좋다. 신청서류를 접수하려면 또한 에스크로를 열어야 한다.
2. 감정 및 융자심사
감정은 해당은행에 따라 차이가 있어서 은행에서 승인된 감정사를 반드시 이용해야 하기도 하며, 개인의 선택, 의뢰해도 되는 경우도 있다. 주택의 경우 3백~4백달러 정도의 비용이 든다.
융자심사는 해당은행에서 제출 서류로 대출심의를 하는 것이다. 주로 신청자의 소득, 신용도를 조사해 대출금을 제대고 갚아 나갈 수 있을 지를 판단한다. 가장 중요한 심사기준은 소득에 대한 지출경비 비율(Debt Ratio)이다. 즉 모게지 및 각종 크레딧 카드, 자동차등 크레딧 리포트에 나타나는 각종 페이먼트 지출 경비가 월 소득의 약 28%를 넘지 않아야 한다. 따라서 소득이 이 기준에 해당되지 않는다면 소득 근거 서류를 제출하지 않는 융자프로그램을 선택하는 게 바람직하다. 이런 프로그램을 "이지 퀄리파이" 프로그램이라고 하는데 소득에 대한 근거자료를 제시않는 대신 이자율이 높다. 심사에 서는 또한 해당 주택에 대한 소유권과 각종 담보권 설정 조사(타이틀 조사)가 실시되며 이 절차가 끝나면 융자승인으로 넘어간다.
3. 융자승인
융자승인을 위한 서류가 준비되면 심사를 거쳐 바로 승인이 이루어 진다. 그러나 융자 승인후에도 은행은 추가서류를 요구하는 것이 보통이다. 특히 주택 구입시에는 구입자금 출처확인이 있고 미비서류 보강도 요구된다. 미비서류 목록은 대출기관에서 받으며 융자계약서를 받기 전과 융자금 인수 전 준비서류로 나눠 있음으로 이에 맞춰 제출하면 된다.
4. 이자율 선택(Lock-In)
이자율은 늘 변하므로 등락 추이를 지켜보며 가장 낮은 이자율을 선택한다. 특히 요즘에는 이자율이 바탁세를 유지하므로 이결정에 어려움이 없거나 변화가 심할때는 반드시 전문가의 조언을 구하는게 현명하다.
5. 융자 계약서(Loan Doc) 신청 및 융자금 인수
융자 계약서는 1~4까지의 내용이 모두 담겨있다. 그러므로 꼼꼼이 읽고 서명한다. 기억할 점은 융자계약서에 서명을 했더라도 3일 이내에는 계약을 파기할 수 있다는 점이다. 서류가 완벽히 제출되면 바로 융자금 인수에 들어가고 동시에 에스크로를 닫으면 모든 융자 절차는 끝난다.
마지막으로 에스크로에서 최종 매매 계약서를 받아 비용 및 경비를 확인한다.
1. 융자 신청서(1003) 및 구비서류 제출
융자신청서는 보통 '1003'이라는 공용신청서를 사용한다. 해당주택에 관한 정보, 주택가, 융자신청금액, 융자기간, 신청자의 직업, 소득, 자산, 부채등을 기입한다.
구비서류는 크레딧 리포트, 최근 2년간의 세무보고 사본, 해당년도의 지정증명(자영업자), 월급명세서(직장인), 거래은행 3개월분 잔고증명 등이다.
유의할 점은 신청서나 구비서류가 원본과 동일해야 한다는 것. 임의로 조작하거나 가짜서류를 제출할 경우, 연방법에 의거 민, 형사상 책임을 물을 수도 있으므로 전문가의 도움을 받아서 서류를 작성하는 것이 좋다. 신청서류를 접수하려면 또한 에스크로를 열어야 한다.
2. 감정 및 융자심사
감정은 해당은행에 따라 차이가 있어서 은행에서 승인된 감정사를 반드시 이용해야 하기도 하며, 개인의 선택, 의뢰해도 되는 경우도 있다. 주택의 경우 3백~4백달러 정도의 비용이 든다.
융자심사는 해당은행에서 제출 서류로 대출심의를 하는 것이다. 주로 신청자의 소득, 신용도를 조사해 대출금을 제대고 갚아 나갈 수 있을 지를 판단한다. 가장 중요한 심사기준은 소득에 대한 지출경비 비율(Debt Ratio)이다. 즉 모게지 및 각종 크레딧 카드, 자동차등 크레딧 리포트에 나타나는 각종 페이먼트 지출 경비가 월 소득의 약 28%를 넘지 않아야 한다. 따라서 소득이 이 기준에 해당되지 않는다면 소득 근거 서류를 제출하지 않는 융자프로그램을 선택하는 게 바람직하다. 이런 프로그램을 "이지 퀄리파이" 프로그램이라고 하는데 소득에 대한 근거자료를 제시않는 대신 이자율이 높다. 심사에 서는 또한 해당 주택에 대한 소유권과 각종 담보권 설정 조사(타이틀 조사)가 실시되며 이 절차가 끝나면 융자승인으로 넘어간다.
3. 융자승인
융자승인을 위한 서류가 준비되면 심사를 거쳐 바로 승인이 이루어 진다. 그러나 융자 승인후에도 은행은 추가서류를 요구하는 것이 보통이다. 특히 주택 구입시에는 구입자금 출처확인이 있고 미비서류 보강도 요구된다. 미비서류 목록은 대출기관에서 받으며 융자계약서를 받기 전과 융자금 인수 전 준비서류로 나눠 있음으로 이에 맞춰 제출하면 된다.
4. 이자율 선택(Lock-In)
이자율은 늘 변하므로 등락 추이를 지켜보며 가장 낮은 이자율을 선택한다. 특히 요즘에는 이자율이 바탁세를 유지하므로 이결정에 어려움이 없거나 변화가 심할때는 반드시 전문가의 조언을 구하는게 현명하다.
5. 융자 계약서(Loan Doc) 신청 및 융자금 인수
융자 계약서는 1~4까지의 내용이 모두 담겨있다. 그러므로 꼼꼼이 읽고 서명한다. 기억할 점은 융자계약서에 서명을 했더라도 3일 이내에는 계약을 파기할 수 있다는 점이다. 서류가 완벽히 제출되면 바로 융자금 인수에 들어가고 동시에 에스크로를 닫으면 모든 융자 절차는 끝난다.
마지막으로 에스크로에서 최종 매매 계약서를 받아 비용 및 경비를 확인한다.
2010년 10월 2일 토요일
서브프라임 몰게지란?
서브프라임 몰게지 (sub-prime mortgage)
최근 미국부동산 시장 침체의 주요요인인 서브프라임 몰게지에 대해 알아보기로 하자.
신용등급이 낮은 저소득층들을 대상으로 주택자금을 빌려주는 미국의 주택담보대출상품. 우리말로 ‘비우량주택담보대출’이라 한다. 신용도가 낮기 때문에 우대금리보다는 높은 금리가 적용된다. 미국의 주택담보대출시장은 집을 사려는 일반 개인들의 신용등급에 따라 크게 3종류 대출로 나눈다. 신용등급이 높으면 프라임(prime), 낮으면 서브프라임(subprime), 그 중간은 알트에이(Alt-A: Alternative-A) 모기지이다. 신용등급이 높을수록 우대금리를 적용 받는 대출을 받을 수 있다. 모기지 신용등급은 신용평가회사인 FICO(Fair Issac and Company)라는 곳에서 대출신청자의 과거 대출실적과 대출잔액, 거래기간, 신용대출실적과 신용조회수, 적정수준 대출유지여부 등 5개 부문을 기준으로 점수를 메긴다. △거래기간이 길수록, △신용점수와 비교할 때 기존대출이 적을수록, △신용조회수가 많지 않을수록, △연체가 없고 적정수준의 대출을 유지할 수록 신용점수는 높게 나온다. 점수는 최저 300점에서 최고 850점까지 나타난다. 일반적으로 신용점수가 620점 미만에 해당하는 사람들이 서브프라임몰게지를 받는다. 신용점수 620점은 넘지만, 소득증명이 불완전하거나 두 번째 주택을 구입하는 경우는 알트에이 몰게지에 해당된다.
위에 설명된 내용처럼 신용도가 낮은 저소득층이 높은 금리로 집을 구입해서 주택시장이 호경기 일때는 주택가격상승이 대출금액과 금리 보다 높기 때문에 집유지에 문제가 없지만 금리인상과 주택경기하락등으로 보유한 주택보다 대출한 금액이 훨씬 많아져서 대출 상환 능력 상실등으로 최근 소유한 집을 포기하는 사례가 많아졌다.
박성진/213-910-1200
Real Estate Broker
박성진/213-910-1200
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비즈니스를 매각하기 위해 꼭 해야할 일들
비즈니스를 팔려면 화장이 필요하다. 주택만 곱게 꾸며야되는 것이 아니고 사업체도 업주의 터치가 있어야 된다.
사업체 오너가 매각을 결정했다면 리스팅을 주기전에 꼭 해야 할 일들이 있다.
▶서류를 정리하라
셀러중에는 업소의 수입과 지출을 문서화하지 못한 경우가 있다. 또한 그 업소가 남는 가게인지 적자인지도 파악이 안되는 경우도 있다. 주먹구구식으로 운영되는 사업체들이다.
가게를 팔려면 그 업소의 회계상태를 제대로 보여줘야 한다.
바보가 아닌이상 구입하려는 가게의 수입과 지출을 알지 못하면서 오퍼를 쓰는 바이어들은 없다. 장사가 잘되는 비즈니스는 서류도 깔금하게 정리되어 있다. 업주가 그만큼 업소에 신경을 쓴다는 뜻이다.
▶업소를 청소하라
가게에 들어갔는데 실내가 쓰레기장처럼 지저분하다면 바이어의 눈살은 찌프려진다. 사업체도 부동산처럼 말끔하게 단장시키는 것이 좋다. 첫눈에 사람이 반하듯이 사업체도 바이어의 눈에 비치는 첫 이미지가 매각시기를 결정한다.
상품의 청소상태도 빼 놓을 수 없다.
만약 소매상점의 판매 물품위에 먼지가 수북히 쌓여 있다면 바이어는 어떤 생각을 할까.
물건이 수개월째 안팔리는 재고품이라고 판단할 것이다. 아니면 업주가 게을러서 업소 청소를 안한다고 생각할지도 모른다. 둘다 바이어어의 신경을 거슬리게 하는 요인들이다.
특히 식당의 경우 화장실 청소는 중요하다. 업소의 위생상태를 저울질 할 수 있는 공간이기 때문이다. 어떤 바이어는 화장실부터 본다는 사람들도 있다. 화장실이 깨끗하면 다른 곳은 볼 필요가 없다는 생각에서다.
▶물건 진열을 잘하라
소매점의 판매용 물건이 정돈되지 않고 어지럽게 놓여있다면 관리가 시원치 않다는 증거다. 물건들이 제대로 자리를 잡지 못하고 있으면 방치된 가게로 오해받을 수 있다.
업주는 가게가 문을 닫을 시점에 진열대에 올라있는 물건의 위치를 확인하고 정리할 필요가 있다.
사업체 오너가 매각을 결정했다면 리스팅을 주기전에 꼭 해야 할 일들이 있다.
▶서류를 정리하라
셀러중에는 업소의 수입과 지출을 문서화하지 못한 경우가 있다. 또한 그 업소가 남는 가게인지 적자인지도 파악이 안되는 경우도 있다. 주먹구구식으로 운영되는 사업체들이다.
가게를 팔려면 그 업소의 회계상태를 제대로 보여줘야 한다.
바보가 아닌이상 구입하려는 가게의 수입과 지출을 알지 못하면서 오퍼를 쓰는 바이어들은 없다. 장사가 잘되는 비즈니스는 서류도 깔금하게 정리되어 있다. 업주가 그만큼 업소에 신경을 쓴다는 뜻이다.
▶업소를 청소하라
가게에 들어갔는데 실내가 쓰레기장처럼 지저분하다면 바이어의 눈살은 찌프려진다. 사업체도 부동산처럼 말끔하게 단장시키는 것이 좋다. 첫눈에 사람이 반하듯이 사업체도 바이어의 눈에 비치는 첫 이미지가 매각시기를 결정한다.
상품의 청소상태도 빼 놓을 수 없다.
만약 소매상점의 판매 물품위에 먼지가 수북히 쌓여 있다면 바이어는 어떤 생각을 할까.
물건이 수개월째 안팔리는 재고품이라고 판단할 것이다. 아니면 업주가 게을러서 업소 청소를 안한다고 생각할지도 모른다. 둘다 바이어어의 신경을 거슬리게 하는 요인들이다.
특히 식당의 경우 화장실 청소는 중요하다. 업소의 위생상태를 저울질 할 수 있는 공간이기 때문이다. 어떤 바이어는 화장실부터 본다는 사람들도 있다. 화장실이 깨끗하면 다른 곳은 볼 필요가 없다는 생각에서다.
▶물건 진열을 잘하라
소매점의 판매용 물건이 정돈되지 않고 어지럽게 놓여있다면 관리가 시원치 않다는 증거다. 물건들이 제대로 자리를 잡지 못하고 있으면 방치된 가게로 오해받을 수 있다.
업주는 가게가 문을 닫을 시점에 진열대에 올라있는 물건의 위치를 확인하고 정리할 필요가 있다.
비즈니스 리스팅에 필요한 조항
◇ 위생 등급
식당이나 패스트 푸드점처럼 밀봉되지 않는 음식을 취급하는 업소에 가면 A B C 같은 위생 등급을 보게 된다. 이는 해당 업소의 위생 상태를 알리는 것으로 보건국 검사관이 업소를 방문하여 검사를 하게 된다.
100점 만점을 기준으로 점수가 90~100점 사이는 A등급 80~89점은 B등급 70점 이하는 C등급을 받게 된다. 감점은 위반 사항의 중요도에 따라 6점 4점 1점으로 점수가 떨어지게 된다. 가주 위생법에 따르면 C등급을 1년에 2회 이상 받게 되면 영업 정지를 당한다.
이 보건법은 2000년 1월 1일부터 시행되고 있는데 음식을 조리 취급하는라이선스를 공인식품위생 관리사(Certified Food Handler) 자격증이라고 한다. 이 라이선스는 운전면허증처럼 개인에게 부여되는 자격증이기 때문에 업소를 팔게 되면 셀러의 자격증을 사용할 수 없고 새로운 주인이 라이센스를 받아야 한다.
◇ 리스팅을 받을 때 꼭 필요한 조항
비즈니스 리스팅을 받을 시에는 부동산 리스팅을 받을 때와 비슷하지만 다음의 네가지 항목은 반드시 챙겨야 한다.
첫째는 사업체와 주인의 이름 두번째는 사업체가 위치한 주소 세번째는 매매 가격과 파는 리스팅 기간 그리고 마지막으로 바이어에게 승계되는 각종 부담 및 아이템들이다.
리스팅 에이전트들은 마지막 항목에 대해 실수를 가끔 한다. 예를 들어 현금자동지급기(ATM)가 리스를 한 것이지 아니면 현재 주인이 구입을 한 것인지를 밝히지 않으면 나중에 곤혹을 치를 수 있다.
실제로 리스한 ATM에 관한 언급 없이 업소를 팔았다가 커미션 절반을 날린 에이전트가 있다.
◇ ABC 라이선스 신청시 유의할 점
주류판매 라이선스를 신청할 때 챙길 사항이 있다. 사업체 매입 자금의 출처를 밝혀야 한다는 것이다. 마약 자금이나 돈 세탁을 방지하기 위해서이다. 따라서 신청자의 자금이 부동산을 매각한 자금인지. 아니면 친척으로부터 빌린 돈인지 아니면 외국으로부터 송금된 것인지 출처가 확실해야 한다.
가장 좋은 방법은 사업체를 매입하기 6개월 전쯤에 은행에 입금시켜 놓고 증명을 준비하는 것이다. 그리고 신청자의 음주 운전 경력이 두차례 이상될 경우에는 라이센스 취득을 거부당할 수 있다.
식당이나 패스트 푸드점처럼 밀봉되지 않는 음식을 취급하는 업소에 가면 A B C 같은 위생 등급을 보게 된다. 이는 해당 업소의 위생 상태를 알리는 것으로 보건국 검사관이 업소를 방문하여 검사를 하게 된다.
100점 만점을 기준으로 점수가 90~100점 사이는 A등급 80~89점은 B등급 70점 이하는 C등급을 받게 된다. 감점은 위반 사항의 중요도에 따라 6점 4점 1점으로 점수가 떨어지게 된다. 가주 위생법에 따르면 C등급을 1년에 2회 이상 받게 되면 영업 정지를 당한다.
이 보건법은 2000년 1월 1일부터 시행되고 있는데 음식을 조리 취급하는라이선스를 공인식품위생 관리사(Certified Food Handler) 자격증이라고 한다. 이 라이선스는 운전면허증처럼 개인에게 부여되는 자격증이기 때문에 업소를 팔게 되면 셀러의 자격증을 사용할 수 없고 새로운 주인이 라이센스를 받아야 한다.
◇ 리스팅을 받을 때 꼭 필요한 조항
비즈니스 리스팅을 받을 시에는 부동산 리스팅을 받을 때와 비슷하지만 다음의 네가지 항목은 반드시 챙겨야 한다.
첫째는 사업체와 주인의 이름 두번째는 사업체가 위치한 주소 세번째는 매매 가격과 파는 리스팅 기간 그리고 마지막으로 바이어에게 승계되는 각종 부담 및 아이템들이다.
리스팅 에이전트들은 마지막 항목에 대해 실수를 가끔 한다. 예를 들어 현금자동지급기(ATM)가 리스를 한 것이지 아니면 현재 주인이 구입을 한 것인지를 밝히지 않으면 나중에 곤혹을 치를 수 있다.
실제로 리스한 ATM에 관한 언급 없이 업소를 팔았다가 커미션 절반을 날린 에이전트가 있다.
◇ ABC 라이선스 신청시 유의할 점
주류판매 라이선스를 신청할 때 챙길 사항이 있다. 사업체 매입 자금의 출처를 밝혀야 한다는 것이다. 마약 자금이나 돈 세탁을 방지하기 위해서이다. 따라서 신청자의 자금이 부동산을 매각한 자금인지. 아니면 친척으로부터 빌린 돈인지 아니면 외국으로부터 송금된 것인지 출처가 확실해야 한다.
가장 좋은 방법은 사업체를 매입하기 6개월 전쯤에 은행에 입금시켜 놓고 증명을 준비하는 것이다. 그리고 신청자의 음주 운전 경력이 두차례 이상될 경우에는 라이센스 취득을 거부당할 수 있다.
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